来源 :国际金融报2021-07-26
7月20日有消息称，中南建设正在以折扣的形式向员工销售房产，需要全款一次性支付，优惠截至7月20日。
此次内部售房，力度不低。据媒体表述，不同“战区”的具体销售规则和折扣有差异，有地方住宅折扣达到65%；有的地方则为七折、八折不等，商办性质的物业六五折。
中南建设回应《国际金融报》记者称，这是个别项目的员工购房福利，是项目自身根据市场情况的一盘一策，属于常规营销动作。
《国际金融报》记者了解到，此次中南参与内部售房的项目有限，约为十来个，活动时间不到三天，项目主要位于长三角，包括江苏南京、江苏镇江、安徽蚌埠等地。
从项目情况来看，此次内部售房的目的或在于处理掉滞重库存，回笼资金。
以南京上悦城项目为例，该地块位于南京江宁区，为中南2016年拍得。当年7月，经过79轮竞拍，中南以35.1亿元从新城、荣盛、保利、融信等8家手中拿下这一江宁青龙山G22宅地，楼面价18829元/㎡。
拿地2年多后，2019年3月项目才开始第一次取证销售，今年5月27日项目第11批次房源开始供应，均价26278元/㎡。即便“亏本价”销售，项目去化依然不理想，南京网上房地产数据显示，南京上悦城入网总套数1668套，截至7月20日仍有300套未售，开盘两年多仍剩有18%左右的库存。
《国际金融报》记者了解到，此次内部售房南京上悦城项目最低给到了7折。具体来看，97平2室2厅8折，总价200万元，折合单价2.06万元/㎡；125平的2室2厅7折，总价230万元，折合单价1.84万元/㎡，这一单价甚至不及5年前的拿地楼面价。
如此亏本去化在行业人士看来，此类滞重库存不仅会占用企业资金，还会吃掉仅有的利润。实际上，中南的盈利能力一直较为薄弱。2020年其净利率虽然从去年的5.8%大幅提升至9%，相较50家典型房企的平均净利率11.6%依然存在差距。因此，处理滞重库存有利于中南回笼资金，提高资金使用效益。
截至2020年底，中南建设总负债约3109亿元，预收账款1203亿元，有息负债799亿元。其中，一年内到期的所有有息负债233.7亿元，在有息负债中占比29.25%。对照“三道红线”来看，仅剔除预售款后的资产负债率79.76%一项不达标，此前业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含表态，有信心最晚明年底实现“三条红线”达标。
今年上半年，中南建设合约销售额1089.8亿元，相较去年同期增长33.9%。根据陈昱含的要求，2021年销售增速预计在10%左右，以此计算，全年中南建设的业绩目标为2708亿元，上半年业绩完成率达到44.6%
投资端，上半年集中供地的22城里中南鲜少露面，其前六个月新增的41个项目主要位于三四线城市，除了三四线城市依赖度较高，新获取的41个项目中权益占比超过50%的项目仅有16个，占比不到四成。
土储权益占比的走低，也对中南建设未来的盈利形成考验。