地产财富会
当新的潮水袭来
利润滑坡、增长见顶、“奔绿”压力等问题
接踵而至
眼前的“三座大山”
让他们都快忘了自己曾是一匹“黑马”
2021-9-8
2021，这个特殊的中报季刚刚过去。
但对于34岁的新城控股董事长王晓松和36岁的中南建设总经理陈昱含这两位“地产二代掌门”来说，仍然面临着人生、公司乃至整个行业的“中年考验”。
记住从现在起
你就不再是一匹黑马了
纵观新城控股和中南建设的发展历程，可以发现，两家企业在相同的时间节点上保持着近乎一致的增长步伐。
过去的5年间，两家房企将“黑马”式的野蛮增长演绎得淋漓尽致。
中南置地2015年销售额为225亿，到2020年这一数据来到了2238亿，5年翻了近10倍。
新城控股2015年销售额为319亿，2020年则达2510亿，5年翻了近8倍。
作为闪耀在无数聚光灯下的两家黑马企业，新城控股和中南建设的“地产二代”接班备受关注，但二者的接班故事却截然不同。
2019年，王晓松在父亲的丑闻中临危受命，戏剧性地走上台前。接替王振华担任董事长后，王晓松做的第一件事就是与父亲迅速切割，由内而外地剥离王振华事件所带来的多重影响，同时采取“卖卖卖”等手段，帮助企业渡过危机。
新城控股董事长王晓松
相比公子哥王晓松的惊险上任，“地产二代”千金陈昱含的接班则要平淡得多。
2020年2月28日，中南建设董秘在深交所互动易平台对投资者表示，公司房地产业务平台（指“中南置地”）原董事长陈凯离职后，公司董事、副总经理、房地产业务平台总裁陈昱含履行有关职责。而陈昱含为中南集团实际控制人陈锦石的女儿，这次履职则意味着接班的开始。
中南建设总经理陈昱含
往事清零，终化作一缕云烟。
如今，当新的潮水涌来，行业剧情也来到新的拐点，故事的主人公被赋予了新的角色。
记住，从现在起你就不再是一匹黑马了。
对于新城控股和中南建设、对于王晓松和陈昱含而言，最具考验的时刻到了。
同一个世界
同一个考题
一个特殊的中报季，打开了房企新世界的大门。
“稳健”二字开始成为行业的主旋律，大家都意识到，潮水的方向变了。
这个新世界看上去并不那么友好，好好地、听话地活下去比什么都重要。
王晓松和陈昱含对此感同身受。
接班之后，他们面对身后的同一个新世界，却也要面对眼前的同一个考题。
同样的增长见顶、同样的利润滑坡、同样的“奔绿”压力，成为横在他们眼前的“三座大山”。
1
增长见顶
黑马变普通马的艰难守业
从近日发布的中报数据来看，新城控股和中南建设交出的成绩单整体上还不错。
新城控股方面，2021年上半年，销售额达1176.6亿元，同比增长20.6%，销售面积达1087.0万平方米，同比增长23.9%。
中南建设方面，上半年房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。
新城控股和中南建设2021年上半年销售数据对比
制图：地产财富会
各项增速大都不及以前，有些遗憾，但在新的行业形势下，这样的成绩倒也能够接受。
事实上，黑马之后，面对增长的见顶，艰难守业的王晓松和陈昱含一边接受平庸，一边心有不甘。
“或早或晚中南建设会达到5000亿的规模，未来的复合增速是10%左右。”
2020年业绩发布会上，陈昱含规模野心尚在，但很快就从小说里回到了现实。
8月27日的中期业绩会上，陈昱含话锋一转——
“现在整个金融环境也好，整个宏观环境也好，高增长的存在逻辑确实是不存在了，包括整个国家也是鼓励稳健而非狼性。”
会上陈昱含反复强调，当下审慎经营是第一位的。她开始意识到行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我节奏。
“从来没有一个饿死的，只有撑死的，对我们来说，审慎经营会放在第一位。”
陈昱含的话语意味着，过去中南建设黑马式高速的增长逻辑开始推倒，并转向稳健。
很多时候，黑马跑着跑着就变成普通马了。
新城控股亦是如此，行业排名曾一度来到前十的新城控股，也逐渐褪去了黑马本色。
9月1日，新城控股在互联网上召开了2021年半年度业绩文字发布会。
这是一场“此时无声胜有声”的发布会，面对提问，王晓松表示有信心完成全年销售目标。
年初，新城控股定下了2600亿元销售目标，从上半年销售数据来看，完成率约45%。但在充满不确定的下半年，要完成更大的销售任务，如果不采取一些特别手段，压力可想而知。
根据2020年克而瑞房企销售排行榜，新城控股排名第17位。而上半年新城合同销售额排名与去年差不多，重回前10希望渺茫。
或许是过去激进的扩张透支了两匹黑马的前进动力，新的行业环境下，两家房企纷纷选择保守稳健的发展战略。
这一点从双方拿地动作可见一斑。
中指研究院房企拿地统计数据显示，中南1-8月拿地面积266.0万平米，当月排第29名，同比减少68.1%。新城控股1-8月拿地面积952.0万平米，当月排第4名，同比减少38.0%。
谨慎的土地策略成为双方共识，在拿地“管住手”的同时，他们还利用多渠道拿地策略来降低风险。
中南明显加大了多元化拿地的比例，上半年通过股权收购项目增加到11个，而去年同期为4个。
陈昱含还表示中南会合理下沉，规避热点的方式更多投资在非两集中城市，给公司带来更多腾挪空间。
新城则加强了拿地方面的合作力度。上半年新城新增土地储备61幅，总建筑面积达1831.61万平方米，其中，权益面积占总建筑面积比重约73.1%，合作力度有所加强。
对于集中土地的看法以及下半年拿地策略，王晓松说：“公司将及时跟踪、研判最新政策，理性拓储、保持投资纪律。近期对于净利率低于10%的项目保持谨慎。”
因此，有投资者认为，新城销售受土储影响，可能会从此失去成长性。
2
利润滑坡
代价背后的窘境
站在行业新旧规则交替的临界点上，过去野蛮增长的代价正在显现。
从目前发布的2021年中期业绩来看，利润率滑坡已成行业必然趋势，“增收不增利”成为许多房企面临的难题，中南建设和新城控股也不例外。
中报数据显示，上半年中南建设房地产业务营业收入384.8亿元，同比增长29.6%。但也迎来了各项利润的滑坡。
截至2021年6月30日，毛利约62.76亿元；毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点；净利润20.28亿元，同比下降14.4%；净利率5.27%，同比下降2.71个百分点。
中南建设2021年上半年营业收入情况
来源：中南建设2021半年度报告
新城控股利润表现也好不到哪去。
上半年新城实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%，但在利润方面，毛利率只有17.11%，比去年下滑了6个点多；净利率6.1%，同比下降4.1个百分点。
新城控股2021年上半年营业收入情况
来源：新城控股2021半年度报告
值得注意的是，对比行业20%出头的平均毛利率，两家房企的这些年的利润率确实有些难看。
对于利润率下降原因，中南建设管理层表示，受建筑行业原材料价格上升、非并表项目结算减少、费用提升等多因素的影响。
“大家关心结算项目规模，实际上是全年90亿元利润目标是否能实现问题，在公司结算资源不多情况下确实难以实现。”
陈昱含此番话语的背后，写满了无奈。
事实上，盈利一直是中南建设的弱项，早在陈昱含接班前，这个问题一直存在。
数据显示，2016年-2020年中南建设地产业务毛利率分别为18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.14%，毛利率普遍低于其他上市房地产公司。
陈昱含倒也直面问题，在一次电话会议上她坦言，中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致了毛利显著低，同时规模优势不足导致了费用显著高。
其中，历史负担侵蚀、地价和成本偏高，在这两年房企身上非常普遍。
因为2017年至2018年房企拿地价格普遍较高，这批项目入市又被限价政策套牢，所以近两年项目结转，拉低行业毛利率。
正是因为这个原因，王晓松对新城的利润颇为乐观。
“我们认为2020-2021年由于低毛利项目的持续消化，这两年为公司结算利润率的底部。”
他认为，随着去年以来销售利润率的改善，近两年拿地过程中对投资纪律的坚守，以及结算结构中商管收入所占比重的持续增长，未来公司结算利润率有望提升。
但对于新城控股的利润下滑，业内人士认为，并非全是项目结转的原因。
“原来的新城是净利润增速快，因为有商业估值的加码，尤其是公允价值变动平滑了新城的利润。如今公允价值变动收益回调，利润继续下滑也在意料之中。”
公告显示，新城控股的公允价值变动都是来自公司商业地产板块中吾悦广场的升值，而商业地产的公允价值计价原则遵循和股票绝对估值类似的方法，也就是折现。根据未来能够获得的现金，按一定的折现率，每年分别折现求和算出现值。
可以看到，在公允价值变动收益方面，16年至2020年新城控股公允价值变动收益累计金额占累计净利润的18.40%，其中18年的占比是22.81%，19年占比19.86%，2020年是15.33%。
显然，这对公司利润成色影响较大。
因此，新城要真正在未来提升利润率，首先就要弱化公允价值变动收益对利润成色的影响，才能打破外界质疑。
3
奔绿压力
“黄转绿”的持久战
同样面临着奔绿压力，脚踩也是同样一条红线，新城控股和中南建设仿佛有着天然的默契。
三道红线方面，中南剔除预收账款后资产负债率为77.42%，比上年末下降1.27%；净负债率95.27%，比上年末下降2个百分点；非受限现金余额269.7亿元，现金短债比1.03。
新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%；在手现金余额为551.54亿元，短期债务为270亿元，对应的现金短债比为1.44倍。
新城控股和中南建设三道红线数据对比
制图：地产财富会
根据三道红线标准，剔除预收账款后资产负债率仍未达标。尽管今年两家房企都在尽力奔绿，但想要跳出“黄档”，也绝非易事。
在陈昱含看来，现在房企所谓的经营风险，本质上是一场“防三高”的持久战。其中，“高血压”说的是流动性问题，“高血脂”说的是利润问题，而“高血糖”则是杠杆和规模，“三道红线”就是房企的血糖仪，不能达标就会影响发展能力，所以中南要加速转为绿档房企。
“三道红线”是硬性指标，也是政治任务。
陈昱含想得很明白，坚决表态说——
有信心最晚明年底实现“三条红线”达标。
公子哥王晓松自然也是个明白人，业绩会面对线上提问时指出——
公司将结合自身实际情况和央行要求，在2023年6月末之前实现三道红线指标全面降至绿档。
其实，对于新城来说，多卖几个项目也许就能转绿了。但王晓松踩着最后的期限达标，很有可能是缓兵之计，想把有限的现金流花在刀刃上。
根据新城原来2021的吾悦投拓计划是，2021年完成30座重资产和15座轻资产吾悦广场。但目前新城方面的口径变成了：公司2021年计划新开业及拓展吾悦广场均为30座左右（含轻资产）。
很明显，现有的资金吃紧，造成了新城计划中的30个重资产无法兑现了，这将使得新城原有的商业模式迎来考验。
“京口瓜洲一水间，钟山只隔数重山”。
或许，不论是对于新城还是中南，不论是陈昱含还是王晓松“地产二代”，他们眼前的考验何止数重山？
未来越过“三道红线”、利润滑坡、增长见顶的三座大山之后，他们或许还会迎来另一座山丘。
但又有何妨？
对于陈昱含和王晓松而言，在调控最吃紧的这几年，在行业下行的压力下，在叔叔辈伯伯辈经验降维打击的夹缝之中，他们接过大旗，走出了“枪林弹雨”，并坐稳、走稳、活下来，这已经是超乎寻常的艰难了。
所以，换过来想想，其实房地产的未来是属于陈昱含和王晓松这些年轻人的。
在不远的将来，他们终将褪去带有一丝成见的“地产二代”标签，成为行业里真正的中流砥柱。