4月收官，沪深两市公司完成了2022年一季报披露。据wind统计数据显示，房地产板块126家上市公司一季度累计实现营业收入3268.75亿元，累计实现归母净利润100.2亿元，行业营收平均值约在26亿元，同比下滑91.6%。
受到地缘冲突、疫情多点散发等不确定因素增加的影响，企业应该交付物业结转收入减少，一季度有31家房企的营业收入同比降幅超过40%，不止5家房企的营收降幅超过80%，最高降幅达98.49%。
房企业绩作为宏观形势的一个折射点，客观反应着一季度房地产的困难，但也不容忽视，诸多细节也透露着房企的努力和期待。
例如绿地、万科、保利、招商、新城、金地、金科等8家房企营收保持在百亿以上;中南建设、新湖中宝等房企虽然受到预期转弱影响，但营业收入和波动幅度，始终保持在行业平均值以上，且逐渐有所好转。
以中南建设为例，一季度公司累计实现房地产合同销售金额163.2亿元，远高于行业平均值，同比降幅66.3%。并且1月-3月公司房地产销售金额、销售面积和建筑新中标项目预计合同金额均“逐月增长”，已呈现出恢复态势。
根据5月8日中南建设公告，其控股股东获得华融资产及南通国资50亿元战略合作支持，针对公司在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等，给中南应对市场挑战进一步注入了能量。
那么中南建设是否已经进入良性循环?伴随市场基本面的复苏，中南建设是否利空出尽?基于对公司未来空间和基本面的分析，或许能找到答案。
两大“拐点因素”显现 中南建设预期向好
所有股票的轨迹表现，都包含对企业未来一段时间的预判。
因此能看到，头部的万科，受到业绩影响，股价一度在3月15日跌破15元。但在业绩会管理层公布应对策略后，3月万科的股价已从底部反弹了超30%，重新回到了上升趋势。
中南建设同样，4月26日公布年报后股价一度进入历史较低位，但4月28日、29日逐步反弹，并在4月最后一个交易日股价一度拉涨10.03%。
而4月27-29日，中南建设近三日交易资金净流入1.85亿元，龙虎榜前五席均为机构买入，说明不少机构资金仍看好该股后市行情;截止2022年3月31日中南建设股东人数创历史新高，达到9.83万，也映射出“抄底”的散户不少，投资者对其后续发展持有信心。
支撑这些地产股反弹的有宏观因素，也有企业因素。
4月国家公布数据显示，一季度GDP增长4.8%(环比增加)，全国固定资产投资10.5万亿元，同比增长9.3%，政策靠前发力，经济稳定的预期越来越强。
房地产虽然仍处于深入调整期，但为了加快行业良性循环，2月以来国家级多部门陆续出台相关支持政策，地方层面也已经有超80城出台政策，满足购房者合理住房需求。
大势向好的行情下，越是基础稳定、调整迅速的企业，越能跟上风口，这也是万科、中南等企业“企稳好转”的重要因素。
从数据可见，2022年第一季度，中南建设的总资产、主营业务成绩、增量空间三个指标都有好转。
截止3月31日，中南建设的总资产规模已经从去年末的3679.8亿元，进一步提升至3690亿元，资产面同比环比均稳定增长，且远远大于实际负债，公司基础不断夯实。
(中南建设2022年一季度报总资产指标)
就业务而言，今年一季度，中南建设的房地产业务实现合同销售金额163.2亿元，销售面积129.6万平方米，同比分别下降66.3%、63.1%，建筑业务新中标项目预计合同总金额 9.6亿元，同比减少89.5%。
但1月-3月，公司的地产销售金额分别为46.1亿元、56亿元、61亿元，逐月提升，环比分别增加了21.5%和8.9%;同时，销售面积分别为37.9万平方米、45.7万平方米、46.1万平方米，也逐渐好转。
中南建设的建筑业务在3月新中标项目已增至16个，有明显增加，预计合同总金额7.6亿元，稳步上升。
另据管理层透露，中南建设2021年末由于预收账款增加，已销售未结算金额约1344.6亿元，同比增加11.9%，这将是2022年公司的业绩增量空间。
不过更值得注意的“空间”在于布局。今年一季度中南建设的房地产的签约销售中，一二线城市销售面积占比46%，销售金额占比51%，对比2021年末一二线城市占比和贡献率(约42%)进一步提升。
国金证券分析师杜昊旻就指出，系列宽松政策落地后，基本面好的一二线、长三角城市销售或将率先企稳回暖。首推重点布局优质一二线、长三角城市且产品服务力强的房企，其销售业绩有望快速恢复增长。
中南建设董事长陈锦石在2021年业绩说明会上也表示，我们对房地产作为支柱产业的发展有信心，国家也出台了一些对房地产利好的政策，市场会好起来的，市场会按照新的发展方式改善起来，中南也不会躺下而且肯定能活着，并且重点会在“高质量、稳、长”上做文章，以实质性的调整进入新常态新时代。
务实策略夯牢基本面 “正循环”将出尽利空
决定市场销售的两大关键因素是基本面和市场信心。杜昊旻认为，伴随宽松政策相继落地，市场信心将逐步恢复，基本面好的企业将率先企稳回暖。
中南建设获得资本市场看好预期的根本，也在于它是一个本质优良的公司，实际有息负债(与经营规模比值)始终处于行业低水平、资产底持续增厚、经营性现金流则长期持正。
即使在2021年公司营收受到重大影响的情况下，中南建设依然实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的6倍;而公司的经营活动产生的现金流量净额为167.7亿元，已经连续四年保持正值，账面现金可谓成色十足。
2022年一季度，中南建设继续控制经营性支出，使得公司的经营性现金流净额进一步增加至36.62亿元，同比增长97.54%，期末公司持有的货币资金192.5亿元。
为保证公司资金充裕，中南建设同时在积极出清部分资产和业务。截止今年一季度，公司资产处置收益约2.1亿元。
(中南建设2022年一季度报指标)
“以资抵债是很好的减负方式，能够有效换取增量资金，缓解经营性压力。”中南建设董事长陈昱含认为，本轮调控和以往不一样，房企信用层面很难快速扭转，融资会高度依赖标的物(资产)而非信用。
这套思路冷静客观，不仅能保证资金安全，也能控制债务压力。
从数据来看，截止第一季度末，中南建设的有息负债(含期末应付利息)560.8亿元，比2021年末减少60.3亿元，占总负债的比重17.16%，再降1.94%，保持行业同梯队房企中的最低水平。
其中短期借款和一年内到期的非流动负债185.6亿元，比2021年末减少55.1亿元，在全部有息负债中占比33.09%继续下降，进一步缓解公司债务压力，以便有更多精力与资源投入经营修复。
资金增长、债务压缩，“一增一减”的操作使得中南建设在一季度的现金短债比至1.04，扣除受限资金后的现金短债比0.66，风险保障能力较2021年末进一步提高。
明显可见，在企业经营层面，中南建设已逐渐开始“良性循环”。
而经营的正循环，也使得中南建设在今年一季度多地疫情反复的情况下，实现了地产业务83%复工，建筑业务的复工率也达到54%，复工复产无疑是公司经营顺利推进的最好展示。
陈昱含表示，中南建设在2022年会重点保障经营安全。一方面强化经营，增强现金流安全管理，提高核心业务安全边界，做不好、不该做的项目坚决关停与出清;一方面优化管理，压降管理费，管理层带头“过冬文化”。
一套审慎有效的经营策略落实，中南建设将逐渐利空出尽，业绩修复与增长也值得期待。