8月26日晚，中南建设集团有限公司（以下简称“中南建设”，000961.SZ）发布2021年中期业绩报告。中报显示，上半年公司实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；总资产3729.9亿元，同比增长15.5%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%；经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。
而在销售方面，今年上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。平均销售价格1.38万元/平方米，同比增长3.2%。
“从我的角度，我们中南建设上半年的成绩是很满意的，也是很不错的。”在业绩会上，中南建设董事长陈锦石多次表达出对公司发展的满意。
中南建设董事、总经理陈昱含则表示，地产行业正处在一个再平衡的过程中，是行业过剩和落后产能的出清过程。随着行业规模增量逐步见顶，未来的存量竞争将主要取决于两点：一是经营稳健和安全，二是运营效率、产品品质和管理精度的内功。“当下，审慎经营是放在第一位。”
（中南集团总部大楼）
“地产＋建筑”双轮驱动
报告期内，中南建设实现规模增速和经营质量的有效平衡。中报显示，房地产业务方面，今年上半年，中南建设实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%；销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%；平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。
值得一提的是，中南建设旗下建筑业务一直与房地产业务齐头并进。报告期内，中南建设加快施工，实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%。同时，通过改善管理加快转型升级，期内新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。
笔者注意到，销售业绩的稳定增长，得益于中南建设的前瞻性布局。据悉，在城市的投资布局上，中南建设坚持深耕聚焦战略，不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。
根据城市等级区分，中南建设在一二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%，在一二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%。
而在今年上半年，中南建设新增项目41个，新增规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%；新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约7.1%，新增资源40%位于长三角核心城市群。
多年来深耕的长三角地区，也一直是中南建设业绩最大贡献主力。报告期内，长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%。
中报显示，截至2021年6月末，中南建设已经入内地116个城市，共有505个项目，总土地储备建面4740万平方米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。
（南通CBD夜景）
此外，在土地获取方面，中南建设坚持多元化的投资拓展方式，除传统招拍挂外，通过定向获取、合作获取以及收并购等方式有效拓宽了储备来源，降低了竞争压力以及拿地成本。
相关数据显示，今年上半年，中南建设新增招拍挂项目30个，收并购11个，平均地价降至4100元/平方米，而2019年上半年、2020年上半年平均地价分别为6300元/平方米、4400元/平方米。
“从行业来看，行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成了一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我的节奏。”陈昱含指出，在未来经营观上，中南的态度是审慎经营，而且是长期主义的整体导向。“对拿地来说，从来没有一个饿死的，只有撑死的，所以目前审慎经营放在第一位。”
针对未来拿地，陈昱含进一步表示，在土储平衡的前提下，中南建设会抓住机遇，理性投资，通过轮动布局，合理下沉，规避热点的方式，确保货地比是我们主要的方向。两集中的出让带来很多不确定性，但中南更多的投资在非两集中的城市，也有更多的腾挪空间。
加速降杠杆优化财务
“在当前大环境下，尤其是房地产作为一个资金密集型行业，确保流动性是我们的第一要务。”在陈昱含看来，为实现更长期稳健的发展，中南建设始终坚守低有息负债、高经营效率原则，将债务销售比维持在全行业中的最低位。并积极调整长短债务比，利用更加平衡的债务结构不断扩大安全边界。
坚持不依赖有息负债，是中南建设的发展特色之一。中报显示，截至2021年6月末，公司有息负债767.6亿元，较年初减少3.9%，有息负债与年度经营规模比值在行业保持最低位置。短债方面，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分点，长短期结构更加均衡。
报告期内，中南建设各类负债指标持续下降。截至2021年6月末，中南建设总负债率85.99%，同比2020年末下降0.55个百分点。其中，基本没有偿付风险的合同负债1288.2亿元，占全部负债的40.16%。
现金流方面，截至2021年6月末，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加10.0%。
而在融资渠道方面，报告期内，公司共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。
降杠杆效果显著，也让中南建设获得了众多评级机构的认可。据悉，上半年来，联合国际将中南建设的主体信用评级从“BB-”上调至“BB”，评级展望稳定。穆迪维持“B1”评级，展望稳定；标普维持“B+”评级，展望稳定。另有22家券商机构给予中南建设“买入”评级，其中包括华创证券、华泰证券、东北证券、海通证券等在内的15家给予高级别评级。
与此同时，“三道红线”指标也实现全面改善，中南建设净负债率和现金短债比均优于监管要求。具体而言，截至2021年6月末，中南建设净负债率95.27%，较2020年末下降2个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。
对此，中南建设管理层表示，公司将进一步增强资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，希望到明年能够实现“三道红线”全部“绿档”。
产品力护航可持续发展
产品力永远是房企的核心竞争力和第一生命力。在新时代的大环境下，产品竞争进入白热化阶段，如何在市场中有质量的高效发展成为了整个行业的思考。
多年来，中南建设房地产业务坚持主流客户、主流市场、主流产品定位，坚持产品标准化，通过成熟产品高复用和供应链建设持续提升生产稳定性和运营。
（中南彩虹漾实景图）
例如，中南建设率先发布中国健康住宅标准体系，累计在全国落地278个健康TED社区，有100余个在建项目配备节能系统。在智慧社区领域，中南建设基于阿里云物联网IoT 、云计算，推出智慧社区/智能家居标准化体系，为业主缔造美好人居生活。
而在可持续发展的推动下，以“碳中和”为核心的绿色经济、低碳经济备受关注，绿色建筑一直以来也都是中南建设重点发展方向之一。
自2008年以来，中南建设建筑板块在节能、绿色建筑领域拥有50余项专有技术。NPC技术成功落地十余年，采用NPC技术建造的项目，缩短工期近三分之一，每平方米耗水量减少63%，木模板使用量减少87%，建筑垃圾产生量减少91%。
截至目前，中南建设以NPC技术成功开发建设的高层住宅、多层住宅、公寓、酒店、办公楼等各类型绿色建筑项目达40余个，其中已竣工项目达1000万平方米，在建项目达100余万平方米。
另一方面，作为中南建设打造产品和经营的“超级底盘”，“美好立方”服务体系在2021年上半年应运而生。据了解，“美好立方”以工地开放为底盘，通过“新家、新服务、新生活”三大模块，前置性展示工程品质和物业服务，开展社群活动，为业主提前预演中南式健康美好生活的立方服务体系。
此外，中南建设通过加强供应链建设，提高生产稳定和交付品质，客户满意度逐步提升，根据第三方住宅客户满意度调研由2020年年度82%提升至2021年半年度84%。