顺鑫农业早在2020年就明确提出要去地产化，但到目前为止效果并不明显，外界担心受地产行业流动性影响，该公司地产业务将面临更困难的局面
《投资时报》研究员?罗艺
在白酒营收“百亿俱乐部”停留了3年的牛栏山，今年营收直接下滑20.70%，回到81.09亿元。作为最重要的主营业务，白酒业务的大滑坡，导致牛栏山母公司顺鑫农业（000860.SZ）2022年出现上市25年以来首亏。
年报显示，顺鑫农业2022年实现营业总收入116.78亿元，同比减少21.46%；实现净利润-6.73亿元，同比下降758.08%，上年公司净利润为1.02亿元。
顺鑫农业在年报中透露，2022年亏损主要受地产业务计提减值影响。数据显示，顺鑫农业2022年资产减值近6.4亿元，开发成本和开发产品分别计提存货跌价准备4.96亿元、8565万元。年报显示，顺鑫农业子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司2022年亏损额达8.4亿元。
除白酒、地产业务外，顺鑫农业第二大业务猪肉业务，在2021年基础上再下滑24.40%至27.23亿元，公司称2022年该版块业务下滑与生猪价格振幅较大相关。
市场对顺鑫农业的关注点，主要集中在地产业务剥离的进展缓慢上。信息显示，顺鑫农业旗下地产业务从2011年开始亏损。根据山西证券研报，2016年—2021年，顺鑫农业地产业务累计亏损19.22亿元，对白酒主业侵蚀明显。
而该公司早在2020年就明确提出要去地产化，称期待公司在2年—3年内尽快完成房地产业务剥离，聚焦主业发展。但到目前为止效果并不明显，外界担心受地产行业流动性影响，顺鑫农业的地产业务将面临更困难的局面。
白酒跌出“百亿俱乐部”
公开信息显示，顺鑫农业于1998年11月在深交所挂牌，是北京第一家农业类上市公司。公司在前期进行了多元化尝试，自2013年后，开始进行业务收缩。到2019年，公司提出要聚焦白酒和猪肉业务。目前，顺鑫农业业务主要包括白酒、猪肉（种猪+肉加工）、房地产和食品加工业务。
2022年报显示，顺鑫农业白酒业务实现81.09亿元，同比减少20.70%，占总营收比为69.44%，为公司第一大主营业务；猪肉产业为公司第二大业务，营收实现27.23亿元，同比减少24.40%，占营收比为23.32%；房地产业务是公司近年一直计划剥离的业务，去年实现营收6.76亿元，同比下滑21.75%。
作为占顺鑫农业营收比达七成的白酒业务，一直是公司增长的主要动力。山西证券研报数据显示，2012年—2021年，以牛栏山构成的白酒业务复合增速达19.30%。顺鑫农业白酒业务于2019年营收首超100亿元，并在随后的2020年和2021年持续保持百亿以上的营收。
但2022年，因疫情影响，白酒消费场景缺失，对于以光瓶酒等低端酒产品为主的牛栏山影响巨大。顺鑫农业在公告中表示，公司白酒业绩下滑，主要受全国多地聚集性疫情的反复影响，公司白酒消费场景减少，销量下降，营收跌出“百亿俱乐部”。
除了疫情影响，市场认为，即使是在以低价格酒为主的光瓶酒市场，也存在消费升级的需求，这或是牛栏山销量下滑的另一原因。市场数据显示，目前，在低价格光瓶酒中，以5元、10元和15元的价格为主流价格带，牛栏山产品多在15元—30元区间。但近年来，随着年轻消费者成为主流消费人群，30元及以上价格带的高线光瓶酒呈现更高的增速，以玻汾为例，其光瓶酒价格多为50元—100元，2016年—2019年营收复合增长率达40%以上。
顺鑫农业的白酒线也开始在做调整，首先是在2022年先后两次涨价，这一举动提升了公司白酒业务的毛利率，以陈酿为代表的低档酒毛利上升5.73%至38.43%，高档酒毛利率增长10.22%。但市场对于公司产品升级至高端线的接受度似乎并不高，这从公司白酒业务销量上可以看出。年报显示，公司高档酒和低档酒在2022年分别实现营收6.37亿元和60.79亿元，同比分别跌36.22%和22.71%。牛栏山高档酒和中档酒2022年营收合计占白酒总营收比仅为25.02%。
顺鑫农业2022年白酒按产品分类营收
数据来源：公司年报
猪肉业务再大幅下滑
《投资时报》研究员注意到，白酒业务是在2012年之后才扩大为顺鑫农业第一大业务的，在这之前，猪肉一直为公司的第一大收入来源。而在2019年顺鑫农业业务收缩之前，猪肉业务也一直被视为除酒业之外最公司重要的主营业务。
到目前为止，顺鑫农业猪肉业务包括种猪繁育、生猪养殖、屠宰加工、肉制品深加工、冷链物流配送为一体的产业链，旗下主要包括“小店”牌种猪及商品猪、“鹏程”牌生鲜及熟食制品。
顺鑫农业的猪肉业务中，屠宰业务占比较大，种猪和肉制品加工业务营收占比较小，因此对猪周期有一定的防御能力。年报显示，公司在北京拥有单厂300万头的屠宰能力和单体4万吨的冷库储藏能力。另外，公司的猪肉业务主要集中在北京，市占率为40%，有较强地域优势。
但在2020年猪肉业务达到近10年的高峰46.37亿元后，顺鑫农业的猪肉业务开始出现连续2年下滑。2021年公司猪肉业务下滑22.31%至36.02亿元，2022年猪肉业务再度下滑24.40%至27.23亿元。
顺鑫农业2022年猪肉业务中，屠宰业务和种畜养殖业务收入分别为25.56亿元和1.67亿元。公告透露，生猪价格在期内振幅较大，导致猪肉产业各环节均受到影响。山西证券研报在分析2022上半年顺鑫农业猪肉业务下滑时提到，疫情影响了公司生猪调运，叠加养殖成本居于高位及产能去化速度放缓等因素影响，猪肉业务整体承压。
年报显示，2022年，公司屠宰行业销量减少20.38%至13.43万吨，生产量减少19.02%，库存量增长9.15%至1.61万吨。
但《投资时报》研究员发现，公司猪肉业务2022年的毛利率仅为3.31%，与去年同比降低0.04%。拉长时间线看，从2012年至今，公司猪肉业务毛利率一直维持在单位数，自2019年后出现了较为明显的下滑。作为北京菜篮子工程重要组成部分和重大赛事活动的猪肉供应商，顺鑫农业的这一主营业务预计毛利率提升幅度有限。
顺鑫农业曾在2021年投资者互动平台上表示，猪肉业务作为公司主业之一，将加速全产业链布局，探索单独上市机会，最终实现聚焦主业发展。但截至目前，未有相关消息的进展。
东亚前海证券研报称，顺鑫农业在猪肉上采取调整猪群结构，整合顺双龙猪场，积极推进河北蔚县原种场和陕西种猪选育公司原种猪育场建设，或将促进猪肉业务长期良性发展。
顺鑫农业2022屠宰行业库存量
数据来源：公司年报
地产包袱难扔
顺鑫农业在2022年9月的一次机构交流中透露，公司一直在进行房地产业务的剥离。但过程比较坎坷，地产行业受限等各种因素影响大。公司着重加紧时间去库存，回流资金，也在积极寻找投资人接手。
信息显示，顺鑫农业的地产业务平台为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司，成立于2002年6月，以住宅开发为主。2022年，该公司亏损额达8.4亿元。2022年顺鑫农业亏损6.73亿元，公司称，主要原因为地产业务计提减值影响。数据显示，顺鑫农业2022年资产减值近6.4亿元，开发成本和开发产品分别计提存货跌价准备4.96亿元、8565万元。
《投资时报》研究员留意到，早在2016年的财报中，公司就曾表示，受内外需求不足及实体经济不振的影响，房地产业务去库存存在一定的难度，仍处于发展探索期。
而自2019年起，顺鑫农业就明确提出将逐步剥离房地产业务，因为顺鑫农业整体业绩受累于地产业务已多年。数据显示，该公司地产业务自2011年即开始亏损，此后除2014年盈利外几乎每年亏损。2017年—2021年，公司房地产业务营收从1.62亿元增至8.83亿元，但净利润却连年亏损，5年累计亏损17.49亿元。2022年，公司地产业务营收同比减少21.75%至6.76亿元。
2020年顺鑫农业在年报中透露，公司将积极推动地产业务转型发展，加快山东曲阜、海南文昌等地块处置工作。公司也曾于2021年底预挂牌转让地产子公司顺鑫佳宇100%股权。但在2022年9月上述机构交流会上，顺鑫农业透露，公开挂牌出售暂没有后续，公司采取先缩小规模再做打算。
虽然公司多次对外表达剥离决心，但到目前为止仍未有实质进展，这也引起了市场的质疑。《投资时报》研究员就相关问题电邮沟通问题至相关部门，但截至发稿，暂未收到恢复。
2022年报中，提及地产业务经营计划，该公司称，下一步将全力聚焦重点在售项目顺鑫颐和天璟开发建设，同时，将高效推动储备商办和持续处置项目的工作开展，积极推进地产业务转型发展，多措并举推进地产业务剥离。
公司管理层也曾对外表示，因地产业务总资产体量较大，整体剥离有一定不确定性，公司也在寻求整体或部分项目剥离方案，以尽快解决历史遗留问题。