攻守有道，稳中向优。
8月26日晚，中南建设(000961.SZ)发布2021年中期业绩报告。凭借强劲发展韧性及优秀运营能力，中南拥抱地产行业新常态，实现核心指标持续向好、财务表现持续稳健、地产建筑双主业持续并进的高质量发展新格局。
今年上半年，中南建设实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；总资产3729.9亿元，同比增长15.5%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%；经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值，公司抗风险能力持续提升。
2021年上半年，国家“房住不炒”政策总基调不变，中央和地方密集出台调控新政，房地产行业面临严峻经营挑战。在变幻莫测的市场环境中，中南建设展现出强劲的发展韧性，双主业齐头并进，增速和经营质量有效平衡。房地产业务实现销售金额、销售面积的双位数增长，其中销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%；建筑业务方面，公司积极克服疫情的影响，改善管理，加快专型升级，实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，新增合同金额153.1亿元，同比增长3.3%。
中南建设稳健安全的经营基调，也获得资本市场投资者的持续认可，通过增持表达对企业的安全性和投资价值的坚定信心。今年以来，中南建设控股股东中南城投于3月和7月两次增持公司股份，全国社保基金四零三组合上半年共计增持24,052,631股，中金公司、国盛证券、天风证券等22家券商机构对公司发布了“买入”评级。
坚持双主业发展业绩稳健高质增长
报告期内，中南建设实现规模增速和经营质量的有效平衡。房地产业务方面，销售金额、销售面积实现双位数增长。1-6月实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%，平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。根据城市等级区分，中南建设在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%。
销售业绩的稳定增长，得益于中南建设的前瞻性布局。在城市的投资布局上，中南建设坚持深耕聚焦战略，不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。2021年上半年新增项目41个，新增规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%，新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约7.1%，新增资源40%位于长三角核心城市群。
图示：中南建筑承建宁波大学慈溪校区
多年来深耕的长三角地区一直是中南建设业绩最大贡献主力，报告期内，长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%。
截至2021年6月末，中南建设已经入内地116个城市，共有505个项目，总土地储备建面4740万平方米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%，为未来业绩增长提供强劲动力。
区别于传统的房地产企业，中南建设旗下建筑业务与房地产业务齐头并进，增强了公司业务平衡和周期穿越能力。报告期内，中南建设加快施工，实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%。同时通过改善管理，加快转型升级实现业务量稳步增长，期内新承接(中标)项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。
降杠杆效果显著三道红线全面改善
实际上，中南建设在今年上半年坚守财务稳健安全的原则，各类负债指标呈下降态势，三道红线监管指标持续改善，现金流保持健康状态，去杠杆成效显著，偿债能力进一步增强。
坚持不依赖有息负债的发展模式是中南建设的特色之一。2021年6月末，公司有息负债767.6亿元，较年初减少3.9%，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。短债方面，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分点，长短期结构更加均衡。
在备受市场关注的三道红线相关指标的表现上，公司净负债率95.27%，较年初降低2.00个百分点，剔除预收款后资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点，货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，扣除受限资金之后的现金短债比1.03，高于国家重点房地产企业资金监测和融资管理规则基本要求。
经营性现金流状况对于公司发展的作用不言而喻。中南建设上半年经营性现金流入是一年内到期的各类有息负债的3.6倍，经营性现金流量净额24.1亿元，同比增长18.6%，连续四年保持正值。截至2021年6月末，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加10.0%。截至报告期末，公司共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。
在新的融资新规监管下，降杠杆、控负债成为衡量房企的重要标准。坚持不依赖有息负债的发展模式是中南建设的特色之一，公司降杠杆成效显著，债务结构持续优化。
报告期内，中南建设各类负债指标持续下降。2021年6月末中南建设总负债率85.99%，比2020年末下降0.55个百分点。公司总体负债里实际是收到的现金，基本没有偿付风险的合同负债1288.2亿元，占公司全部负债的40.16%。
上半年中南建设净负债率(有息负债减去现金与净资产的比值)95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。
2021年房地产行业偿债压力加大，中南建设积极调整长短债务比，利用更加平衡的债务结构扩大安全边界。截至2021年6月末，中南建设有息负债(含期末应付利息)767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。其中短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。
评级机构对中南一致认可。上半年来，联合国际将中南建设的主体信用评级从“BB-”上调至“BB”，评级展望稳定。穆迪维持“B1”评级，展望稳定；标普维持“B+”评级，展望稳定。另有22家券商机构给予中南建设“买入”评级，其中包括华创证券、华泰证券、东北证券、海通证券等在内的15家给予最高级别评级。
紧跟时代步伐产品力护航可持续发展
中报业绩会上，管理层承诺会如期完成竣工面积。回溯中南建设投资策略，也可以看出管理层的底气：中南建设土储量级与资金占用取得良好平衡。
公司目前已进入内地116个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，总土储建面4740万平方米，其中长三角2200万平方米，在总土储建面中占比46%。城市能级方面，一二线城市占比33%，三四线城市占比67%，开发项目主要集中在长三角区域和山东。2021年上半年，公司新增项目41个，新增规划建筑面积699.9万平方米，高能级的土储有利于锁住公司未来业绩的增长。
长期深耕的长三角地区一直是中南建设最大贡献主力，报告期内，浙江、江苏、安徽三省销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%；销售面积合计约442.46万平方米，占总销售面积56%。
图示：中南府系江心洲璞境
同时适度下沉布局，围绕近核不进核原则，一二线与三四线储备轮动互补；在长三角和山东地区极致深耕，在中西部、珠三角围绕优势城市向下扎根。2021年上半年，公司新增项目41个，包括30个招拍挂项目30个，11个收并购项目，新增规划建筑面积699.9万平方米，同比增加1.7%，其中40%位于长三角核心城市群。
上半年新增多元化土储策略也使公司的拿地成本持续降低。2021上半年平均地价4100元/平，而2019年上半年、2020年上半年平均地价分别为6300元/平、4400元/平。同时，公司平均销售价格呈上升趋势，2021年上半年平均销售价格13,793元/平方米，同比增长3.2%。销售价格增长的同时，获取土地平均地价呈下降趋势，为未来项目结利打下良好的基础。且近三年货地比维持在2.8-3.0之间，安全边界充分。
多年来在行业追求管理红利的时代背景下，中南建设房地产业务坚持主流客户、主流市场、主流产品定位，坚持产品标准化、成熟产品高复用和供应链建设持续提升生产稳定性和运营效率，积极推进卓越运营，项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，销售去化率保持在70%以上，为持续快速增长提供保障。
此外，中南建设通过加强供应链建设，提高生产稳定和交付品质，客户满意度逐步提升，根据第三方住宅客户满意度调研由2020年年度82%提升至2021年半年度84%。
2021下半场，中南建设将继续深化长期主义战略观，在拥护宏观政策导向、强化调控下的发展定力的同时，实现稳健经营和高效管理，持续为社会贡献更多价值。