来源 :新浪证券2024-01-12
1月10日晚间，中国武夷实业股份有限公司（下文简称“中国武夷”或“公司”）披露了子公司房地产项目设计施工总承包结算价超合同价暨关联交易进展的公告，其中显示结算价格较合同价格增加约1.99亿元，引起一定关注。
2021年底完成竣工验收备案并交房 2024年才披露结算价超合同价？
该笔关联交易的基本情况是，2018年6月公司的全资子公司福州武夷滨海房地产开发有限公司就武夷?书香名邸项目进行公开招标，中标的为公司第一大股东福建建工的子公司福建省建筑设计研究院有限公司，签约合同价格暂定为603，887，000元。
对于项目情况，公司表示项目设计过程中，根据市场需要和无偿配建房接收方的要求对户型、建筑方案等进行了调整，增加了建筑面积，并对建造标准进行了提升。实际建筑面积由原招标总建筑面积249，866平方米，增加19，947平方米至269，813平方米。
值得关注和讨论的是：其一，该项目是在何时确认建筑面积增加以及建筑标准的提升等，相关情况是否需要披露；其二，在2021年12月竣工验收备案接近2年后，在2023年11月和12月联审和监理公司才出具分别工程审核书和结算审核报告书是否合理。
针对第一点，通过计算可以发现建筑面积变化幅度约为8%，而结算价格较合同价格增幅则达到33%。而增加建筑面积以及提高建筑标准作为影响结算价格的因素，且在过程中已知会对结算价格产生影响时，是否应该签订新的关联交易补充协议，同时进行审议表决等程序并披露存疑。
针对第二点，公司表示滨海公司在2021年3月和2023年2月分别委托联审公司和监理公司对项目工程结算进行初审和复审，并分别签订了工程造价咨询合同。2023年11月，联审公司出具工程审核书，审定金额为817，649，804 元。2023年12月，监理公司出具武夷书香名邸工程（总承包）结算审核报告书，二审审定金额为803，373，000元。根据工程总承包结算的审核结果，最终确定二审审定金额803，373，000元作为工程总承包结算价格。
不难看出，首先，两次审定的金额存在一定差异；其次，两次审核从开始到出具报告之间的时间跨度均较大。根据《建设工程价款结算暂行办法》中的相关规定，如下图所示，本项目结算价格属于5000万以上，审查时限应该为接到相关资料起60天。而公司的审核时间明显超过了60天，那是什么原因导致公司审查时间较长存疑。
资料来源：财政部官网
控股子公司先向银团借款后无息借给股东融资合理性存疑
去年12月，中国武夷实业股份有限公司（下文简称“中国武夷”或“公司”）公告了控股子公司北京武夷向股东借出资金及进展，本次借款拟按权益比例向公司和金融街长安（北京）置业有限公司（以下简称“长安置业”）借出富余资金不超过 20亿元，借款期限为2年，借款合同项下所有借款利率均为0。
实际上，北京武夷在今年5月份就北京武夷花园南区中、西地块 TZ0505-36 地块项目向银团融资贷款20亿元，公司和长安置业分别按持股比例提供14亿元和6亿元担保，北京武夷提供相应反担保。在半年左右的时间，先是进行大额融资，随后又向股东以0利率借出资金，不禁让人质疑在早些时候融资的合理性及最终目的。