来源 :和讯网2021-11-01
国家统计数据显示， 今年前9月房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%，但国内贷款18770亿元，下降8.4%。在资金需求增长，信贷资金供给收缩，资金缺口普遍变大的大环境下，也有少数房企凭借更好的自造血能力，度过了严峻的环境考验，并交出了一份不错的成绩单。
10月29日公布了第三季度财务报告的中南建设(SZ.000961）就是这类房企中典型的样板。在房地产行业整体资金收紧的大背景下，中南建设通过高效率的运营，自造血能力进一步增强。今年1—9月，中南建设累计新增项目47个，地价总额319.6亿元的情况下，实现了经营活动产生的现金流量净额13.9亿元，同比增加95.0%。
三季报的数据表明，中南建设是行业中有能力通过自身的经营，实现内生式增长的企业。
经营性现金流净额持续净增长
客观来说，在今年前9月房地产信贷收紧，尤其是按揭贷款审批时间拉长，给各家房企的经营都带来了不小的压力，典型特征是不少企业前9月经营性现金流净额都出现了下降。最明显的案例莫过于金地去年前三季度是11.12亿元，而今年是-7.59亿元，降幅超过了168.56%。
受此影响，很多开发商不得不加大了借款力度，以满足日常经营的需要，进一步加大了企业的财务压力。
统计金地、万科、保利、新城、金科等房企前三季度的现金流量表可以发现，很多企业的新增贷款金额已经大幅超过了去年同期。
在这样的大环境下，中南建设95%的经营性现金流净额增长就变得弥足珍贵，证明即使在按揭贷款收紧的大环境下，依然有公司能通过自身良好的运营效率，实现现金流净额的正增长。
尤其难得的是增长是建立在经营规模持续扩大的背景之下。对比A股同样实现现金流净额持平或者增长的企业。如阳光城(000671,股吧)前9月的现金流净额为20.79亿元，与去年前9月的21.81亿元接近。但公司的资金开支中用于购买商品、接受劳务支付的现金支出由去年的458.86亿元，下降至374.28亿元，较去年同期下降22.6%；同样世茂股份(600823,股吧)用于购买商品、接受劳务支付的资金支出也下降了接近5成；金科股份(000656,股吧)同样下降了22%。
在A股上市的房企中，中南建设是能在规模扩张同时，实现现金流净额正增长的少数企业。由于购买商品、接受劳务的现金支出，决定之后6个月企业的销售规模。由此分析，中南建设更有基础在未来6个月中保持规模正增长。
对企业的价值提升的趋势，控股股东中南城市建设投资有限公司也有清晰地认知。根据中南建设发布的公告，自 2021 年 8 月 28 日至 2021 年 10 月 29 日，中南城投通过深圳证券交易系统增持公司股份 6025624 股，增持金额累计超过2449万元，全年通过公开方式累计增持公司股份 10905027 股。
不靠负债扩大稳健发展
某种意义上，中南建设所公布的三季报，对正在转型的房地产而言，具有重大的风向标意义。意味着在行业的被动转型过程中，不依赖外部债务的内生方式也可以生存。
截至三季度末，中南建设有息负债（含期末应付利息）637.3亿元，占负债总额的比例仅21.35%，其中第三季度大幅减少130.3亿元。从负债质量看，非标融资减少，融资结构和期限持续改善。三季末有息负债中，银行贷款占比约61%，非银金融机构贷款占比约25%，债券占比约14%；从期限看，一年以内到期的各类有息负债占比仅26.10%，较上半年末下降1.13个百分点。其中，未来一年内到期的有息负债共约166亿元，每月平均偿付需求仅约14亿元，最高也不过39亿元，压力有限。其中2021年四季度，中南建设境内到期及潜在行权回售债券金额仅有约24亿元，无到期美元债偿还，最近一笔美元债到期日要到2022年6月。
截至三季度末，中南建设净负债率77.61%，比20年末下降19.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比20年末提高3.38个百分点，两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81%，比20年末下降2.88个百分点，进一步靠近上限70%的规则要求，并力争在2022年内实现三线全绿。
对谋求内生增长的房地产行业来说，中南建设的三季报已经给出了一种样板。