2021年年报业绩“变脸”，交出“史上最差成绩单”的中南建设（000961.SZ）遭深交所下发问询函。
5月16日晚间，中南建设披露一份长达27页的回复公告，围绕深交所指出的公司计提存货跌价准备、信用减值损失、是否存在“流动性”风险等八大问题作出详细说明。
公告显示，中南建设在2021年业绩预告后，补充计提了19.62亿元的存货跌价准备；同时应收票据和应收账款分别增加计提坏账准备1.89亿元、4.17亿元，其中大部分金额因中国恒大(03333.HK)的关联企业而产生。
在中南建设看来，公司的相关计提动作以及由此引发的业绩偏差有一定的合理性。此前，中南建设发布的业绩预告为，预计公司2021年归母净利盈利7.08亿元－21.23亿元；但最终发布的年报数据却是，归母净利亏损33.82亿元。
为外界诟病的则是，已发布年报之后，中南建设还曾发布修订公告，将最初的2021年计提各项资产减值准备由38.58亿元变更为38.83亿元……种种操作，让外界对其“业绩洗澡”的质疑声不断。
另据中南建设公告中披露的最新数据，截止今年一季度末，公司可自由支配现金122.3亿元，系年内将到期有关借款的3.95倍，“公司偿债能力强，经营安全保障度高。”
南京某项目一年计提7.55亿，遭合作方拖累计提坏账准备
往期财报数据显示，在2020年时，中南建设计提各项资产减值准备仅6.03亿元。即以最终修订后的2021年数据来看，中南建设该指标仅一年时间就暴增了32.8亿元。
其中，计提存货跌价准备约23.66亿元、计提信用减值准备8.61亿元，分别占到计提总额38.83亿元的60.93%、22.17%。
换言之，存货跌价准备和信用减值损失，正是影响中南建设2021年利润亏损的两大重要因素。
但在此前发布的年报中，中南建设却未对这两大板块所涉及到的具体项目，乃至相关合作方情况进行披露。
按照5月16日公告的说法，中南建设在发布业绩预告前，实际的计提存货跌价准备金额仅为4.04亿元。
但在发布预告后至年报最终披露的三个月里，中南建设补提了19.62亿元的存货跌价准备，最终导致公司2021年的总计提金额达到了23.66亿元。
具体来看，补提的19.62亿元中，金额超过1亿元的项目共4个，南京江宁上悦城单个项目补提金额达到6.55亿元；其他18个项目则累计补充计提6.05亿元，平均单个项目计提0.34亿元。
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中南建设2021年补充计提存货跌价准备项目情况，图片来源：企业公告
南京江宁上悦城项目位于南京江宁区上坊街道，目前正在施工中。项目从 2019 年就开始分期销售，销售均价约25460元/平方米。2021年末，中南建设对该项目进行减值测试时，周边在售楼盘平均售价在27600-30750元/平方米。
彼时，参考周边市场情况，中南建设出于谨慎考虑，仅对该项目的车位部分计提约1亿元的跌价准备。但今年以来，市场迅速变化，中南建设一季度销量极少，且在2月以后所销售的部分项目平均售价迅速下跌到了20900元/平方米。
鉴于最新的市场售价情况，中南建设进而与审计公司沟通，并在独立第三方的评估认定之下，考虑项目成本相关税费等因素，最终对南京江宁上悦城项目补充计提6.55亿元存货跌价准备。
其余项目的情况也多与前述项目类似，普遍地出现了现时售价，远低于综合开发成本的情况。结合对未来市场的预期判断，中南建设不得不对这些项目计提相应的存货跌价准备。
信用减值损失则更多的是由合作方带来的，中南建设披露，公司2021年度应收票据的前五名合作方中，有三名系恒大的关联企业，“有关企业2021年年以来偿债能力下降，其应收票据信用风险上升。”
同期，中南建设应收账款的前五名合作方走中，排名前4的都是政府投资公司或政府机构，“有关主体2021年以来企业偿债能力和信用风险没有变化，有关应收款均为工程款。”
最终，中南建设2021年应收票据增加计提坏账准备1.89亿元，其中针对恒大关联企业的计提达到1.83亿元，占比96.82%。
并且，该类目计提金额最大的前5家公司均为恒大关联企业。如针对重庆恒雅旅游开发有限公司之间的工程款，中南建设的减值金额达到了6449.52万元。
平台信息显示，重庆恒雅由恒大（重庆）高科农业有限公司直接持股50%；而后者在股权穿透后，实际由恒大的全资子公司恒大现代农业集团有限公司持股100%。
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中南建设2021年计提应收票据减值金额最大的5家主体，图片来源：企业公告
同时，2021年，中南建设增加计提应收账款坏账准备4.17亿元。其中，按单项计提应收账款坏账准备增加 3.08 亿元，针对恒大关联企业的坏账准备2.87亿元（占比93%）。
费用最高增长超6成，有息负债却减少22.06%
深交所对中南建设2021年的费用支出也提出了质疑，并让中南建设说明公司同期有息负债同比下降、财务费用却大幅增加的合理性。
年报数据显示，2021年中南建设实现总营业收入792.1亿元，仅同比微增0.78%；但同期，公司的销售费用、管理费用、利息费用分别较上年增加33.16%、23.15%、67.47%。
而在负债端，中南建设一年减少了176.3亿元有息负债，截止2021年末有息负债总量已降至622.8亿元。
对此，中南建设称，公司2021年营收增长不多，主要受地产开发板块的影响，该板块因市场调整和疫情波动带来的影响，全年结算收入仅560亿元，同比减少了4.3%。
而公司的另一业务板块即建筑业务，在2021年新增合同额同比增长了10.4%，帮助该板块实现营收251亿元，同比增长13.3%，进而带动公司整体总营收实现0.8%的增幅。
2021年公司销售费用和管理费用的增加，主要系市场调整之后，房企销售难度加大，公司相应增加了销售推广活动和相关投入，由此带来相关费用的上升。
财务费用出现增加，与有息负债下降的趋势不符，中南建设认为，有两方面的原因。
其一，公司地产业务新开工面积和竣工面积在2021年均同比减少，导致公司利息支出中资本化的金额减少，确认为费用的增加。而从年报数据来计算的话，中南建设2021年总体利息支出68.15亿元，确实同比减少1.3%。
另一方方面则是信用债市场的变化，令中南建设的有息负债结构发生变化。融资成本相对较低的债券融资比例下降至11%，成本相对较高的非银行金融机构借款比例上升至35%，导致最终的平均融资成本有所上升。
在中南建设看来，虽然公司2021年营收增长不多，且期间费用上市较快，但这都客观地反映了市场快速变化后的实际情况。
截止今年Q1可动用现金为有关借款的3.95倍
深交所还要求中南建设结合最新的资产负债情况，说明公司是否存在“流动性”风险，持续经营能力是否存在重大不确定性。
“公司始终坚持不依赖有息负债发展的模式，有息负债与年度经营规模比值一直处于行业最低水平，2021年末公司有息负债占全部负债的比值19%。”中南建设称。
此前中南建设最新的今年一季度业绩已披露，报告期内，公司仅实现总营收77.49亿元，同比下滑46%；归母净利亏损6.08亿元，同比下降188%；累计销售额163.2亿元，同比减少66.3%。
只是，季度报告所承载的内容有限，并不能全面地反映最新情况。根据5月16日晚间的公告，中南建设今年一季度内，有息负债进一步减少了60.3亿元。
截止一季度末，中南建设有息负债为560.8亿元。其中，一年内到期的有息负债为185.6亿元，比2021年年末减少55.1亿元。
同期，中南建设账面上的货币资金为192.5亿元，现金短债比为1.04倍，在“三道红线”的达标范围内；扣除用途受限的资金，公司实际可自由支配现金122.3亿元。
中南建设称，公司在今年内将于公开市场到期债务仅6月份两笔合计本金2.2亿美元的优先票据。
此外，中南建设在接下来的6月、8月、11月，将有三笔投资者可以行使回售选择权的中期票据和公司债券，即使有关产品全部行权，需要偿还的本金合计仅16.8亿元。
中南建设给出的数据称，“公司自由支配现金是有关借款(按3月31日人民币汇率中间价折算)的3.95倍。”
中南建设还称，对于一年以内的非银行金融机构借款，公司将在到期前申请开发贷款替换；对于一年以内的银行借款，公司在申请新的银行借款基础上，还将加强与金融机构协商，申请更有利的条件，减少现金偿付。
对于外界所关注的商票问题，中南建设则表示，2021年年底以来，公司子公司开具的商业承兑汇票确有延迟兑付的情况，但最终均足额兑付。
中南建设还进一步披露，截止今年一季度末，公司算上账面上的货币资金，包括其他可变现的长期股权投资、投资性房地产等在内的资产，合计资产总值金额达2312.8亿元；远大于同期公司全部有息负债金额和各项应付款、应付票据、税费、薪酬等经营性负债的合计金额1679.9亿元。
“即使存货和其他可变现的资产打五折，也可覆盖全部有息负债和各项经营性负债。”中南建设称，在市场调整阶段，公司没有大额的投资性支出，“公司持续经营的保障度较高。”