来源 :人民资讯2021-12-09
受利好消息带动，12月7日，A股地产股集体上涨，中南建设、新黄浦、中交地产等多股涨停，阳光城、金地集团、新城控股等个股跟涨。值得一提的是，中南建设涨停同日，与其相关的深交所供应链ABS“建银5优A”宣布将如期兑付约1.54亿元本息，并将于12月10日摘牌。
未雨绸缪紧抓财务安全
今年下半年房地产市场渐冷，企业债务违约，土拍市场萧条，杠杆难以依赖一系列问题出现。在挑战和压力下，中南建设选择稳健路线，不依赖有息负债发展。根据历史数据，中南建设有息负债与年度经营规模比值在行业保持低位，2018-2021年三季度中南建设有息负债规模分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元、637.3亿元，占当期销售金额的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，低于行业平均70%的水平。
中南建设重视现金流管理。今年1-9月，中南建设经营性现金流入1123亿元，是一年内到期的各类有息负债的7倍，月均流入125亿元，超一年内有息负债月均值14亿元。前三季度，中南建设经营活动产生的现金流量净额14亿元，连续四年保持正值。
得益于谨慎的资金管理，在市场调整深入情况下，中南建设11月7日10亿元“16中筑01”如期兑付，11月22日 10亿元“19中南03”如期支付年度利息，同时兑付选择回售的4.38亿元债券，12月2日主动回购1000万美元40638.HK境外债券。截至目前，中南建设今年到期的债券为2.89亿元，存续的美元债券3笔，合计4.13亿美元且2021年内无到期，最早到期的是2022年6月的2笔，金额合计仅2.23亿美元。偿债压力小，利于财务安全。
截至9月末，公司净负债率77.61%，比上半年末下降17.66个百分点，扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点，两项指标均达绿线并继续优化，扣除预收账款后的资产负债率75.81%，比上半年末下降1.61个百分点，进一步靠近上限70%的规则要求。
拓宽营销渠道机会销售业绩良好
中资美元债暴雷引发资本市场多米诺效应，三大国际评级机构集中下调房企评级和展望，一些房企面临生存困境。中南建设通过经营保障安全，中南建设董事、总经理陈昱含表示，中南建设领会国家战略意图，对经营做出必要调整。对于目前的形势中南建设提前预判并较早采取了经营应对举措。
当前市场下行压力仍在增加，中南营销立足细微加以应对。一方面，中南建设迎合新生代消费群体需求，主动进行数字化营销，与天猫好房、阿里拍卖、企业微信、抖音等联动合作，拓宽流量通道;另一方面，公司加强私域流量的转化和建设，通过渠道通、来访通、销售通、美好购zoina等自有平台，打通全民经纪人及老带新等导流链路，实现线上裂变及分享带客，中南建设借用互联网营销势能撬动楼盘成交量，通过天猫旗舰店在“双十一”“双十二”等购物狂欢节中设置来访盲盒、秒杀房源、回血补贴等多样形式让利用户，促进整体销售业绩提升。
根据中南建设最新发布的经营情况公告，2021年1月至11月，中南建设累计实现合同销售金额1828.3亿元，销售面积1351.8万平方米，回款率维持在80%以上。
重视长期主义布局“第二曲线”
当前，房企金融泡沫逐渐被去除，多数房企出现缩表现象。陈昱含表示，中南建设要审慎经营，坚持长期主义导向经营观和策略方向。对开发商而言，“缩表”的直接表现是降负债、降杠杆、去金融化。今年以来，中南建设有息负债减少了162亿元并收缩了土地投资规模，中南坚持运营高周转和土储紧平衡策略。
随着市场调整进一步深入，在拿地方面，中南建设表示，在稳健经营的基础上，公司仍然会坚持择优获取的原则，一方面加强存量转化，确保利润，另一方面坚持以能定收、以能定投、合理支出的原则，确保投资安全，根据不同情况每个战区的投资端也会做不同的布局。
随着行业土地周期红利逐步消失，中南土储紧平衡策略正发挥正向价值。围绕“卓越建设”的战略目标，中南建设加快探索轻资产模式，在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力布局第二增长曲线。据悉，中南西郑区域公司目前正在代建和EPC领域加快探索和拓展，已签约代建项目6个，项目总货值约68亿元，代建收入约3亿元，预计能实现净利润额约1.3亿元。中南建设表示力争2022年内实现三线全绿。