4月的最后一个工作日，房企年报接近尾声，气温开始回暖，但房地产似乎依然凛冬未远，春意稀疏。
这两个月里我们看到太多悲惨的数据，下滑、巨亏、裁员、大跌……4月，港交所出现首个暴雷房企退市。可以预见的未来，新力不会是唯一一家。
前几天业绩发布会上，中南建设董事长陈锦石给出了信心：短期有困难，中期是不错，长期还不能肯定。董事兼总经理陈昱含则表态：在全力保交付且市场进一步好转的情况下，2023年一定可以实现盈利。
中南建设现在咋样？今天杠杆地产“房企年鉴”栏目我们来谈谈。
1、营收下滑：近五年来首次
和许多房企有那么一点不同，中南建设的业务不仅有房地产开发，还包括建筑施工、酒店及其他、内部交易抵消等。不过房地产业务占该司总营收的绝大多数，2022年体现更甚。
2022年，中南建设总营收590.4亿元，同比下滑25.47%，这也是该司近五年来首次营收同比下滑，且下滑幅度为至少近9年来之最。
分业务来看，2022年中南建设房地产开发业务营收502.6亿元，占总营收的85.13%，2021年这一数据还是70.75%；建筑施工营收94.78亿元，占总营收比16.05%，比2021年的31.74%下滑不少；酒店及其他营收12.35亿元，占比2.09%，和2021年差不多，内部交易及抵消则为-19.34亿元。
总的来说，2022年，中南建设业务里影响最大的似乎是建筑施工，这部分收入从2021年的251.4亿元骤降了约62.3%。相比之下房地产开发业务还更稳健一些，同比下滑约10.3%。
中南建设坦言，受非良性循环影响，2022年新承接的项目合同总金额仅34.8亿元，同比减少超过80%。房地产业务降幅略小也是因为并表比例增加，所以结算收入还过得去。从销售、新开工等数据来看，寒意同样明显。
2022年，中南建设房地产业务“三降”：合同销售额649.2亿元同比减少67.1%、销售面积543.2万平米同比减少63%、每平米均价11951元同比下降11.1%；年内新开工面积大降超80%，为189.4万平米。
另外，中南建设仍然具有很强的区域属性。杠杆地产看了下，其2022年总销售额里，江苏、浙江共占约350亿元，占总销售比超过一半。
行业不景气，利润率也是低得可怜，尤其在这两天研究过多国、多地区房地产历史之后，杠杆地产感受更强烈。你能想到，我国一些房企如今已经沦落到毛利率变为负值了吗？对，就是毛利率。
2022年，中南建设的整体毛利率降到-0.09%,2021年这一数据还是10.03%。这也是至少9年里，该司毛利率首次为负。
具体来看，建筑施工业务受冲击最明显，毛利率同比下降了17.44个百分点为-11.01%，其次为房地产开发，毛利率同比下降9.35个百分点，仅1.34%。
2、连续第二年亏损
毛利率跌成这样，可以想见中南建设的净利润必定不好看。如下表财报披露的数据，2022年该司归属净利润为-91.71亿元，这是其连续第二年亏损，也是9年来的第二次亏损，2021年亏损额为33.82亿元。
基于此，2022年中南建设的净利率降至-16.31%，比2021年的-4.17%又跌了10多个百分点。杠杆地产看了下，2022年中南建设节流动作明显，销售、管理等费用同比都有明显下降。
比如高管薪酬，中南建设2022年的总开支3074万元，2021年则是4356万元，同比下降29.43%。不过董事长的年薪反而增加了。数据披露，陈锦石期内年薪1088万元，2021年为1066万元。
其他高管大都是降的：陈昱含306万元（2021年456万元）；财务总监辛琦、董事唐晓东均为336万元（2021年500万元）；副总经理胡红卫175万元（2021年318万元）。上述高管都持有不等的中南建设股票。
但2022年，这些股票应该也带来不了多少收益。和多数房企一样，这一年里，中南建设的股价腰斩不止，市值大缩水。
图表来源|百度股市通（特此感谢）
降成本背后，是大裁员。2022年，中南建设员工17327人，2021年还有36037人，员工同比降幅达到51.92%。
此外，在诸多成本里，增长比较明显的是财务费用。2022年，中南建设该费用为24.94亿元，比2021年的12.23亿元多了12亿多元。
3、负债承压，盈利可期？
再来看看负债相关。
和经营指标全线下滑相反，2022年，中南建设的债务指标上升明显。其中资产负债率从2021年的88.37%微升到89.81%、净负债率上升更多，从前一年的93.16%升至108.18%，剔除预收账款后的负债率也升了近2个百分点，为82.47%。
2022年，中南建设的贷款偿还率和利息偿付率都从100%降到80%。
更重要的是短债和现金流。2022年中南建设现金及现金等价物余额接近腰斩，从2021年的145.3亿元，降到74.91亿元。
但同期短债的降幅并没那么明显：短期借款从前一年的94.31亿元，降了几个亿为85.56亿元；1年内到期的非流动负债也是降了1个多亿，为146.5亿元。2022年末该司货币资金近137.5亿元，有点危险……
不过，2022年中南建设的有息负债下降较多，比2021年减少了147.2亿元，为475.5亿元。
好消息是，2023年，中南建设时销售降幅似乎在慢慢地缩窄。最新披露数据，2023年一季度，该司累计销售金额 120.4亿元，销售面积100.0万平方米，同比分别减少26.2%和22.8%。
从销售数据和管理层的发言来看，2023年应该不至于太差？不过，部分股民似乎也有不同的见解……
也有雪球的投资者是这样说的：只要公司业绩报能发出来，董事长还能出来讲两句，这样的地产商就大概率可控。你觉得呢？
本文未标注出处的财务图表，均源自中南建设有关公告，特此说明并致谢