历经“生死考验”的一年，中南建设如期披露2022年度业绩。
“过去一年，公司在经营性和融资性现金流始终紧张的情况下，尽管在融资展期和化债、在资产处置和加快销售、在稳定生产和支出排序、在与政府沟通合作等多方面都竭尽全力，大幅缓解了现金流压力，也降低了整体的有息负债。”在4月25日的业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含历述了公司过去一年的种种努力，“但这些举措是以牺牲利润为代价的，最终形成了超91亿元的亏损。”
2022年，中南建设营收同比减少25.47%至590.4亿元，归属上市公司股东的净亏损扩大至91.7亿元；合同销售额及销售面积降幅分别为67.1%、63.0%，下降幅度大于行业平均。
在连续两年大幅亏损后，陈昱含在业绩会上向外界打了一针“强心剂”，“考虑到公司现金流最紧张的时刻已经过去，2023年的刚性支出和兑付有较强的保障度，今年不会再以价换量、牺牲利润换销售额，会平衡好现金流和利润。”
其依据是，中南建设目前剩余的现房资源有限，没有大幅折价销售现房的空间，代建项目业务价格变动不大，利润率相对稳定；公司已连续两年进行大额计提减值准备，2023年不需要进一步增加计提存货的跌价准备和坏账准备，整体现金流也会好于2022年。
“如果2023年市场持续回暖，公司就有信心能够实现盈利。”陈昱含表示。
资产计提减值、业务下滑致巨额亏损
2021年，中南建设归属上市公司股东的净利润出现成立34年以来的首次亏损，净亏损达33.8亿元；去年，公司未实现扭亏，亏损扩大至91.7亿元。
分业务看，中南建设两大主营业务营收及利润水平均大幅下降。
来自房地产业务的结算收入为502.6亿元，同比减少10.33%，毛利率同比减少9.35个百分点至1.34%，；来自建筑业务营业的收入为94.8亿元，同比下降62.3%，毛利率同比减少17.44个百分点至-11.01%。
针对公司亏损扩大，陈昱含在业绩会上回应称，一是为保障持续经营安全，公司在销售策略上做了一些措施，牺牲利润以获取更多自由现金，2022年，公司约40%来自现房和准现房销售。
上述措施体现在中南建设去年的销售均价上，同比减少11.1%至11951元/平方米。
亏损扩大的另一个原因是计提跌价准备。2022年中南建设根据不同市场情况，增加计提了存货跌价准备；还因为建筑业务上游端企业出险，针对这项业务营收款增加了计提坏账准备。
各项资产减值准备合计35.3亿元。其中，应收款项信用减值损失9.4亿元，合同资产减值损失4.1亿元，存货跌价准备21.3亿元，合同取得成本减值损失0.5亿元。叠加减少归属于上市公司股东的净利润34.4亿元，合计为中南建设带来超91亿元净亏损。
第三大原因是收入与费用不匹配，在公司销售和结算规模下降的情况下，固定费用难以快速减少，带来了更多的亏损。
实际上，保现金流安全、挤业绩水分与中南建设去年“牺牲利润保安全”的思路是一致的，在面临生存难题时，其在利润与安全中选择了现金流安全。
截至去年末，中南建设有息负债降至475.5亿元，较上年末减少147.2亿元；经营活动产生的现金流净额62.5亿元，连续5年保持正值；在手货币资金137.5亿元。
2023年内，该公司需偿还的债务为232亿元。中南建设董事会秘书梁洁在业绩会上表示，“部分能够做到展期续期，没有展期的部分动用现金(经营活动产生的现金流量净额62.5亿元)来偿还也是完全有能力的。”
不过，该公司截至去年末的资产负债率数据有所变差，资产负债率同比增加1.44个百分点至89.81%，净负债率提高15.01个百分点至108.04%，扣除预收账款后的资产负债率提高1.95个百分点至82.47%。
中南建设副总经理兼财务总监辛琦表示，这些指标变差也与长达一年半的非良性循环市场有关。未来将在保证经营安全的基础上，在资产激活、负债接续、权益补充、预期提升等方面开展工作，努力加快销售和盘活资产；更加努力与金融机构合作方协商展期，降低负债成本，同时积极利用资本市场做有效补充权益资本的动作。
2023年要盈利
缩表并非躺平和不作为，自经营出现危机以来，中南建设一直在“做我做能”以扭转局面。陈昱含表示，长期来看，提高发展质量、转变发展模式是中南建设的必由之路。
其进一步解释道，“从外部政策环境、市场环境等多方面看，过去地产高周转、高杠杆的打法已成为过去时，建筑业务重产值大于重利润的时代也已过去。无论从被动还是主动角度看，我们的业务模式都会发生根本变化，公司盈利的核心来源将从规模和杠杆转向质量和利润。”
该公司表示，无论是建筑还是地产业务，都将收缩和优化布局，提升投资与运营管理，尤其是对利润和现金流的要求。
针对建筑业务，中南建设将进一步优化业务布局，并继续深耕优势地区和高利润贡献地区；同时调整部分业务结构比例，接下来会增加一些非房建业务规模，对房建、公建和基建业务制定了3：3：4的比例目标。
“建筑是中南褪不掉的底色，所以和行业中一些向商业运营发展的公司不同，中南会更多向链条前端做整合融通发展。比如提升地产和建筑联动、建筑业务转型升级、增强建设运营的优势。”陈昱含如是说。
据了解，目前中南内部正推进试点，加大建筑业务与地产业务的融合协作能力，把从投资到开发再到施工的全链条打通，面向未来可能到来的EPC时代提前做足准备。
而通过折价去库存及投资收缩，地产开发业务的“水分”也挤出不少，今年中南这一业务有望迎来转机。
陈昱含在业绩会上称，去年公司折价销售的是存量现房，在建项目的利润率调整不大，随着市场回暖，这些有利润保障的项目逐渐结算，存货和资产价值也有望得到重估，公司有信心实现盈利。此外，各项支出将持续下降，公司也将围绕“一盘一策”平衡现金流，为现金流进一步好转奠定基础。
经营效率方面，陈昱含透露，其对中建系等企业进行了研究，一利五率”考核方式对她的影响很大，接下来中南也将强化利润和现金流管理能力，提高履约能力。同时针对提升投资和管理刻度，出台相应激励机制，提升经营效率。
“公司面对市场该做的都做了，能暴露的问题都暴露了。2023年市场正在慢慢回暖，公司情况不会继续恶化，规模不会少于2022年，现金流也会好于2022年，利润有望扭亏为盈。”陈昱含如是说。