在猪肉价格持续下跌的日子里，“养猪大王”刘永好的终于收到了一个好消息。
7月28日早间，刘永好旗下最新上市平台新希望服务发布正面盈利预告，预计上半年经调整股东应占净利润同比增长超80%。
受此消息鼓舞，5月份上市以来股价持续下跌的新希望服务终于迎来第一波大涨，截至28日收盘报2.28港元，涨24.59%。
然而作为刚刚上市2个月、总市值不过18亿港元的物管平台，新希望服务的短暂上涨对刘永好来说也只能算聊胜于无。
新希望服务5月22日上市至今日K
千亿“黑马”
由于去年下半年开始，随着疫情逐渐稳定猪肉价格持续下跌，“养猪大王”刘永好的日子并不好过。不久前，旗下最大上市平台新希望爆出目前A股最惨半年报：今年上半年预亏29.5亿元至34.5亿元，相比去年同期盈利31.64亿元，公司业绩预计下滑193.24%-209.04%。
这是新希望自1998年上市以来，首次出现亏损，企业股价也因此持续下跌，截至7月28日报收10.92元。要知道，去年9月份高点时新希望股价高达42.2元，股价跌幅达到74.12%，短短10个月市值蒸发超过1400亿元。
市场甚至有声音认为，刘永好可能因此丢掉蝉联了20年的“四川首富”之位。
不过，如今的新希望集团也早已不是20年前所能比拟的了，旗下除了农牧和饲料之外，其他产业如食品快消、地产文旅、医疗健康、金融投资等全行业都有所涉猎。
其中，最受刘永好器重的莫过于房地产业务。
不同于“蚊型”物企新希望服务，新希望地产尽管没能登陆资本市场，但近年来规模与扩张速度不容小觑。
数据显示，企业2020年全口径销售额达到1031亿元，同比大增40.1%。按此排名，相当于直接从百强房企晋升为40强，这一扩张速度称得上去年最大“黑马”。
相较于销售端，新希望地产的扩张意图在土地市场表现得更为明显。
根据机构统计数据，2017至2019年，新希望地产分别斥资187亿、287.2亿、407.9亿购买土地，2019年拿地金额排在第28位，远超其销售规模排名。2020年拿地金额才有所放缓，以250亿位居第40，与销售排名相当。
2021年，几乎未受到“两集中”供地政策影响，企业拿地支出不减：中指院数据显示，新希望地产上半年拿地金额152亿元，位列31名。
而由于其“新一线、强二线”的城市布局战略，“高溢价”也成为新希望地产一大标签。
如2017年 6月拿下昆明泛亚新区组团地块，溢价率208%；2019年5月经过200轮叫价拿下大连一商住地、溢价率49%；同年8月又以溢价率60%拿下宁波一宗宅地；2020年4月，击败金地、保利等17家房企，以48%溢价率拿下佛山一宗地块，楼面价18252元/平方米，为佛山历史第二高价地。
隐藏的杠杆
值得一提的是，“三道红线”持续发力，房地产开发企业融资与扩张越来越难，新希望地产自然也不例外。
不过，表面来看，企业三项核心指标均处于红线以内，位居“绿档”：2020年末净负债率为66.29%，剔除预收后的资产负债率为66.5%，现金短债比为1.96。
然而，这并不意味着企业杠杆真正健康，更大可能只是被其隐藏起来。
首先，与快速提高的合约销售额相对应的是，新希望地产盈利能力却呈现下滑态势。
财务数据显示，企业2018年－2020年以及2021年一季度合并口径营业收入分别为152.43亿元、182.63亿元、304.96亿元和37.15亿元，归属于母公司所有者的净利润却为18.19亿元、15.54亿元、14.65亿元和 2.7亿元。
与下滑的母公司利润相反，近年来企业少数股东损益却接连暴涨，2018年还只有3.1亿元，仅占净利润的14.56%，至2020年时以达到13.77亿元，几乎与母公司股东持平。
再联想到近年来企业大规模进行合作开发，以及销售额中不断下降的权益占比，不少分析人士认为，企业良好的杠杆数据极有可能是大量利用联营公司与合营公司进行融资，最终却将这部分权益计入投资收益部分，因此造成少数股东损益大涨。
其次，观察者网查阅企业财报发现，新希望地产的永续债近年来也在不断走高，2018-2020年底分别为6亿元、11亿元和32.68亿元。
有资深投行人士向观察者网分析指出，随着国内房地产融资环境趋近，不设还款期限、不计入公司债务的永续债已经逐步成为房企“隐藏”债务的常用手段之一。2020年永续债规模增速超过100%的房企，除新希望地产之外，如华夏幸福、华侨城、建发房地产、华远地产等比比皆是。
所谓永续债，简单来说就是没有明确的到期日或者期限非常长的债券。投资者是不能在一个确定的时间点得到本金，但是可以定期获取利息。被视作一种介于债权和股权之间的融资工具。
也就是说，永续债可以实现“把借到的钱放到权益科目”，既避免了股权稀释，又不会提高资产负债率，被称为“降低资产负债率的专家”。
不过值得注意的是，永续债其实并不“便宜”，其相对一般中期票据更高的票息率，也在缩水企业利润。由于新希望地产并非上市公司，观察者网为查到其永续债利率，但以2020年12月，华夏幸福向中融信托发行的15亿元永续债为例，该笔永续债初始利率为8.5%/年，之后每年利率增加2%，以此类推，直到利率为14.5%/年，融资成本不菲。
因此，在上述投行人士看来，永续债是披着权益外衣，实际却必须背负的债。房企大肆增加永续债来美化负债率的行为实则是掩耳盗铃。
对此，企业在阐述自身优势表述为，公司股东新希望集团是国内规模最大的拥有饲料－养殖－屠宰－肉食品加工产业链条的企业集团之一，系首批国家级农业产业化重点龙头企业，位居中国饲料行业第一，同时也是中国最大肉蛋奶供应商之一，行业地位显著。近年来新希望集团在增资、担保及认购永续债方面持续给予公司支持。
可如今，当作为新希望集团支柱产业的饲料、养殖公司开始市值大跳水时，地产公司的债务难题将由谁来支持，最终又将由谁埋单？
品牌危机
此外，不得不提的时，与新希望地产杠杆、规模难题相比，摆在企业面前的品牌声誉危机同样不容小视。
今年2月开始，新希望地产参股的温州市鹿城区某项目曝出使用“钢筋瘦身”等问题。
有媒体报道称，鹿城区住建局在3月份委托第三方进行随机抽样检测，结果显示，该工程存在地下室地库楼板装修面层光圆钢筋直径未达到要求和局部钢筋未满铺的问题，违反了按图施工的相关法规要求，已启动处罚程序。
再如南京锦麟融誉府项目被曝在突破限价的基础上，精装标准大幅下降；温州白麓城项目被曝鼓包、构造柱移位等多个质量问题。
甚至在部分城市政府主导的网络问政平台上，新希望地产被市民投诉虚假广告、“欺诈销售”等问题一度刷屏。
此外，据观察者网不完全统计，新希望地产及其子公司在 2018-2020年度及2021年1-3月受到的罚款金额在 5万元以上行政处罚的情形就有19起，处罚原因从侵占土地、偷税漏税、滥用广告语、虚假宣传、环保排污到违章建筑、无证施工等各类情形五花八门，被罚款总金额超过725万元。
最为严重的一次是旗下一级子公司永嘉万新尚瑞置业有限公司，2014年因涉嫌非法侵占国有土地1742平方米并新建建筑物和其他设施，未能如期退还，被浙江省永嘉县人民法院列为“失信被执行人”，强制没收其在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。
需要说明的是，总数700余万的罚款对于一家千亿房企看似不多，实则不然。
首先，其中诸如擅自增加隔断、阳台、露台的扩建行为，以及无证施工的抢工期行为本身获利空间十分巨大，而处罚金额也十分有限。
例如2019年9月永嘉万新尚瑞置业有限公司（没错，还是那家失信公司）因擅自改造其所开发楼盘结构，被永嘉县综合行政执法局依照《浙江省城乡规划条例》，处违章建筑工程造价百分之十的罚款，190.48万元。也就是说，这部分违建的工程造价超过1900万元，而因这部分违建所带动的商品房增值空间更加难以估量。
其次，这些仅仅是被相关执法部门查处并通报的部分，而房地产开发项目由于位置偏远、封闭性较强等原因，本身就监管不易，再叠加其他各种人为因素，被公开处罚的只是九牛一毛。
有业内人士指出，房地产行业目前受到全国范围内广泛关注，融资难、利润低是不可避免的，但越是这个时候，企业越应该抓紧机会修炼“内功”，提升自身运营管理能力与品牌信誉，如此才能在更加激烈的竞争中走得更远。