2021年8月16日，招商积余（股票代码：001914.SZ)召开2021年中期业绩会议，发布了中期业绩报告。核心数据显示截至2021年6月30日止，招商积余实现营业收入47.79亿元，较上年同期增长23.56%；利润总额 3.64亿元，较上年同期增长 33.50%；归属于上市公司股东的净利润 2.48亿元，较上年同期增长 38.85%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.24亿元，较上年同期增长33.14%。经营绩效稳步提升。
聚焦核心主业物业管理服务营收增长23.68%
2021年是招商积余“谋划高质量发展”的新阶段，明确以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务。
物业管理业务收入是招商积余的营收主力，发展稳健。报告期内，招商积余的主要业务内容包括物业管理业务、资产管理业务、及其他业务三项内容。物业管理业务实现营业收入 44.36亿元（其中来自控股股东收入3.62亿元），较上年同期增长 23.68%，占公司营业收入的 92.84%，招商积余表示，主要是新拓展市场化物业管理项目和控股股东物业管理项目增加。
从收入结构上来看，物管业务营收主要分为基础物业管理和专业化服务两部分。其中，基础物业管理营收达到35.87亿元，占比80.85%，和去年同期相比增长21.98%；专业化服务营收达8.5亿元，占比19.15%，同期增长31.41%。
招商积余重视基础物业管理的服务品质，加快发展专业化服务。物业管理业务一直是招商积余的优势业务，能够在原有基础然仍然实现稳步增长，离不开招商积在基础物业管理上的巩固集重视。同时构建“沃土云林”商业模式，以沃土（物业服务）为根基，围绕沃土打造生态圈，做专做强能力，做大做新增值服务平台，力争实现各项业务的快速增长。并凭借良好的服务口碑、强劲的服务竞争力、较强的综合服务能力，荣获2021物业服务力百强企业TOP6。
此外，资产管理业务实现营业收入2.7亿元，占公司营业收入的 5.66%，较上年同期增加?0.85亿元，增长 46.18%。疫情防控逐渐趋于常态化，经营逐步恢复正常。
其他业务（公司遗留的房地产开发业务）实现营业收入?0.72亿元，占公司营业收入的 1.50%，较上年同期减少?0.24亿元，同比下降 24.86%。招商积余表示下降主要因公司已不再从事新的房地产开发，部分房地产尾盘销售减少。而遗留地产项目中，衡阳中航城市花园项目尚有土地储备近50万平方米，天津九方城市广场项目地下部分施工已完成，尚待进一步开发，上述两家企业股权已委托给控股股东招商蛇口经营管理。
招商局积余产业运营服务股份有限公司名称中的“积余产业运营服务”本意就是对存量资产的管理、运营及服务等，其战略方向一直是比较注重存量项目的维系，坚定“大物业+大资管”战略。
“大物业”战略布局，已经覆盖全国逾100多个城市，管理面积达到1.99亿㎡，服务业态多元，涵盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅类物业。依靠多年积累的专业能力和强大的客户粘性，通过专业公司为客户提供专业化配套与增值服务。业务内容高度市场化，尤其在非住宅领域处于领先地位，具有良好的品牌知名度和美誉度。
“大资管”资产管理业务主要为商业运营，以及持有物业出租及经营。商业运营业务主要是旗下招商九方利用专业的商业运营管理能力，通过具有专业的商业运营管理能力和较强的市场化拓展能力，扩大在管商业规模，收获良好的市场认可度。对所拥有的酒店、商业、办公等持有型物业，通过专业的运营能力，实现持有物业稳健经营，保持资产价值。
市场化非住保持行业优势地位营收同比增幅17.66%
作为为数不多的A股上市物管企业，招商积余一直专注于市场化的第三方非住宅业态物业。招商积余在非住领域发展较早，非住宅物业与住宅物业管理面积呈现均势，非住宅物业贡献了近7成营收，并持续保持优势。
由于非住宅物业通常具有更高的物业费标准，因此对收入的贡献更大，基础物业管理收入上半年实现35.87亿元，来自住宅物业的营收为11.12亿元，占比为31.03%；来自非住宅物业的营收为24.74亿元，占比为68.97%。
对比招商积余2020年1-6月年报，住宅及非住宅的基础物业收入同比增幅分别达32.85%、17.66%。市场化的非住宅领域业绩稳健增长，并且一直占据其物管业务收入的近7成，在行业内也是处于领先地位。
截止到2021年6月30日，招商积余的管理面积约 1.99 亿平方米，其中非住面积达1.01亿平方米，占比达50.68%，对比2020年年底的49.32%占比，从面积和总体占比上都有提升。
加强细分领域拓展巩固市场竞争优势
因为物企的性质于发展根源多来自房地产开发集团，所以大部分头部物管企业的业务重心都在于住宅领域，但是随着市场化发展，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域，尝试去深挖细分市场，打造差异化竞争优势。
报告期内，招商积余发挥市场竞争优势，持续加强在细分领域的拓展。进一步扩大政府、企业办公领域的市场份额，发挥服务产品专业化优势，在医院、高校、公共交通等多个具有高度差异化的市场发力，发挥公司服务产品专业化优势，实现了大批高质量项目的落地。
据克而瑞研报显示，今年上半年，招商积余办公类物业新增中国建设银行深圳分行、京东总部大厦4号楼、上海交银大厦等大型写字楼；商业类物业新增温州瓯海银泰、温州世贸银泰、武汉首地财富中心等代表项目；园区物业类物业新增中兴南京园区、成飞航星园等代表项目；政府类物业新增嘉善县机关事务中心、深圳坪山公安局、江宁开发区管委会等代表项目；学校类物业新增北京师范大学、广州中医药大学等知名高校；医院类物业新增湖南921医院、湖南922医院、福建医科大学附属第一医院等知名医院；场馆类物业新增深圳少年宫、中国宋庆龄青少年科技文化交流中心、阿里苏州湾体育馆等代表项目；交通类物业新增合肥轨道交通3号线、济南轨道交通2号线、佛山西站综合交通枢纽等代表项目；公园类物业新增深圳中心公园、深圳阳台山公园、深圳儿童乐园等代表项目。
据半年报数据显示，非住宅所涉及的业态主要包括办公、园区、公共（医院、场馆、交通、颐养及公园等）、政府、学校、商业、城市空间及其他，整体基础物业管理业务营收达到24.74亿元，占比分别为38.04%、14.26%、12.45%、12.22%、9.51%、6.97%和6.55%。办公业态在非住宅业态中收入尤为突出。
增强市场外拓力度管理规模稳步增长
2021年上半年度，招商积余在增量方面，坚持市场化发展路径，聚焦重点业态，确保了半年度业绩指标有质量的完成。
随着行业集中度加速，2021年招商积余加强了外拓力度，提升在管面积规模。公司物业管理业务实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%，其中来自控股股东之外的占比达到84.33%。截止2021年6月末，招商积余物业管理项目为1520个，管理面积约 1.99 亿平方米，较2020年底1.91亿平方米。其中来自市场第三方的管理面积占比达61.98%。
加快业务整合坚定“12347”战略推进
3月初，聂黎明接任招商积余董事长一职，任期为自当选之日起至第九届董事会届满。公开资料显示，聂黎明曾任招商局蛇口工业区控股股份有限公司运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理。从其从业经历来看，比较熟悉招商积余的各种区域业务内容，能够比较顺利接舵。
6月16日招商局积余审议通过的《关于公司组织架构调整的议案》中显示，为更好地支持战略落地，董事会同意对公司总部、物业事业群（简称“物业 BG”）和相关专业公司进行整合，优化公司总部部门设置，设立十个职能部门和两个业务部门，打造集约化、扁平化、经营型总部组织。
在2021年半年度报告中，招商积余再次强调“12347”战略定力，深化推进融合融效，深挖发展优势、能力与禀赋，构建“沃土云林”商业模式，以市场拓展和品质提升为抓手，狠抓经营管理，多措并举，提质提效，全力完成年度经营目标。
小结
在物业行业的上市热潮和并购潮中，竞争度加剧。招商积余从股权重组、业务整合、到组织架构调整等多方面进行了尝试与突破，在“大物业+大资管”的既定发展战略之下，增强市场外拓力，并且取得一定成绩。在高强市场竞争压力下，招商积余未来的发展方向和路径是否有新的突破，我们拭目以待。