来源 :证券市场红周刊2021-10-30
10月29日晚，中南建设(000961)发布2021年第三季度报告，前三季度中南建设实现营业总收入610.8亿元，同比增长33.2%；归属于上市公司股东净利润27.7亿元，三年复合增长率29.8%。地产业务收入449.4亿元，同比增长41.7%；建筑业务营业收入176.6亿元，同比增长13.0%。
曾几何时，房企高歌猛进，千亿、万亿不在话下。但花无常红，月有圆缺，正逢国家经济治理转向，政策约束雷厉风行，众生群像，难挡“缩表”大势。作为以往高增长房企代表的中南建设，调整压力无需赘言。从单季来看，增速放低、利润承压、投资收缩体现了宏观大势的深入影响，但不断改善的三线指标和更清晰的安全边界，则客观反映了中南建设经营中“安全大于利润、利润大于规模”的价值排序和顺势而为又有所坚持的定力。
经营性现金流稳中向上
前三季度，中南建设在增量销售上赶节点、促签约，在存货去化上给政策、敢断尾，完成了地产合同销售金额1536.8亿元，销售面积1117.0万平方米，同比分别增长7.4%和4.3%，增速虽不高，但在当前形势下已难能可贵，而回款率则维持在80%的水平。
在支出端，最突出的表现是投资风险的进一步控制，前三季度，中南建设累计新增项目47个，规划建筑面积合计793.4万平方米，地价总额319.6亿元，与销售金额的比值仅20.8%。新增项目平均地价仅约4028元/平方米，比去年同期下降约17%。而同期平均销售价格13759元/平方米，同比增长2.9%，一减一增为后续利润提供了更好的保障。可以说，两集中供地盛宴的缺席和优中选优的拿地策略，虽牺牲了一定规模，但又焉知非福？理性和纪律是特殊形势下保障安全的黄金准绳。
在审慎经营体系上，以能定收、以收定投的原则贯穿始终，稳健的预算和资金管理调度全局，用量化、精益的管理工具确保流动性安全。今年1-9月中南建设经营性现金流入1122.9亿元，是一年内到期的各类有息负债的6.75倍，经营性现金流入月平均125亿元，远超一年内到期的各类有息负债的月均值14亿元。前三季度中南建设经营活动产生的现金流量净额13.9亿元，同比大幅增加95.0%，连续四年保持正值，正是经营安全的基本体现。
降杠杆，调结构，三线转绿加速进击
中南建设有息负债规模在同等房企中始终保持低位，更多依靠经营效率而非有息负债。截至三季度末，公司有息负债（含期末应付利息）637.3亿元，占负债总额的比例仅21.35%，第三季度大幅减少130.3亿元。回顾历史数据可以发现，2018-2021年三季度，中南建设有息负债规模分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元、637.3亿元，占当期销售金额的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，远低于行业平均70%的水平。
从负债质量看，非标融资减少，融资结构和期限持续改善。三季末有息负债中，银行贷款占比约61%，非银金融机构贷款占比约25%，债券占比约14%；从期限看，一年以内到期的各类有息负债占比仅26.10%，较上半年末下降1.13个百分点。
反映到“三道红线”指标上，中南建设加速向“绿档”挺进。截至三季度末，中南建设净负债率77.61%，比上半年末下降17.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点，两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81%，比上半年末下降1.61个百分点，进一步靠近上限70%的规则要求。中南建设力争在2022年内实现三线全绿。
资金接力和偿债能力更上台阶
在当前形势下，中南建设对包括商票、应付款、其他经营支出在内的各类资金偿付的期限、结构等都有更为精细的管控。
中南建设未来一年内到期的有息负债共约166亿元，每月平均偿付需求仅约14亿元，最高也不过39亿元，压力有限。其中2021年四季度，中南建设境内到期及潜在行权回售债券金额仅有约24亿元，无到期美元债偿还，最近一笔美元债到期日要到2022年6月。
截至三季度末，中南建设货币资金 230.4 亿元，是一年以内到期的各类有息负债的 1.39 倍，兑付能力强，可完全覆盖短期债务，确保偿债无忧。
已售未结资源充裕，业绩承压但有基础
截至三季度末中南建设合并报表范围内已售未结资源金额高达1215.4亿元，是前三季度结算收入的2.7倍，在同行中也处于较高水平，对后续业绩也有支撑。结合历史经营情况复盘看，结转效率还有提升空间。
目前虽然市场调整持续深入，但中央“两维护”的表态以及信贷政策的微调，使中南建设更有信心应对形势压力。在房住不炒和房产税加速推进的长期背景下，审慎经营和“防三高”是帮助中南建设穿越逆境的法宝，只要足够安全就有做不完的生意，更会保障“三个卓越”战略目标的推进和实现。