来源 :金融界2021-11-01
在当前房地产行业整体承压的背景下，中南建设（000961.SZ）发挥双主业优势，在稳固基本盘的同时，夯实底层基础。前三季度实现总营收610.8亿元，同比增长33.2%；归属于上市公司股东净利润27.7亿元，三年复合增长率29.8%。同时中南建设主动降低负债规模，保持连续四年经营性现金流净流入为正，三道红线指标不断得以改善，体现了中南建设经营中“安全大于利润、利润大于规模”的战略定力。
展望四季度，中南建设表示：在房住不炒和房产税加速推进的长期背景下，审慎经营和“防三高”是帮助中南建设穿越逆境的法宝，只要足够安全就有做不完的生意，就会保障“三个卓越”战略目标的推进和实现。
中南建设主动瘦身防“三高”
今年以来，随着国家对房地产行业调控和规范引导的进一步深入，行业整体承压明显。从2021 年第三季度开始，全国商品房销售金额同比出现下降，7月同比下降 7.1%，8月同比下降18.7%，9月同比下降15.8%。另一方面，在共同富裕整体目标引导下，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税立法与改革加快。受此影响，房地产上市企业整体发展步伐放缓，进入调整与筑底阶段。
在这样的行业大背景下，中南建设主动适应调整。一方面，在销售端，前三季度实现合同销售金额1536.8亿元，销售面积1117.0万平方米，同比分别增长7.4%和4.3%，回款率则维持在80%的水平。
另一方面，在土地投资端，以理性和纪律约束投资风险取得一定成效。前三季度中南建设累计新增项目47个，规划建筑面积合计793.4万平方米，地价总额319.6亿元，与销售金额的比值仅20.8%，远低于40%红线要求，新增项目平均地价仅约4028元/平方米，比去年同期下降约17%。而同期平均销售价格13759元/平方米，同比增长2.9%。
夯实财务底努力实现2022年三道红线全部转绿
中南建设通过主动降杠杆、调结构、增加现金流等方法夯实企业的“财务底”。
从负债规模看，中南建设有息负债规模在同等房企中始终保持低位，更多依靠经营效率而非有息负债。截至三季度末，公司有息负债（含期末应付利息）637.3亿元，占负债总额的比例仅21.35%，第三季度大幅减少130.3亿元。
从负债质量看，非标融资减少，融资结构和期限持续改善。三季末有息负债中，银行贷款占比约61%，非银金融机构贷款占比约25%，债券占比约14%；从期限看，一年以内到期的各类有息负债占比仅26.10%，较上半年末下降1.13个百分点。
从“三道红线”执行效果看，截至三季度末，中南建设净负债率77.61%，比上半年末下降17.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点，两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81%，比上半年末下降1.61个百分点，进一步靠近上限70%的规则要求。中南建设力争在2022年内实现三线全绿。
从现金流情况看，今年1-9月中南建设经营性现金流入1122.9亿元，是一年内到期的各类有息负债的6.75倍，经营性现金流入月平均125亿元，远超一年内到期的各类有息负债的月均值14亿元。前三季度中南建设经营活动产生的现金流量净额13.9亿元，同比大幅增加95.0%，连续四年保持正值，正是经营安全的基本体现。
精细化管理：穿越逆境的法宝
展望四季度，中南建设通过对各类资金支付的精细化管控、债务支付安排、已售未结资源等方面加强精细化管理，把安全作为最好的通行证。
中南建设未来一年内到期的有息负债共约166亿元，每月平均偿付需求仅约14亿元，最高也不过39亿元，压力有限。其中2021年四季度，中南建设境内到期及潜在行权回售债券金额仅有约24亿元，无到期美元债偿还，最近一笔美元债到期日要到2022年6月。
截至三季度末，中南建设货币资金 230.4 亿元，是一年以内到期的各类有息负债的 1.39 倍，兑付能力强，可完全覆盖短期债务，确保偿债无忧。
截至三季度末中南建设合并报表范围内已售未结资源金额高达1215.4亿元，是前三季度结算收入的2.7倍，在同行中也处于较高水平，对后续业绩也有支撑。结合历史经营情况复盘看，结转效率还有提升空间。
目前虽然市场调整持续深入，但中央“两维护”的表态以及信贷政策的微调，对于那些质地优良、运作规范的房地产企业来说仍然面临一定的希望。中南建设表示，有信心通过审慎管理和主动调整应对当前形势压力，为企业未来健康发展打下良好的基础。