“现在是买公司股票最好的时候”。在8月27日的中期业绩发布会上，一直故作轻松的中南建设董事长陈锦石还是忍不住抢过话筒，对投资者喊话。
心情之迫切甚至到了苦口婆心的地步：
“买了以后你十年也不要卖，平均收益率不达到10%我来赔给你。”
1、投资人不满中报业绩，股价一度跌停
然而现实是，如果有投资者坚定持有中南建设股票的话，仅仅今年以来，已被活活腰斩。听到陈锦石的这句喊话，不知道会作何感想。
更多投资者可能习惯将中南的话反着听：
现在是卖公司股票最好的时候！
于是，中报业绩一出，中南建设的股票一度跌停，截止收盘，报收4.58元，跌幅9.84%，距离跌停的差距：
只有一分钱！
也幸亏是周五出的业绩，投资者还有充分的时间在周末消化下这个晴天霹雳。
对于这份中报，投资者最为恐慌的怕是一个终于无法粉饰的事实：增收不增利。或者更直接一点：
利润大跌！
要知道，4月份发布的2020年年报上，中南建设可是实现了归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70％。
老陈也十分慷慨，信誓旦旦要与更多投资者分享发展红利，年度派息率达30.05％！
手握中南建设一半以上股份的陈锦石，收割了最多的利润。
被乐观情绪所环绕的陈昱含，也放出了掌舵中南后的第一个卫星，承诺要尽最大的努力在2021年实现一个更大的利润目标：
90亿元！
然而刚刚过去4个月，面对上半年归母净利润17.47亿，同比减少14.72%的窘境，陈锦石忍不住打圆场：
蛮干91亿利润没必要！
面对戴上口罩故作轻松，飘然离去的陈锦石，“房二代”陈昱含一定会感叹：爹，还是亲的好！
2、频频高息发债，利息超净利率为债打工
人们常说虎父无犬女，“房二代”陈昱含并非无能之辈。在2020年年会上，陈昱含就曾精准地指出了中南建设在盈利能力和产品能力的两大短板，而且一针见血地指出：
对于中南，补短板就是生产力。
陈昱含的学习能力还是很强的，作为工商管理专业从国外读到国内，从本科读到硕士的36岁的年轻人，执掌中南一年多，就进阶为一位粉饰财报的高手。
2020年70多亿的利润中，超过28亿的利润来自投资收益，而并非主营业务，占比高达40.79%，盈利的短板通过短期的、不可持续的投资收益一下子解决了。
最为关键的是，通过高分红，这部分利润，再次转到“陈家”的口袋，实在是“财技”高手。
对于2021年半年报的利润下降，曾经是2020年利润功臣的投资收入眨眼间成了替罪羊：由于非并表项目结算减少，投资收益6.8亿元，同比减少61.6%！
昨天还叫人家小甜甜，今天就成了牛夫人！
投资收益，这个非确定的、短期的收益，居然成了支撑整体利润的定海神针，你说投资人怕不怕？
其实，利润下降，前期已有端倪。
4月8日，中南建设发布公告称，为置换存量债券，境外全资子公司发行2022年6月18日到期的高级无抵押定息债券，票面利率为10.875%。
超过10%的利率已经足够惊人了，要知道2015—2020年中南建设的毛利率分别为21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%、17.29%。
然而更惊人的还在后头，两个月后，6月4日，中南建设为子公司担保发行1.5亿美元高级无抵押票据，为现有离岸债务进行再融资，息票率12.00%！
这个利率有多惊人，要知道即使在利润惊人大增的2020年，中南建设的归母净利率也只是从2019年的5.80%大幅提升至9.00%。
更糟糕的是今年上半年归母净利率又降至4.54%！
这基本意味着，中南建设辛辛苦苦，到头来只是为银行和债务打工，甚至，一定程度上连还利息都成问题。
同期房企的海外发债上，4月的11只债券，加权平均利率为5.9%，不及中南建设的一半，而最低的碧桂园，5亿美元的规模，利率仅3.12%。
中南建设的美元债券利率甚至超过了爆雷的蓝光，这如何不让投资者胆战心惊？
你以为境内就低吗？在房企境内4%上下的一季度发债中，中南建设3月份的10亿元公司债利率为7.3%/年，依旧一骑绝尘。
然而，债券市场往往就是这么奇怪，评级越低，利率越高，债券反而发行困难，而高利率最终拖累公司利润及评级，最终成了一个死循环。
中南建设实在是有苦难言。
3、“三道红线”居黄档，重仓三四线难抽身
三道红线依旧是中南建设头上的紧箍咒。
2020年，中南建设净负债率97.27%，比 2019 年末下降71.12个百分点；总负债率 86.54%，比2019年末下降4.23个百分点；现金短债比为1.04，踩中“一道红线”。
净负债率高达71.12%的降幅，让市场响起一片“明股实债”的质疑声。
经过2021年上半年“卓有成效”的“高质量发展”，中南建设净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）95.27%，比2020年末下降两个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点，依旧未达到监管要求，居于黄档行列。
在利润大降，股价暴跌的情况下，三道红线的魔咒还要伴随中南，能不能在利润被债务利息侵蚀前解除魔咒，需要经受的考验还很多。
陈昱含也曾想从产品上作出突破，来提高产品溢价及利润率，甚至，赌咒发誓一般地着急道：
品质做不好，苍天饶过谁？
然而频发的事故和质量问题无不在侵蚀着中南的品质和品牌，这家曾经在高周转的路上一路狂奔的“黑马”，业主维权几乎已是家常便饭。
而仅仅是公开报道的不完全统计，调控趋严的这三年，中南建设有人员死亡的安全事故频见报端。至于淄博、萧山等地建设项目的政府通报，对于中南已是无感了。
“产品品质不足，客户满意度偏低；产品价值感不强，还缺少识别性强、高感召力的价值标签”的问题，恐怕真的不是嘴上说说而已。
然而，中南建设自己也意识到，在房地产日子好过的时候，拿地集中在了小城市郊区，且项目较大，在房地产市场遭遇寒冬的时候，这些项目的销售周期长，带来了高昂的资金成本和利润压力。半年报显示，中南建设在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%，对于六七成的小城市项目，中南建设实在是欲哭无泪：
活生生的烫手山芋，还扔不掉！
陈昱含在解释利润下降的时候，拉出了“开发周期拉长，结转变慢”的理由，更为严重的是，中南上半年竣工面积同比下降25%！这几乎可以视作是为三季报提前打的预防针。
在房地产调控趋严的当下，一二线和三四线冰火两重天的表现，只会让资金周转的问题越来越严重，这恐怕是除了利润暴降外让投资者纷纷逃离的重要原因！
要说姜还是老的辣，面对这样一个几乎无解的问题，陈锦石在戴上口罩离开前，还是习惯性地画起了大饼：
中南还要花半年到三个季度，甚至一年左右会全面好起来！
中南能不能在一年后好起来我们不知道，陈锦石未来的学习对象之一万科，董事会主席郁亮曾经不无悲观地说：
万科没有五年发展规划，我们的目标是活下去！