4月25日，中南建设在线召开了2022年度业绩交流会。
会上，董事兼总经理陈昱含开诚布公道“2022是面临生死考验的一年”。她说这一年中南”能做的都做了，该有的措施也有了”。陈昱含口中的措施包括对内的管理减负、组织优化、资产处置、加快销售，对外加强政府沟通、争取合作，融资展期和与化债。
这套组合拳缓解了现金流压力、降低了公司整体负债，让中南成为为数不多还在正常运营的民营房企，但问题也显而易见，牺牲利润的代价悉数反应到年报中。
01
建筑业务的未来
2022年，中南建设取得营业收入590.4亿元，同比减少25.47%，归属于上市公司股东净利润产生亏损91.71亿元，综合毛利率-0.09%，同比下降10.12个百分点。
陈昱含在会上解释了业绩亏损的原因，一是为了保障持续经营的安全，公司对已经建成的现房采取了一些动作，在销售策略上做了一些牺牲利润以换取更多自有现金；第二个核心原因是增加计提了存货的跌价准备，由于建筑业务上游端有更多的企业出险，陷入到非良性循环，公司针对出险房企应收款增加了计提的坏账准备。年报显示，2022年中南建设增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合计35.3亿元，计提减值规模相较2021年增加了149%。此外，收入和费用的不匹配也使得毛利为负，“行业进入非良性循环，施工进度放慢，导致销售和结算规模下降，但固定费用放慢很难同比例下降”。
分业务来看，房地产开发对应营收502.6亿元，占比85.13%，建筑施工业务收入由去年同期的251.4亿元降至94.8亿元，毛利率下降17.44个百分点至-11.01%，建筑业务的毛利下探也影响了中南的综合毛利率表现。
建筑业务的现状让中南开始思考，陈昱含透露将通过优化、收缩布局，调整业务结构比例来改善经营情况。她说，中南会确保在优势地区和高利润贡献地区持续深耕，同时增加一些非房建业务的规模，业务将向房建、工建、基建占比“334”的方向设置。陈昱含称，央企中建在“一利五率”上的管控精准掐到了命门，对她影响很深，表态要向中建学习，优化利润和现金流管理，提高履约能力；针对提升投资和管理刻度也会出台相应激励机制，提高经营效率。
02
“现金流最紧张的时刻已经过去”
从项目开发来看，中南建设依然在稳步推进。
去年中南建设实现合约销售金额649.2亿元，对应销售面积543.2万平方米，平均销售价格11951元/平方米。这一销售额在第三方排行榜上位列第29名。2022年，该公司新开工面积189.4万平方米，完成竣工面积740.5万平方米。
截至2022年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍；全部开发项目473个，其中在建项目规划建筑面积合计约2268万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米，可竣工资源总面积3104万平方米。
据陈昱含透露，2023年中南建设的竣工面积会比2022年提高50%左右，也将带来更多新结算的资源。
基于此，公司也表达了对2023年的信心，“无论销售还是回款，一定会好于2022年”。陈昱含说，我们感受到市场已经在慢慢回暖和复苏过程当中，2023年中南建设不需要进一步增加计提存货的跌价准备和坏账准备，整体现金流好于2022年，在这种情况下，年内刚性支出和兑付有较强的保障度。
她在会上强调，现金流最紧张的时刻已经过去，2023年中南建设不会选择“以价换量”，牺牲利润换取销售额，而是“一盘一策”，注重平衡好现金流和利润，实现扭亏为盈。
根据中南测算，当前公司在手货值1500万平方米，其中45%资源位于长三角，按照去年的销售速度，目前货值可维持三年销售。货值端的情况让陈昱含坦言“仍在一定经营压力”，但她对投资依然谨慎，强调大前提是“确保公司经营性现金流充裕，融资局面全面好转的情况下”才会考虑新增“需求和去化确定性更高”的投资。
03
到期债务大部分可展期续期
生死考验的一年，管理层在会上表态坚持不依赖有息负债的发展模式。
2022年，中南建设净负债率108.18%，扣除预收账款后的负债率82.47%，其中基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1284.5亿元，占公司全部负债的46.63%，剔除合同负债之后负债率为47.93%，现金短债比0.59，比2021年末降低了33个百分点，扣除受限资金后的短债比是0.34。
财务总监辛琦解释称，部分指标的变差和客观环境、或者说在长达一年半左右的非良性循环市场里艰难前行有一定关系。据其透露，未来中南建设会在保证经营安全的基础上，围绕资产激活，负债接续，权益补充，预期提升等方面开展工作，要加快销售，盘活资产，同时也会努力与金融机构的合作方去协商，延长负债期限，降低负债成本。还要积极对接资产市场，做一些有效补充权益资本的动作。
476亿的有利息负债中，一年内到期的有232亿元，而当前中南建设货币资金137亿元这也让市场担心其流动性压力。
董事会秘书梁洁表示，232亿元借款中，大部分都可以展期续期。其透露今年环境谈展期比去年容易，去年年初谈展期可能需要提高利率来增加抵押物，但是现在政策环境不一样了，现在大部分都是可以做展期的。“今年现金流流入会更好，从现金支出来说应该也会更少，工程方面支出会更少，经营性现金来偿还借款的能力更高。如果说有一部分没有顺利展期，动用现金来偿还（2022年中南建设经营性现金流入为63亿元）也是完全有能力的。”
此前中南建设公告了28亿元的定增方案，梁洁在会上透露了具体进展，“这个月初已经被深交所受理，目前在第一轮问询准备过程当中，按照规则公司最迟5月6日公布回复反馈，反馈之后还要通过审核，证监会注册才能发行。”