来源 :证券日报2024-03-14
日前，中交地产发布公告称，由于经营需要，公司向厦门国际信托有限公司（以下简称“厦门国际信托”）申请3亿元信托融资，可分期提款，各期期限不超过24个月，年利率不超过7%。本次融资由公司持有的中交地产(苏州)有限公司(以下简称“苏州公司”)部分股权提供质押。
公告显示，中交地产持有苏州公司70%股份。2023年前三季度，苏州公司实现营业收入12.14亿元，净利润为8114万元。
公告称，此次质押担保有利于保障公司顺利获取融资，符合公司整体利益。公司经营状况正常，具备偿还到期债务的能力，不会对公司的生产经营产生重大影响。
多种方式支持房地产企业
近来，国家发布了多条利好房地产行业发展政策，积极推动金融机构支持房地产企业，信托公司作为重要的金融机构将发挥积极作用。
最近，信托公司支持房地产企业发展案例频现。
除了厦门国际信托向中交地产提供信托融资外，前不久，重庆信托官方微信发文称，公司旗下的一款房地产信托项目——“重信·天权22006·科学城集合资金信托计划”提前两个月向投资者兑付全部资金。
另据重庆信托方面介绍，2024年初，公司完成了新天地苏州项目的风险化解。据介绍，该项目开发本应于2023年1月末到期，但因外部因素影响了项目销售，致使项目还款压力巨大。在此背景之下，重庆信托经过研判，决定推动项目风险化解，减少了贷款总额并完成4.5亿元产品的续期及发行。资金投放后，重庆信托加强该项目的投后管理，并在2023年底至2024年初，通过项目销售及集团现金流补充及时偿还了全部债权，完成了信托产品的全部清偿，实现化解风险的同时为投资人创造了上亿元的投资收益。
对此，重庆信托北方业务总部总经理姜韦在接受《证券日报》记者采访时表示，重庆信托基于自身专业判断，对符合纾困标准的项目积极采取支持措施，从而最大限度地保障投资人的资金安全。
华东某信托公司工作人员在接受《证券日报》记者采访时表示，信托公司支持房地产企业的方式多样，除了收购房企旗下的项目股权与债权，主导项目纾困、盘活外，还有作为受托人发行CMBS（商业资产支持专项计划）产品等方式。但相较于上述形式，此次厦门国际信托通过股权质押向中交地产“输血”，具备操作更为简单、直接的优势。
房地产信托增长空间可期
近年来，投向房地产的信托资金规模和占比持续下降。
根据中国信托业协会数据显示，截至2023年三季度末，投向房地产的信托资金规模为1.02万亿元，同比下降2596.77亿元，降幅20.28%，环比下降278.68亿元，相较于22.64万亿元的受托资产规模总量占比为4.51%，已低至5%以下。这表明传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。
用益信托研究员喻智在接受《证券日报》记者采访时表示，整体来看，信托资金投资房地产项目越来越少。细分类别来看，债权融资类越来越少，目前的方式主要是纾困项目、股权投资项目以及部分资产证券化类项目。
从市场角度来看，近期房地产信托板块的资金量整体呈下降趋势。对此情况，姜韦表示，当前地产公司拿地动作减少，融资端需求下降，进一步导致房地产信托领域的融资减少。
值得注意的是，根据用益信托数据，2024年2月份，房地产类信托产品的成立规模为18.14亿元，环比增加290.40%。
对于2月份的房地产信托产品成立规模回暖，姜韦认为，一方面，这其中包含季节性因素和政策性因素的综合影响，通常来看，上半年的产品成立规模会高于下半年；另一方面，近段时间以来，政府出台了许多房地产领域利好政策，对市场起到了刺激作用。
“从长远的角度来看，未来房地产信托市场还会有较大的增长空间。目前来看，国家鼓励金融机构积极支持房地产领域，在这个过程中，信托公司必然会参与其中。”姜韦进一步表示，相对于银行来说，信托公司在对房地产企业支持过程中具备足够的产品设计灵活性。例如，信托公司可以做股权类的项目。在产品的机制搭建上面，信托公司可以灵活地对不同主体、不同收益要求的投资人进行组合搭配，发挥各自的优势支持房地产企业发展。