2024年11月6日，福星股份披露接待调研公告，公司于11月6日接待申万宏源、富国基金、易方达基金、清水源投资、鹏华基金5家机构调研。
公告显示，福星股份参与本次接待的人员共2人，为董事会秘书肖永超，证券事务代表常勇。调研接待地点为公司会议室。
据了解，福星股份成立于1993年，1999年在深交所上市，是一家从金属制品转型至房地产业务的公司。公司产品线包括子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等，成为中国金属丝绳制品的重要制造基地。在房地产领域，福星股份以稳健经营为主，专注于城中村改造项目，积累了丰富的旧城改造和城中村改造经验，被誉为“武汉市城中村改造专家”。公司已累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米，其中城中村改造超过900万平方米，打造了多个标杆项目。
福星股份的城中村改造项目主要优势在于能够锁定中心城区核心区位的优质储备项目，提升项目抗风险能力，加速项目去化。公司已完工和在开发项目主要位于武昌滨江商务区、二环内核心区域等，针对项目特性结合政府开发指导制定开发计划，实现项目的持续稳定滚动开发。公司项目效益水平一般优于同期净地项目效益水平，以刚需和改善性为主，开发体量较大，实现强现金流入。
公司项目储备主要集中在武汉核心区位，截至2024年6月末，剩余可开发建筑面积约270万方，武汉区域占比约7成。公司将持续关注人口净流入区域，侧重考察中心城区、东湖高新区、长江新城等区域，并积极跟踪武汉市城中村改造新政策，以城中村改造项目或收、并购高性价比项目作为新增土地储备的主要方向。2024年10月，国务院新闻办公室提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，公司多个项目已列入白名单计划，随着支持政策的持续落地，对公司未来开发销售和新增储备项目将带来积极影响。公司红桥村改造地块之一“福星惠誉·铂雅府”和“福星惠誉·琛境”项目备受瞩目，预计本月中旬一期开始预售，意向客户认购踊跃。截至2024年6月底，公司有息负债73亿元，处于行业较低水平，综合成本处于合理区间，公司经营状况稳定。
调研详情如下：
一、请简单介绍公司基本情况?
答:福星股份是于1993年6月经湖北省体改委批准设立的股份有限公司,并于1999年6月成功在深交所上市。上市后,公司制定并实施了产品高新化和产业转型的重大决策:产品上,由金属制品常规产品向行业皇冠产品钢帘线升级,目前,产品涵盖子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等,并成为中国金属丝绳制品重要制造基地之一;产业转型上,公司于2001年1月设立房地产开发子公司福星惠誉,2002年12月,福星惠誉以8亿元摘得沙湖地块(地王),该楼盘开发取得巨大成功,一举奠定了公司开发品牌和实力。适逢2004年武汉市出台启动中心城区的“城中村”改造政策,公司抓住发展机遇,成为最早参与武汉“城中村”改造的企业之一,并不断探索和完善开发模式,形成房地产业与金属制品业双轮驱动协同发展模式,已成为湖北省城市更新改造龙头企业。
公司控股股东是福星集团控股有限公司,截至目前持股比例20.56%,除投资上市公司产业外,在生物医药、高端食品添加剂、现代农业、物流、民办教育等产业也有布局。控股股东全力支持上市公司发展,迄今只增持而未减持公司股份。
二、请介绍公司房地产业务和“城中村”改造独特之处?
答:公司以稳健经营为主,重点开发城中村改造项目,是国内最早进入“三旧”改造领域的上市公司之一,经过20多年的开发历程,公司逐步积累了“旧城改造”“城中村改造”和“建造大型城市中心区高档住宅”的综合专业实力,享有“武汉市城中村改造专家”的美誉,形成了一套全面有效的开发流程。公司已累计投入城市更新改造资金过千亿元,完成更新改造面积超过2000万平方米,其中城中村改造超过900万平方米,打造了一系列诸如:“福星城”、“华府”、“水岸”、“国际城”标杆项目。
公司“城中村”改造主要优势在于,一是:能够较早锁定中心城区核心区位和配套完善的优质储备项目,从而提升了公司储备项目抗风险能力和加速项目去化,公司已完工和在开发项目主要位于武昌滨江商务区、二环内核心区域、汉口金融街配套区域、东湖风景区、汉口火车站周边、轨道交通枢纽区、经济政务区。二是:针对项目特性结合政府开发指导来制定开发计划,按项目的开发节点铺排未来1-2年的开发规划,做到整个项目的持续稳定滚动开发。三是:开发项目效益水平一般优于同期净地项目效益水平,项目产品以刚需和改善性为主,开发体量较大,可以实现强现金流入,在历史上也出现多次单盘日光盘、秒光盘等荣光时刻,2022年,多个项目实现提前交付,有效抵御行业的周期调整对公司的影响。
三、公司项目储备介绍和优势?
答:公司目前储备项目主要在武汉核心区位,集中于武汉政务区、金融街、交通枢纽区,同时,重点项目附近教育资源优势明显,截至2024年6月末,公司剩余可开发建筑面积约270万方,武汉区域占比约7成,从未来看,房地产行业整体环境预计将持续稳定。通过10多年的拆迁积累,公司已排除制约开发节点的重要因素,通过借助政府形成合力,保障了公司开发计划节点,主要开发项目即将进入全面开发阶段。
未来,公司仍将持续关注人口净流入区域,侧重考察中心城区、东湖高新区、长江新城等区域,并积极跟踪武汉市“城中村”改造新政策,将以“城中村”改造项目或收、并购高性价比项目作为新增土地储备的主要方向。
四、最新房地产行业支持政策后公司举措和主要楼盘介绍?
答:2024年10月,国务院新闻办公室举行新闻发布会,发布会提出将政策“组合拳”概况为“四个取消、四个降低、两个增加”。“四个取消”主要包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准,“四个降低”就是指降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房税费负担。通过已出台的一系列政策措施,降低居民购房成本,助力房地产市场止跌回稳。此外,“两个增加”为本次提出的两项增量政策,一是通过货币化安置等方式,新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造,二是年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。公司多个项目已列入白名单计划,随着支持政策的持续落地,对公司未来开发销售和新增储备项目将带来积极影响。
在此政策下,公司红桥村改造地块之一“福星惠誉·铂雅府”迎来首次亮相,该项目总建筑面积约48万方,地处汉口建设大道“金融街”核心,将带来全面升级的作品系,献上全新的准四代奢宅与低密洋房新作,给了汉口核心的品质改善家庭更优选择,是今年汉口备受瞩目的低密高端改善住宅,项目紧邻新建育才小学+六初品牌教育九年一贯制公立学校,预计本月中旬一期开始预售,意向客户认购踊跃。另外,地处汉口火车站内环核心项目的“福星惠誉·琛境”因其产品设计新颖,正在热销中。
五、请简单介绍下公司主要债务情况?
答:2024年上半年,公司融资工作进展顺利,最大限度地保障了公司项目建设和楼盘交付。截至2024年6月底,公司有息负债73亿元,处于行业较低水平,综合成本处于合理区间,目前公司经营状况稳定。