年度业绩由盈转亏，股价仍能收涨的企业并不多，中交地产正是其中之一。在雪球平台上，有投资者对此表示困惑，热心网友则回复称，“前期跌过了”。
4月7日，中交地产发布2023年年度报告。该公司全年实现营业收入324.68亿元，较上年减少15.59%；全年实现归母净利润-16.73亿元，同比减少5020.59%。
对于亏损原因，中交地产表示有三方面原因。其一，2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少，公司房地产销售结转收入较上年同期减少；其二，受公司结转项目结构变化等因素影响，公司房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降；其三，公司部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加。
虽然业绩表现并不十分理想，在年度报告发布次日，中交地产的股价仍然实现了0.61%幅度的收涨。
而在1月24日-26日，中交地产发布业绩预告前的连续三个交易日，其收盘价格涨幅偏离值累计达到20％。此后陆续跌至2月6日盘中的最低点8元/股。截至4月8日收盘，中交地产股价已回升至9.82元/股。
业务主力稳基本盘
房地产销售仍为中交地产的主要营收来源。2023年，该项收入约为322.3亿元，占总营收的99.27%。但与前两年相比，这一比重有着并不算十分明显的下降。
于2021年、2022年，中交地产的房地产销售收入占比分别为99.33%、99.54%。
与此同时，2021年-2023年，中交地产的房产租赁、物业管理、其他业务收入占比分别为0.32%、0.05%、0.3%，0.13%、0.02%、0.31%，0.28%、0.03%、0.42%。
若分地区来看，华东地区于期内贡献最多收入，达96.86亿元，但较去年减少14.11%。西南、西北、华北三大地区的收入也同比减少，西南同比降21.86%，期内收入37.63亿元；西北地区、华北地区期内收入23.71亿元、48.9亿元，分别同比降50.77%、60.11%。
整体而言，华中、华东、西南、西北、华南、华北六大地区的收入分别占全年总收入的17.31%、29.83%、11.59%、7.3%、18.91%、15.06%，去年同期为10.09%、29.32%、12.52%、12.52%、3.69%、31.87%。
或许是基于区域间的不平衡表现，今年初，也有消息指出中交地产对其组织架构进行了调整。
一是撤销区域公司，由“总部－区域－城市”架构调整为“总部－城市”，层级更扁平；二是按项目地理区位、采用就近原则，将此前的16个城市公司整合为9个。重组之后，中交地产将形成北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙9个核心城市单元。
这些调整还需时间来评估具体成效。事实上，自2021年扣非后归母净利润出现首次亏损，中交地产的处境更是每况愈下。
在2021年，中交地产全年实现签约销售金额560亿元，营业收入145.42亿元，该年的权益土地价款却达314亿元，新增土地储备项目21个。
2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，权益价款为109.55亿元。
2023年，中交地产更加谨慎，仅在成都、合肥以招拍挂的方式新增土地储备项目。其中，成都项目为天府麓山66亩，占地面积4.4万平方米，计容建筑面积8.79万平方米，土地价款11.08亿元。合肥项目为包河区淝河板块BH202313号地块，占地面积5.31万平方米，计容建筑面积12.74万平方米，土地价款16.62亿元。
拿地动作减少也造成土地款支出减少，中交地产经营活动产生的现金流量净额由2021年的-44.52亿元，2022年的29.35亿元，逐步改善至2023年的70.49亿元。
截至2023年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1071.4万平方米，在建及待建面积1200.98万平方米。
此外，中交地产有四处项目可供出租，涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态，对应项目分别为深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐天地购物中心。
于2023年，上述4个项目平均出租率为84.26%、60.8%、100%、63%，而上年为94.42%、70%、96%、59.48%。
2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最近三年代建业务收入为1050万元、1155万元及2477万元，占当期营业收入比重约为0.1%；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建业务毛利率为负的主要原因为部分项目收入未达到确认条件。
而在2023年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。
节衣缩食主旋律
关于2023年的亏损，中交地产表示整体经营情况正常，通过销售回款和多渠道融资能够保证现金流正常，预计不会对公司生产经营和偿债能力产生重大影响。
但对于公司正面临的内外部风险，中交地产显然也是十分清楚。
一方面，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度，新房销售市场依然面临压力。同时，房地产企业投资力度下滑，行业分化继续加剧。
根据观点指数发布的“2024年1-3月房地产企业销售表现”，1-3月份，前100房企累计实现权益销售金额6029.03亿元，同比下降48.05%。其中，中交地产位列第26名，较去年同期上升一个名次。
而在2023年全年，中交地产（全口径）实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期降低8.23%，实现签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%，销售回款449.79亿元，较上年同期降低0.23%。
中交地产全年（权益口径）实现签约销售金额273.56亿元，较上年同期降低7.78%，销售回款328.81亿元,较上年同期增加12.87%。
市场热度不及预期，为实现项目去化，销售费用也相应增加。由2022年的10.63亿元同比增加5.43%至11.2亿元。
另一方面，中交地产在年报中指出，主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。
对此，该公司表示，投资进一步向核心城市和区域聚焦，突出效益优先，实现高质量投资拓展，探索新的增长点，做好项目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品质要效益；持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；加强协同，落实成本管控，有效提升项目整体开发运营能力；强化财务管理，做好风险防控，增强公司抗风险能力。
中交地产的融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款，以及其他融资途径，平均融资成本介于1.8%-8.4%。
截至2023年末，中交地产融资合计610.28亿元。其中，银行贷款271.55亿元，债券77.4亿元，信托融资26.42亿元，控股股东方借款162.44亿元，其他融资72.46亿元。
期限结构方面，1年内到期170.37亿元，1-2年到期337.13亿元，2-3年到期55.83亿元，3年以上46.95亿元。2年内到期债务占比高达83.15%，偿债压力仍较重。而年末现金及现金等价物余额约为98.69亿元。
对此，中交地产表示，2024年将持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度。
其他方面也有减少支出的趋势。年度报告显示，截止2023年12月31日，在中交地产领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计11人（含离任），从中交地产获得的报酬总额为596.57万元。
截至2022年末，领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计16人（含离任），获得的报酬总额为1334.41万元。截止2021年末，领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计12人（含离任），获得的报酬总额为1272.78万元。
整体员工数量方面，2023年，中交地产母公司及主要子公司在职员工的数量合计804人，较2022年的961人减少16.34%，相比于2021年的1743人，更是大幅减少近53.87%。
但同时，2023年新增加35名离退休职工人数，而在2021年、2022年，该项数据均为0。
此外，中交地产研发人员数量、研发投入金额均较上一年降低22.22%。
基于上述调整，于2023年，中交地产的管理费用、研发费用也分别同比减少6.47%、22.22%。
虽已开始节衣缩食、刀刃向内，但减少这些项目的支出对改善中交地产整体财务状况仍是杯水车薪。
截至期末，中交地产总资产约1226.44亿元，较上年末减少10.68%；归属于上市公司股东的净资产16.16亿元，较上年末减少50.94%。资产负债率85.59%，较上年末减少0.54%；流动比率为1.92，同比增加9.09%。
截至2024年2月29日，中交地产累计对外提供财务资助余额为69.69亿元，占公司2023年末经审计归母净资产比例为431%。合作方从公司并表房地产项目公司调用的资金中，有本金约6.74亿元存在合作方未按约定返还至项目公司的情形，中交地产已就此事项提起诉讼。
进入新的一年，中交地产表示，将做强投资，降本增效，盘活存量，加速去化，加快推动资本运作，全力推进公司平稳运行。