房企大多陷入困局，起步于江苏海门的中南建设当然也无法独善其身，多次遭标普、穆迪下调评级，也有一种山雨欲来的感觉。我们今天就来分析一下其三季度财报，看一看中南建设的财务情况究竟怎么样？
我们还是从气泡图开始，我认为这个更直观和全面一些：
2020年度，中南建设在营收和净利润方面都创下了历史新高，但营收增长率上只有9.4%，发展速度明显在降低。
2021年前三季度，中南建设在逆市中营收仍然在高达33.2%的速度增长，但净利润却明显降低，已经低于2020年同期的水平。
2018年前三季度以来，中南建设连续三年净利润以明显高于营收的幅度在增长，在2020年疫情下，前三季度的净利润也达到了37亿元的最高纪录，但2021年前三季度开始发生变化，营收继续较快增长，但净利润却调头向下，下降了25%。
这必然和毛利率下降有关，和2020年同期比，中南建设的毛利率已经下降了2.8个百分点，降至15.5%，这么低的毛利率，有点不象是我们印象中的房企了。
从中南建设2021年上半年和2020全年的营收构成来看，中南建设66%的业务还是房地产，建筑施工为27%，应该说虽然建筑业务等已经有上百亿的规模，但中国建设的主要业务还是房地产是没有疑问的。
从中南建设分产品的毛利对比来看，2021年上半年，比2020年全年毛利率仅有较小幅度的下降，就算酒店和其他行业下降明显，但这个仅占3%营收的部分，对中南建设的整体毛利率变化影响并不大。
那么整体毛利率下降2.8%的原因，究竟是怎么回事？我们仔细对比后发现，现在的房地产行业是一天个样，更不说一个季度这么长的时间了，中南建设三个季度的毛利率变化是很大的，2021年一季度还有21.4%，上半年为16.3%，前三季度为15.5%，也就是说从单季来看，中南建设的三季度的毛利率那是相当低的，而且行业发展是四季度接着三季度，从全年来看，情况可能会更加的严峻。
我们再对比近几个三季度的营收和净利润环比增长情况，2021年三季度，中南建设单季的营收和净利润双双下降，这种情况并不多见，上一次出现是2017年同期。
我们还是说房企的重点，偿债能力吧：
中南建设的流动比率为1.15，速动比率为0.41，短期偿债能力近几个期末有所波动，但并无明显提升。
流动比率和速动比率较大的差异，就是高达1777亿元的存货导致的，我们看到，三季度末，中南建设的存货总算克服惯性增长，开始下降了，结合其下降的毛利率，可以想到肯定是进行了不少的打折销售，甚至打包销售。
存货以62.1%的占比为第一大流动资产，第二大是其他应收款，达到了347亿，这里面是什么呢？我们看半年报的相关附注中有解释，主要是“合并范围外关联方款项”和“合作方款项”，这两项就达到278亿元，占比近8成，而这些欠款方多半也是房企及相关行业，相对来说也是存在流动性困难的，也就是说这些钱可能并不好回收回来。
2021年6月31日数据
第三大流动资产就是货币资金，中南建设有230亿元，年初还有327亿元，近百亿元消耗掉了，我们后面要说到，中南建设的有息负债减少，主要是就靠消耗现金来解决的。我们查看其半年报，受限货币资金为54亿元，三季度末没有公布这些数据，我们就暂且按此估算了。
中南建设的短期负债情况还算好，第一大负债为合同负债，高达1215亿元，实际就是预收的购房款，这不用现金去偿还，只需要交房就可以了，正好耗用存货来解决，只是在建的项目可能还需要投入才行。
其次是其他应付款，高达480亿元，我们也只有查看其半年报的附注，主要构成是往来款，这里面还有没有什么构成？我就不得而知了。
第二大流动负债才是应付票据及应付账款，达到了423亿元，占比17%，和年初比基本持平，可以理解为中南建设在正常滚动支付供应商和施工单位款项。
而有息负债短期借款和一年内到期的非流动负债合计为166亿元，占比也才6.7%，这是中南建设比较厉害的地方，比其他房企控制得要好一些。
这当然不是中南建设有息负债的全部，加上长期借款等，中南建设的有息负债合计达到了650亿元，比年初下降了150亿元，除了经营活动产生的现金流等以外，中南建设就是直接耗用货币资金来降低债务的。
中南建设的现金流量情况，其实是不错的，近四个前三季度都有不错的经营活动的净现金流入，合计达130多亿元。但是投资活动的净现金流出却大得多，6个前三季度合计达300多亿元。为此必须要净融资，合计达350余亿元。其债务实际就是这样一期一期加上来的。
总算说到三条红线的情况了，这部分指标的分析受到条件的限制，可能会有一定的误差，我和其他新闻中的指标进行了比对，差额不大，并不影响结论性的判断。
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%
中南建设的资产负债率为85%-89%之间，“剔除预收款后的资产负债率”为77%-83%，虽然中南建设很努力，三季度末把该指标降至了77%，但还是没有达标。该指标其实是最不好快速达标的，为了降负债就得“卖卖卖”，但卖不动就得打骨折，而打折太多又会导致其他一系列问题。
红线二：净负债率不得大于100%
中南建设的净负债率为80%，顺利达标，主要还是归功于降负债和增加股东权益的双向作用。而且还没有引起供应商和施工单位欠款的增加，不能不说中南建设这方面做得还不错。
红线三：现金短债比不得小于1倍
中南建设主要是长期有息负债，通过努力，其现金短债比也达标了。此处受限的资金除年初数为财报所公布以外，三季度末按半年末数据估计。
以上就是对中南建设2021年前三季度财报的分析，三条红线中两条为绿。能正常经营并支付相关材料和施工款，并且营收还在增长。但是其债务压力仍然很大，经营效益正在与行业一同下滑。靠自身努力的自救措施几乎用尽，所以想把部分业务剥离进行再融资等操作，就是其不多的选择了，只是这些外力能借上吗？