房企大多陷入困局,起步于江苏海门的中南建设当然也无法独善其身,多次遭标普、穆迪下调评级,也有一种山雨欲来的感觉。我们今天就来分析一下其三季度财报,看一看中南建设的财务情况究竟怎么样?
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我们还是从气泡图开始,我认为这个更直观和全面一些:
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2020年度,中南建设在营收和净利润方面都创下了历史新高,但营收增长率上只有9.4%,发展速度明显在降低。
2021年前三季度,中南建设在逆市中营收仍然在高达33.2%的速度增长,但净利润却明显降低,已经低于2020年同期的水平。
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2018年前三季度以来,中南建设连续三年净利润以明显高于营收的幅度在增长,在2020年疫情下,前三季度的净利润也达到了37亿元的最高纪录,但2021年前三季度开始发生变化,营收继续较快增长,但净利润却调头向下,下降了25%。
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这必然和毛利率下降有关,和2020年同期比,中南建设的毛利率已经下降了2.8个百分点,降至15.5%,这么低的毛利率,有点不象是我们印象中的房企了。
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从中南建设2021年上半年和2020全年的营收构成来看,中南建设66%的业务还是房地产,建筑施工为27%,应该说虽然建筑业务等已经有上百亿的规模,但中国建设的主要业务还是房地产是没有疑问的。
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从中南建设分产品的毛利对比来看,2021年上半年,比2020年全年毛利率仅有较小幅度的下降,就算酒店和其他行业下降明显,但这个仅占3%营收的部分,对中南建设的整体毛利率变化影响并不大。
那么整体毛利率下降2.8%的原因,究竟是怎么回事?我们仔细对比后发现,现在的房地产行业是一天个样,更不说一个季度这么长的时间了,中南建设三个季度的毛利率变化是很大的,2021年一季度还有21.4%,上半年为16.3%,前三季度为15.5%,也就是说从单季来看,中南建设的三季度的毛利率那是相当低的,而且行业发展是四季度接着三季度,从全年来看,情况可能会更加的严峻。
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我们再对比近几个三季度的营收和净利润环比增长情况,2021年三季度,中南建设单季的营收和净利润双双下降,这种情况并不多见,上一次出现是2017年同期。
我们还是说房企的重点,偿债能力吧:
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中南建设的流动比率为1.15,速动比率为0.41,短期偿债能力近几个期末有所波动,但并无明显提升。
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流动比率和速动比率较大的差异,就是高达1777亿元的存货导致的,我们看到,三季度末,中南建设的存货总算克服惯性增长,开始下降了,结合其下降的毛利率,可以想到肯定是进行了不少的打折销售,甚至打包销售。
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存货以62.1%的占比为第一大流动资产,第二大是其他应收款,达到了347亿,这里面是什么呢?我们看半年报的相关附注中有解释,主要是“合并范围外关联方款项”和“合作方款项”,这两项就达到278亿元,占比近8成,而这些欠款方多半也是房企及相关行业,相对来说也是存在流动性困难的,也就是说这些钱可能并不好回收回来。
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2021年6月31日数据
第三大流动资产就是货币资金,中南建设有230亿元,年初还有327亿元,近百亿元消耗掉了,我们后面要说到,中南建设的有息负债减少,主要是就靠消耗现金来解决的。我们查看其半年报,受限货币资金为54亿元,三季度末没有公布这些数据,我们就暂且按此估算了。
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中南建设的短期负债情况还算好,第一大负债为合同负债,高达1215亿元,实际就是预收的购房款,这不用现金去偿还,只需要交房就可以了,正好耗用存货来解决,只是在建的项目可能还需要投入才行。
其次是其他应付款,高达480亿元,我们也只有查看其半年报的附注,主要构成是往来款,这里面还有没有什么构成?我就不得而知了。
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第二大流动负债才是应付票据及应付账款,达到了423亿元,占比17%,和年初比基本持平,可以理解为中南建设在正常滚动支付供应商和施工单位款项。
而有息负债短期借款和一年内到期的非流动负债合计为166亿元,占比也才6.7%,这是中南建设比较厉害的地方,比其他房企控制得要好一些。
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这当然不是中南建设有息负债的全部,加上长期借款等,中南建设的有息负债合计达到了650亿元,比年初下降了150亿元,除了经营活动产生的现金流等以外,中南建设就是直接耗用货币资金来降低债务的。
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中南建设的现金流量情况,其实是不错的,近四个前三季度都有不错的经营活动的净现金流入,合计达130多亿元。但是投资活动的净现金流出却大得多,6个前三季度合计达300多亿元。为此必须要净融资,合计达350余亿元。其债务实际就是这样一期一期加上来的。
总算说到三条红线的情况了,这部分指标的分析受到条件的限制,可能会有一定的误差,我和其他新闻中的指标进行了比对,差额不大,并不影响结论性的判断。
红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%
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中南建设的资产负债率为85%-89%之间,“剔除预收款后的资产负债率”为77%-83%,虽然中南建设很努力,三季度末把该指标降至了77%,但还是没有达标。该指标其实是最不好快速达标的,为了降负债就得“卖卖卖”,但卖不动就得打骨折,而打折太多又会导致其他一系列问题。
红线二:净负债率不得大于100%
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中南建设的净负债率为80%,顺利达标,主要还是归功于降负债和增加股东权益的双向作用。而且还没有引起供应商和施工单位欠款的增加,不能不说中南建设这方面做得还不错。
红线三:现金短债比不得小于1倍
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中南建设主要是长期有息负债,通过努力,其现金短债比也达标了。此处受限的资金除年初数为财报所公布以外,三季度末按半年末数据估计。
以上就是对中南建设2021年前三季度财报的分析,三条红线中两条为绿。能正常经营并支付相关材料和施工款,并且营收还在增长。但是其债务压力仍然很大,经营效益正在与行业一同下滑。靠自身努力的自救措施几乎用尽,所以想把部分业务剥离进行再融资等操作,就是其不多的选择了,只是这些外力能借上吗?