来源 :证券市场红周刊2021-11-02
10月29日晚间，中南建设（000961.SZ）公布了2021年三季度报告，公司第三季度公司实现营业收入226.0亿元，同比增长39.8%；1-9月整体实现营业收入610.8亿元，同比增长33.2%，归属于上市公司股东净利润27.7亿元，同比下降25.0%。与此同时，中南建设降杠杆举措继续取得成效：报告期末净负债率77.61%，比上半年末下降17.66个百分点；一年以内到期的有息负债占全部有息负债的26.10%，比值较上半年末下降1.13个百分点，三季度末公司经营活动产生的现金流量净额也持续保持正值。
目前，各上市房企三季报大都已披露完成，行业业绩普遍承压，中南建设作为曾经高增长房企的代表，压力也无疑是明显的。不过从公司不断优化的三道红线指标和合理配速的投资情况来看，其正在履行长期主义的承诺，不断提升安全边际，为持续稳健经营留出了空间。
三道红线指标改善强化安全边际
短期无美元债偿还压力
安全、安全、还是安全。前有房企理财产品爆雷、后有美元票据违约引发房企调级潮，对当下的房企而言，能否保持安全边际是行业和市场最为关注的问题。而从中南建设的三季报数据来看，其财务稳健度正在继续提升。
三季度末，公司有息负债（含期末应付利息）637.3亿元，比上半年末进一步减少130.3亿元，与年度经营规模比值进一步降低。其中一年以内到期的各类有息负债166.4亿元，占全部有息负债的26.10%，比值较上半年末下降1.13个百分点，长短期结构更加均衡。与此同时，三季度末公司货币资金230.4亿元，是一年以内到期的各类有息负债的1.39倍。扣除截止期末，使用受到限制的资金51.0亿元后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点。
另外，公司的负债率持续降低，三季度末，净负债率为77.61%，比上半年末下降17.66个百分点。公司总体负债里实际收到的现金，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1342.4亿元，占公司全部负债的44.97%，剔除有关负债之后的负债率为46.81%，比上半年末下降4.64个百分点，在行业保持绝对低位。
目前来看，中南建设短期需偿还的有息负债压力有限，其中2021年第四季度，其境内到期及潜在行权回售债券金额仅有约24亿元，无到期美元债偿还，最近一笔美元债到期日要到2022年6月。整体来说，公司三道红线指标持续优化，负债规模和短期还款压力较小，实际经营风险在可控范围内。
经营性现金流同比增95%
已售未结资源奠定增长基础
在债务规模和结构持续优化的同时，中南建设的经营性现金流也继续向好。三季报显示，今年1~9月，中南建设经营性现金流入1122.85亿元，同比增长95%。三季度末，公司经营活动产生的现金流量净额13.9亿元，已连续四年保持正值。
在当下外部融资渠道收缩的背景下，内生融资渠道重要性持续凸显，经营性现金流的价值也愈发受到重视，中南建设能够保持良好的经营性现金流状况无疑是其安全边际的强大支撑。
从产品销售来看，1~9月中南建设合同销售金额1536.8亿元，销售面积1117.0万平方米，同比分别增长7.4%和4.3%，平均销售价格13759元/平方米，在当前形势下，能够继续保持增长，且售价与今年上半年基本持平，已经颇为不易。尽管前三季度综合毛利率比上半年下降0.84个百分点，但如前所述，在行业震荡时刻，稳定盖过一切，保持稳定的销售状况、较低风险的负债结构，才能为后续增长打下地基。
在长期主义的思维下，中南建设坚持“紧土储”战略，在拿地方面保持了克制，投资上也更加审慎。今年前三季度，公司累计新增项目47个，规划建筑面积合计793.4万平方米，地价总额319.6亿元，与销售金额的比值20.8%。新增项目平均地价约4,028元/平方米，比去年同期下降约17.0%。可以看出，公司合理配速，继续控制投资风险，以保障后续利润空间。
而在保持安全边际的同时，中南建设也在恰当处积极主动作为。截止2021年9月底，公司房地产业务在建和未开工项目509个，在建项目规划建筑面积合计3103万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1476万平方米，可竣工资源总面积4579万平方米，为后续业绩提供了支撑。公司表示，随着四季度市场进一步调整，预计投资机会将增加。
国内房地产单月销售数据已经连续三个月负增长，有券商研报认为行业短期内将延续降温，在此期间，不少房企可能还会继续经历“至暗时刻”。而中南建设在主动控制步伐、有效作为的同时，能保持安全能力，就有望在行业风险充分暴露后，“剩者为王”的市场格局里，赢得长期增量。