忐忑了好几天，终于在周五晚上等来了中南建设的三季报。力场君先不聊三季报，先说说前两天的忐忑。
先是一个让人踏实的事儿，26号那天，中南建设发了一份公告，在19年发行的“19中南03”债券到了可提前回售的时点，公司公告称决定不调整本期债券的票面利率；当时“19中南03”的二级市场价是99.10元/张，低于面值，不上调债券利率，不就等于鼓励债券持有人提前回售吗？从这个信息中，力场君感到中南建设钱包并不很紧张、不惧怕到期债券偿付，所以说是让人踏实的事儿。
在是一个让人震惊的事儿，乐呵了没两天，28号晚上得知了隔壁阳光城雷了，第三季度计提的资产减值就16个亿，搞得来自于泰康的两位董事揭竿而起、怒问管理层。二级市场上一直把中南建设、阳光城等几家民营房企归为一类，这边阳光城雷了，那边中南建设还没动静，你说心里能不纠结吗？
一个好事儿、连着一个坏事儿，搅和得力场君那两天都没睡好觉！中南建设会怎么样？会雷吗？终于见到中南建设三季报的那一刻，才总算是踏实了，怎么说呢？有点小失落，但也有点小惊喜，咱们一个一个来聊。
小失落：毛利率又跌了
小失落肯定是来自于业绩，第三季度营收226亿元、同比增39.8%，归母净利10.2亿元、却同比降37.8%，增收不增利；前三季度综合毛利率15.47%，一季度和半年报分别是21.41%和16.31%，已经是二连降了。
说起来毛利率这个降幅是有点大的，隔壁雷了的阳光城，二季度和三季度的毛利率是18.17%和17.54%，与中南建设同时“主业双轮驱动”的新城控股分别为19.61%和19.84%，都比中南要稳，说不失望那是假话。
如果从近三年单季度毛利的表现来看，中南建设这一波毛利率下滑是从第二季度就开始了的，而且在此之前也不是没有出现过，与2019年第4季度、2020年第2季度差不多，但是这次是头一次出现连续两个季度毛利率低位运行。
毛利率低位徘徊，背后的降价销售是一个无法回避的市场现象，之前就有报道，苏州中南春风南岸三期拿地楼面价1.6万元/平方米，精装修房源仅售1.6万元-1.7万元/平方米，一套房子比一期售价降100多万元。这样来看，中南的低毛利率状态，在未来会延续一段时间的，要等这些盈利差的项目脱手之后，对此是要有心理预期的。
也能够看出，现阶段以及未来一段时间的毛利率低位徘徊，也是受到先前盈利性较差的项目，恰好在现在进行结算所致。力场君倒是觉得可以更多些耐心，从三季报的数据来看，中南前三季度拿地单价同比降了17%，平均售价则上涨了2.9%，是正向的“剪刀差”，这也预示着等到现阶段盈利差的项目结算完之后，后期的盈利能力回升也就有了希望。
另一方面，从这个数据中，力场君也感受到了中南建设牺牲利润保回款的决心，这也直接促成了中南建设在三季度里降负债效果的小惊喜。这是后话。
在牺牲利润的同时，中南的销售结算增速倒是挺好，三季度销售结算同比增速还高于半年报的时候，将全年累计营收同比从29.6%拉升到了33.2%。这很不容易，不论是民营房企的阳光城、新城，还是浓眉大眼的万科金地保利，哪家不是被第三季度的营收增长降速拖了后腿的？
利润的增长，无非是两个因素嘛，营收的增减和利润率的增减，从三季度数据来看，中南的营收端增速走出了独立于行业的表现，利润率却低于行业，共同导致了单季度净利同比降了近4成。
要么说这半年里，地产行业直接从黄金时代落到了青铜时代，甚至是灰铁时代呢。就看吧，浓眉大眼的万科第三季度单季度净利同比降26.32%，金地同比降26.19%，招商、保利都比二季度降速了不少。只是希望中南后期能够稳住毛利率，保持现有的营收增速，嘿，等到那时候就有看头了。
小惊喜：降负债效率杠杠滴
前两天力场君还写了一篇小文章《看到龙湖集团的这则广告，如今的房地产商已是如此卑微？》，讲述的是看到的龙湖的一份广告，不再提操盘面积、不再提操盘项目数量，改用“在手现金及银行存款”的概念进行宣传了。当时力场君就觉得不论是市场还是买房人，以及房企自己，都对负债有着巨大的焦虑。
各种外部信息也不断在渲染着这种焦虑，标普就预计嘛，中国的住宅销售额将在2022年下滑10%，然后在2023继续下滑5%-10%；在住宅销售低于基线预测20%的最糟糕情景下，中国约37%受评级开发商可能流动性“严重紧张”。
我去！这个意思是有三分之一还多的房企，游走在爆雷的边缘？
这也是力场君在看完中南三季报之后，特别想说的。在三季报发布当天，中南的官微就发了一个解读文章，标题是《攻守有道，减负强筋》；有没有强筋，这有待后期印证，但是对于“减负”，力场君倒是看得很清楚。
从统计数据来看，净负债率77.61%、比半年报降低了17.66%，现金短债比提升了4.85%至1.08，剔除预收之后的资产负债率75.81%、也微降了1.61个百分点。其中特别是净负债率，这个降幅是很让人惊讶的，随即就有小伙伴指出：“三条红线预计年报应该要全绿了，不用等到明年年底了！”
从更直观的负债数据来看，短期借款和一年内到期的非流动负债，半年报差不多200亿、三季报差不多165亿，减少了30多亿；长期借款和债券，半年报差不多560亿、三季报差不多460亿，减少了近100多亿。两项合计，130亿的有息负债，被消灭在了第三季度当中。
这可是一百多亿呀，平均每天就要压降1.5的有息负债，这个速度着实让力场君感到惊讶。就说一直高喊着“活下去”的万科，也在降负债，三级独立有息负债也就是降了20个亿左右，可见降负债真的不是那么容易的！
说回到本文开头提到的债券回售的事儿，力场君觉得中南敢于“不上调债券利率”、不惧债券提前偿付，跟上面这组数据是有直接关系的。从这个数据里，力场君不仅感受到了中南降负债的决心，更重要的是感受到了中南在负债管理方面的操盘能力和实施效率，疾风知劲草、烈火见真金！
熬过去：等待春天，剩者为王
此外，继7月22日、8月30日两次发布增持股份进展公告之后，中南建设在10月31日晚再次发布了控股股东增持上市公司股份的公告，相比前一次公告，中南城投在9月、10月这两个月里又加码增持了600多万股，今年以来已经累计增持了1090.5万股，预计动用资金在五千万元以上。
来自于控股股东的增持，别人看到的是中南城投对中南建设的信息，而力场君看到的则是控股股东“不差钱”，至少还能继续拿出真金白银来。力场君不禁揣度，这是不是更为中南建设资金链的安全性加上了一层防护罩？
不可否认，未来一段时间的形势依然很严峻，否则二级市场也不至于给到这么低的估值，动态市盈率只有2倍左右，也是醉了。这也就难怪郁亮在被问到会不会帮扶下恒大的时候，就说：“行业冬天来了，谁都冷，首先要保证自己的安全才能去救人。”
不过郁亮也提到，行业调整阵痛之后，仍有机会；在困境中守住财务安全线，积蓄能量，等待下一个春天的到来。目前确实是最冷的时候，但是也不应当忽视希望。
宏观层面，管理层已经开始密切关注房企债务违约的问题了，央行也多次出来表态、确保不发生系统性风险。微观层面，中南降负债效率出乎大多数投资者的预期，盈利能力端也随着地价、售价的“剪刀差”，让人看到了转好的希望。
回想1997年房地产市场崩盘的香港，同样是风声鹤唳、草木皆兵，多少“富翁”一夜之间变成“负翁”，多少房地产商遭挤兑一夜破产；据说，当年因为贷款困难，一向以稳健经营著称的中海，一度也考虑把刚刚拍下的屯门地块退掉。
但是，只要熬过来的，哪个不是今天的大佬？
老股民也都知道一句话：“在股市是不看谁活得有多好，要看谁活得有多长”，当前的房地产市场大体也是这么个情况，前所未有的寒风凛冽，行业整体如此任谁也没办法，只能“减负强筋”，保证自己活下去、熬过去；等待春天，剩者为王。