顺鑫农业地产业务剥离终于落定！11月24日晚间，顺鑫农业发布公告称，控股股东关联方顺正资产将以22.59亿元的价格受让顺鑫佳宇。
如果年底前交割完成，意味着顺鑫农业全年业绩会得到直接改善。在今年10月底的机构调研中，管理层也称要“力争在年内完成”。
剥离地产意味着顺鑫农业甩掉了一个大包袱，但是其白酒及猪肉业务仍面临着不少问题。2021年以来顺鑫农业白酒收入不断萎缩，低档酒仍未止跌，高价位产品能否成为增长引擎还是未知数。另一方面，在猪价低迷的背景下，亏损的猪肉业务仍将是一项“负面资产”。
控股股东以底价参与地产业务剥离顺鑫农业迎来拐点了吗？
11月24日晚间，顺鑫农业发布公告称，11月23日收到报价结果通知，北京顺正资产管理有限责任公司（以下简称“顺正资产”）成为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称“顺鑫佳宇”）挂牌转让的受让方，成交价格22.59亿元。
根据今年6月份的议案，顺鑫佳宇在北京产权交易所初始挂牌转让底价为30.98亿元，如果未征求到受让方，将进行价格调整，多轮调整后仍未征集到意向受让方，控股股东顺鑫控股或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与摘牌。
顺正资产实际控制人为顺义区国资委，属于顺鑫农业控股股东顺鑫控股管理的企业。在挂牌三个多月仍未出现受让方之后，控股股东最终以底价“接盘”，实现了年底前剥离。
交易采用一次性付款方式，双方约定，受让方在合同生效之日起5 个工作日内将转让价款汇入北交所指定的结算账户。
根据公告信息，交易预计产生股权处置损益-2.89亿元，顺鑫佳宇出表后，年内顺鑫佳宇出售给公司两栋楼宇资产产生的收益，不再进行合并抵消，预计影响顺鑫农业本年度报告期损益5.75亿元。上述两项合计影响顺鑫农业本年度报告期损益2.86亿元。
如果年底前交割完成，意味着顺鑫农业全年业绩会得到直接改善。在今年10月底的机构调研中，管理层关于房地产业务的表述是“退出的信心不会动摇，全力推进剥离进程，力争在年内完成。”
从2016年到2022年7年时间中顺鑫佳宇总共亏掉了27.64亿元。尤其2022年以来顺鑫农业也开始陷入大幅亏损，2022年及2023年前三季顺鑫农业分别亏损6.73亿元及2.92亿元，其中房地产板块依然是“罪魁祸首”，2022年顺鑫佳宇亏损8.42亿元，2023年前三季在顺鑫农业花9.94亿从顺鑫佳宇手中购买楼宇之后，地产板块亏损还在增大。
此外，地产板块还给上市公司带来了巨额有息负债。2022年顺鑫农业有息负债总额达到67.18亿元，当年财务费用达到1.6亿元。根据公开信息，2022年顺鑫佳宇其他应付款达到了69.96亿元，根据企业会计准则规定，成员单位从集团母公司账户拆借的资金，应当在成员单位资产负债表“其他应付款”项目中列示。这说明，上市公司的有息借款大部分流入了顺鑫佳宇。
双重挤压下顺鑫农业破局之路在哪里？
受净利润持续下滑影响，顺鑫农业股价也持续下跌。从2021年1月初算起，跌幅已经超过60%。截至11月27日收盘，总市值183亿元，低于老白干酒。
公司股价表现不好，除了房地产业务拖累之外，白酒主业及猪肉业务疫情后表现不佳也是重要原因。
2022年白酒业务实现收入81.09亿元，同比减少20.7%，白酒销量减少了24.4%。今年上半年白酒业务收入45.53亿元，同比减少7.26%，主要产品总销量同比减少7%。
顺鑫农业白酒销量持续下滑有多方面的原因，从行业来看，顺鑫农业是低线光瓶酒龙头，其核心大单品白牛二售价在15元左右，而这一价格段近年来受到了行业政策和产品升级的双重压力。
从政策角度来看，2022年6月白酒新国标正式落地。新国标明确了液态法白酒和固液法白酒不得使用非谷物食用酒精和食品添加剂，将使用添加剂的白酒归类为“调香白酒”，属于配制酒。而白牛二的配料中就包含了食用香料，按照新标准，将不再属于白酒。
新国标的本意是规范白酒行业，在实际销售场景中，不少酒企乘势打出了“纯粮酿造”、“粮食酒”的宣传语，这对加了食用香料的白牛二来说，无疑会带来压力。
而从整个行业来看，光瓶酒市场也出现了从低线光瓶酒向高线光瓶酒的消费升级趋势。售价在50元以上的玻汾就属于高线光瓶酒产品，近几年玻汾实现了高速增长，一定程度上推动了山西汾酒的全国化。而在60元以上的市场，全国名酒泸州老窖、郎酒等均在布局。券商预测，高线光瓶酒将成为光瓶酒市场中长期发展的重要引擎。但是对于顺鑫农业来说，产品升级难度重重。
近几年顺鑫农业一直在推高价位产品，其中比较重要的是“金标陈酿”，这款主打纯粮固态发酵的产品处在30-40元价格带，是顺鑫农业为了应对白酒新国标而打造的新产品。根据机构调研时管理层的披露，现阶段金标陈酿仍处于重点推广和市场导入期。
2022年顺鑫农业中档酒（珍品、金标陈酿、牛栏山一号系列等）营收仅为13.56亿元，同比仅增长4%，高档酒（经典二锅头、百年牛栏山、魁盛号系列等）营收6.73亿元，下滑了36.22%。今年上半年中档酒营收下滑了6.03%，高档酒则增长59.78%，成为唯一亮眼的品类。
目前中档酒和高档酒营收合计占白酒营收的28%，高价位产品能否成为新的增长股引擎，还有待观察。
其低档产品2022年收入下滑22.71%，今年上半年继续下滑 13.75%，其中白牛二销量分别减少23.72%及3.93%。低档产品能否企稳则成为另一个关注因素。
再来看猪肉业务，2022年屠宰业务收入25.57亿元，同比下滑22.8%。今年上半年实现收入12.4亿元，同比增长16.55%。但是由于猪价低迷，公司生猪养殖与屠宰业务两端承压，猪肉产业仍旧出现较大亏损。
猪肉业务毛利率在3%左右，是拉低顺鑫农业毛利率的重要因素。而且从整体来看，加大了公司的业绩波动。
在这一轮猪周期中，由于大公司纷纷募资扩产能，使得产能迟迟无法出清，什么时候猪价迎来拐点，仍是未知数。而在猪价回到盈亏线之前，猪肉业务都将是顺鑫农业的一项“负面资产”。