在经历起伏伏伏伏、起伏伏伏伏……循环后，6月的最后一个交易日，地产股又来了一次局部小狂欢。
6月30日上午开盘，中南建设一度涨停，一直不愠不火的财信发展、中国武夷也涨停，以及金科股份、阳光股份等也是涨势喜人。
这其中，中南建设分外惹眼。因为该司于当日发布了一份“军令状”。
如上图，中南建设承诺：针对有关银行和非银行金融机构借款，自承诺出具之日起半年内，与有关机构达成新的借款方案，或偿付有关借款。
针对4.5亿美元债，自承诺书出具日起半年内，将与有关投资者达成重组协议。
1、半年之期背后
半年时间，对有些行业来说或许不短。比如旅游业，全面开放后复苏强劲，2023年上半年一片火热。杠杆地产看了下机票平均涨幅不少，还难定。
但对于盘整期已超过2年的房地产行业，半年的时间并不长。
尽管利好政策频发，但前段时间国统局披露的前5月房地产相关数据已经很说明问题。
图片来源|国家统计局官网（特此感谢）
如上图数据显示，2023年前5个月的全国房地产开发投资增速同比降幅7.2%（按可比口径计算），甚至比2022年同期的4.0%还高。其中，住宅投资34809亿元，同比下降6.4%。
好在销售情况有点企稳迹象。1-5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。
然后5月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有26个，比上月增加4个；二手住宅同比上涨城市有9个，个数与上月相同。
不过，1-5月房地产开发企业到位资金同比下滑更多了。从1-4月的同比下降6.4%进一步扩大到同比下降6.6%。
5月房地产开发景气指数也略有下降，为94.56，4月为94.77。
在杠杆地产看来，可预见的未来半年，房地产应该不会有什么爆发式增长。层出不穷的小作文，似乎预示着下半年可能会顶层政策会更加放松？但尽管如此，最多能看到的也就是不下滑。
2、日子不好过
回到中南建设，给自己半年期限“化债”，在目前的宏观环境下算是比较勇敢，可能也有某种无奈？
可以看到，2023的前半年中南建设日子并不好过。
一方面，股价跌跌不休，5月底差点跌破1元，股吧里一片怨声载道。
图片来源|东方财富（特此感谢）
另一边，中南建设也正在承受来自监管方的压力。6月16日，中南建设披露的定增计划里，拟向不超过35名特定投资者发行股票，发行股票数量不超过1147967670股（含本数），拟募集资金总额为不超过28亿元。
根据公告，此次定增募集的资金净额，将有20亿元将用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目的建设，8亿元用于补充流动资金。
随后的6月19日，中南建设收到深交所问询函，其中指出，根据发行人回复文件，发行人境外债尚在重组过程中，且部分境外债即将到期；发行人存在提取此次募投项目预售资金的情况。深交所要求中南建设补充说明一系列情况，要求在 5 个工作日内提交回复。
7个工作日过后，也就是 6月30日，中南建设披露了对深交所问询函的回复，同时立下文初杠杆地产提到的“军令状”。
回复函里，中南建设披露了债务违约的具体情况。如下图：截至2023年3月31日，该司277.27亿元银行借款期末余额里，其中5.58亿元本金的借款存在逾期未兑付；134.43亿元向信托公司等其他非银行金融机构借款的期末余额里， 41.93亿元借款存在逾期。
境外债方面，截至2023年3月31日，该司子公司4只存续的美元优先票据本金
合计45,319.23万美元，折合人民币311,420.15万元。
其中，有两只美元优先票据的部分持票人在票据到期后未接受交换要约，期末本金合计 2,969.60万美元存在到期尚未还本付息，应付利息合计人民币3,032.52万元。
两只美元优先票据暂未支付半年度利息，期末本金合计4.23亿美元。
存量方面，两只美元优先票据应支付本息合计人民币2.52亿元；
一只美元优先票据已到期，暂未兑付，应支付本息合计人民币14.91 亿元；
一只美元优先票据暂未支付最近两期利息，金额折合人民币1.99亿元。
3、坎坷定增路
目前来看，这些债务的解决进程快慢不一。比如银行借款部分已经解决了58.27%，而非银机构借款部分仅解决3.99%。
中南建设表示，除了加快自身经营的盘活，还要充分利用资本市场，补充权益资本，扩展新的融资。此次定增能否成功，在杠杆地产看来对其至关重要。
截至今年3月底，中南建设剔除预收款后资产负债率84.15%，净负债率127.62%，现金短债比0.29。
努力化债的另一边，稳定公司的经营局面，对上市房企定增计划进程也非常重要。
此前该司披露的前5月经营情况显示，主业房地产业务方面，该司2023年5月合同销售金额37.5亿元，销售面积32.8万平米。
2022年5月，中南建设销售金额为49.9亿元，销售面积41.5万平方米；
2021年5月，销售金额201.5亿元，销售面积148.8万平米。
2023年1-5月，中南建设累计合同销售额198.1亿元，销售面积167.2万平米，同比分别减少24.3%和20.6%。总体来说，2023年前5月同比降幅是在趋缓的。
此外杠杆地产注意到，早在今年4月，中南建设就因为定增申请收到深交所审核问询函；而2023年1月6日，中南建设就已经披露28亿元的定增计划。
接近半年过去，立下“军令状”后的中南建设，这一次希望会更大吗？