在目前的大环境下，中南建设95%的经营性现金流净额增长，证明了公司凭借良好的运营效率，具备内生增长的动力。
面对当前严峻的行业形势，房企如何站稳脚跟、转型和突围？中南建设(000961.SZ)发布的三季报给出了一个“高分答案”：增营收攻有章法，降杠杆守见实效，以高效率运营探索内生增长空间，迎风展翼、逆势而上。
卓越运营降成本增效益
审慎投资立于不败之地
2021年前三季度，中南建设实现营业收入610.8亿元，同比增长33.2%；归属股东净利润27.7亿元，三年复合增长率达到29.8%。
前三季度，中南建设在增量销售上赶节点、促签约，在存货去化上给政策、敢断尾，完成了地产合同销售金额1536.8亿元，同比增长7.4%。其中，销售面积1117.0万㎡同比增长4.3%；在房价趋势较为不利的情况下，平均销售价格同比增长2.9%。同时回款率保持80%的水平。
而在成本端，中南建设坚持“紧土储”战略，在拿地方面保持克制，成本持续下降。前三季度拿地平均地价4028元/平，同比下降约17%，有力保障了后期利润提升。
出于对行业形势的审慎判断，中南建设新项目投资步伐谨慎。前三季度新增项目47个，新增规划建筑面积793.4万平方米，地价总额319.6亿元，与销售金额的比值仅为20.8%，远低于40％红线要求。一旦面临不利的行业情况，可以有从容腾挪的空间。
此外，截至三季度末中南建设合并报表范围内已售未结资源金额高达1215.4亿元，是前三季度结算收入的2.7倍，未结资源相对充足，在同行中处于较高水平，对后续业绩也有支撑。
最近两年，地产行业加速优化，在新形势下，中南建设秉持稳健审慎的经营态度，继续保持了较好的营收和利润增速。在房企业绩普遍承压的状况下，作为曾经高增长房企的代表，中南建设发挥双主业优势，实现了逆势增长。
经营性现金流同比增95%
培育内生增长动力穿越逆境
营收增长同时，中南建设现金流持续向好，自身造血能力不断得到强化。
前三季度，中南建设经营性现金流入1122.9亿元，同比增长95%，是一年内到期的各类有息负债的6.75倍，经营活动产生的现金流量净额13.92亿元，同比增加95.0%，连续四年保持正值。
此外，中南建设在手货币资金230.4亿元，是一年以内到期的各类有息负债的1.39倍，可有效覆盖短期负债；公司共获得银行授信总额度1840亿元，未动用银行授信额度为1451亿元，信贷资源充足。
今年前三季度，房地产信贷持续收紧，给房企流动性带来不小压力，有不少房企经营性现金流净额都出现了下降。
在这样的大环境下，中南建设95%的经营性现金流净额增长证明了公司凭借良好的运营效率，具备内生增长的动力。
在短期内外部融资条件很难改善的背景下，经营性现金流的重要性持续凸显，中南建设能够保持良好的经营性现金流状况，无疑是其经营安全边际的强大支撑。
降杠杆夯实财务底
22年内有望“三线全绿”
在目前房地产行业下行以及企业资金风险加大阶段，降杠杆成为了房企经营目标的“刚需”。
通过保障经营获利的能力和现金流安全，中南建设在降低杠杆和优化负债结构方面的持续努力取得了显著效果。
从负债规模看，中南建设有息负债规模在同等房企中始终保持低位，更多依靠经营效率而非有息负债。截至三季度末，公司有息负债637.3亿元，占负债总额的比例仅21.35％，其中第三季度大幅减少130.3亿元。
从“三道红线”达标情况看，截至三季度末，中南建设净负债率77.61％，比上半年末下降17.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点，两项指标均达绿线。扣除预收账款后的资产负债率75.81％，比上半年末下降1.61个百分点，进一步靠近70％的要求。公司有望在2022年内实现三线全绿。
综上所述，从三季报透露出的丰富信息来看，在底层逻辑加速重构的房地产行业下半场，通过快速调整的应变能力，中南建设正在加快速度完成从“粗放”到“精细”的转变。