来源 :房财经2023-07-22
7月21日，中南建设发布了关于对深交所2022年度报告问询函的回复公告。
在回复2022年度净利润下滑幅度，远超营业收时，中南建设称，2022 年公司房地产业务合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%。新开工面积189.4万平方米，同比减少80.9%，竣工面积740.5万平方米，同比减少27.4%。结算收入502.6亿元，同比减少10.3%；建筑业务新承接项目合同金额34.8亿元，同比减少83.6%。建筑业务营业收入94.8亿元，同比下降62.3%。整体营业收入590.4 亿元，同比下降25.5%。
另外，从2021年四季度开始，中南建设加大了现房库存的去化，由此导致房地产业务毛利率2022年下降9.35个百分点；而为了担当交付责任，在业主方支付和节点确认不及时的情况下，中南建设还有持续投入，导致建筑业务毛利率2022年下降 17.44 个百分点。整体毛利率因此下降10.12个百分点。
由于营业收入下降25.5%，2022年销售费用率3.08%，同比增0.17％。特别是由于施工进度放慢，不能资本化的利息支出增加，其利息支出资本化率由2021年的82.73%，下降到2022年的62.51%，从而导致2022年财务费用率4.22%，同比增加2.68个百分点。
正是由于毛利率大幅下降，销售和财务费用率有所提升，同时增加计提存货跌价准备和坏账准备，导致中南建设归母净利润和扣非后的净利润，下降幅度明显大于营业收入的下降幅度。
中南建设称，虽然目前行业良性循环还未恢复，其2022年末一年内到期的各项有息负债232.1亿元，高于期末货币资金 137.5 亿元，但一年内到期的境内外公开市场债券仅人民币20.2亿元。且目前正在推进包括 2.1亿美元一年内到期境外债券在内，全部4.5亿美元境外债券重组，希望延长债券期限，降低债券利率。
2023年有息负债偿还压力和各项应付款项金额，实际都小于2022年。因此持续经营和盈利能力，不存在重大不确定性。
此外，在回复短期及长期偿债能力，是否面临较大债务风险时，中南建设称，截至2023年第一季末有息负债470.5亿元，其中一年以内有息负债223.4亿元，其中出现逾期还未偿还的49.5亿元。
而同期货币资金126.1亿元，其中使用受到限制的资金61.4亿元，可使用的现金64.7亿元。
中南建设称，2022年末一年以内有息负债同比减少10亿元，应付账款和应付票据同比减少98亿元，应付应酬、税金等其他经营性支出比2021年末44亿元，2023年有息负债偿还压力和各项应付款项金额实际都小于2022年。因此短期没有较大的债务风险。
从更长时段来看，中南建设称2022年末总体负债中，有46.63%实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1284.5亿元。
剔除有关负债之后其的负债率仅为47.93%，在行业处于低位。2022年末中南建设的流动资产和相对比较容易变现的长期股权投资、投资性房地产合计2764.5亿元，是全部有息负债的5.8倍，是剔除合同负债及相关待转销项税后负债的1.9倍，其长期经营安全的保障度高。