顶着“2022年地产第一妖股”之名，中交地产2023年继续选择了特立独行的路子。
据中指研究院数据，今年前9月，中交地产以543.2亿元的销售额排在行业第20位，较去年同期（448.1亿元）跃升13位；权益销售金额353.5亿元排名第22位，较去年同期跃升达23位。
一年内业绩规模增长近百亿元，却依旧无法掩饰中交地产光鲜背后的财务风险。截至2023年9月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额达1,181,689万元，占2022年末归母净资产的359%。今年上半年，中交地产由盈转亏，营业收入同比下降29.57%，归属于上市公司股东净利润同比下降774.76%。
行业销售榜排名大幅跃升13位
据中指研究院，今年前9月，中交地产取代美的置业，以543.2亿元销售额排名第20位。而去年同期，中交地产还以448.1亿元处在第33位，业绩排名逆势跃升13位。
权益金额方面，中交地产2022年1-9月以251.1亿元排名第45位，而今年9月已经升至第22位，权益销售金额353.5亿元，排名跃升达23位，远超远洋集团、首开股份、旭辉集团等。
中交地产在2023年1-9月房企销售榜上排在第20位 图片来源：中指研究院
这一势头，足以匹配中交地产今年对于规模扩张的野心。
今年5月30日，中交地产在上海召开了一场高规格品牌发布会，当时有业内人士甚至评价，中交地产想表达“业内国央企这么多，中交地产绝不是谁的翻版，也绝不是跟随者，而将成为一个创新和破局者”。
根据中交地产的说法，在全国布局方面，“布局核心城市、核心板块，深耕全国七大区域。围绕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等核心经济圈及城市群，聚焦一线及强二线城市，精准布局19座核心城市，擘画全国业务版图”。
中报显示，今年上半年，（全口径）中交地产实现签约销售面积100.29万平方米，较上年同期减少3.57%；实现签约销售金额214.62亿元，较上年同期增加4.69%；实现销售回款金额246.38亿元，较上年同期增加26.35%；（权益口径）实现签约销售金额153.92亿元，较上年同期减少6.15%；实现销售回款金额177.9亿元，较上年同期增加24.41%。
目前，中交地产尚未披露前三季度详细经营数据。《每日经济新闻》记者综合各项公开资料看，下半年以来，以中交地产名义的拿地，只有8月10日一宗成都天府新区麓山新地块，成交价约11亿元。
在中指研究院的1-9月房企权益拿地榜上，中交系中，唯有“中交投资”以37亿元排名第60位。
单季对外担保规模增近百亿元
规模扩张的代价，是日益严重的增收不增利，以及激增的对外担保余额。
今年上半年，中交地产由盈转亏，实现营业收入87.63亿元，同比下降29.57%；归属于上市公司股东净利润为-5.69亿元，同比下降774.76%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-5.87亿元，同比下降1191.39%。
根据中交地产10月11日最新公告，控股子慈溪中交港城置业有限公司（下称慈溪港城）由于经营需要，向中国农业银行股份有限公司慈溪分行申请固定资产借款展期，金额72,200万元，其中公司按99.95%权益比例提供连带责任保证担保金额为72,163.90万元，合作方宁波中旻投资管理合伙企业（有限合伙）按0.05%权益比例提供连带责任保证担保金额为36.1万元，慈溪港城向公司提供反担保。
与之同时公布的还有一组惊人的数据。
截至2023年9月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额1,181,689万元，占2022年末归母净资产的359%；对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为233,686万元，占2022年末归母净资产的71%。无逾期担保，无涉诉担保。
图片来源：中交地产10月10日公告
而8月31日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额是1,062,628万元，占2022年末归母净资产的比例323%；对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为197,167万元，占2022年末归母净资产的60%。
更早些时候，截至2023年6月末，中交地产对外担保余额只有204,416.15万元，占净资产的10.84%，占归属于母公司所有者权益的比例为75.22%。
据此，中交地产单季对外担余额规模增加约97.7亿元。
尽管公告均表示“无逾期担保，无涉诉担保”，但目前中交地产及控股子公司对外担保总额已超过最近一期经审计归母净资产的100%，对资产负债率超过70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的50%，对合并报表外单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的30%。
对此风险，中交地产的说法是，考虑到近年来公司合联营项目增多，对外担保金额有所上升，且未来仍有较大规模的在拟建项目，或有负债及资本支出压力值得关注。如果被担保人到期不能及时偿还债务，则公司将可能被要求依法承担连带责任，对生产经营带来不利影响。
《每日经济新闻》记者留意到，在9月20日中交地产的定增募资说明书中，关于风险的描述就占了整整5页，资产负债率高、毛利率下降、“三道红线”指标高等悉数包括。
其中，截至2020年12月31日、2021年12月31日、2022年12月31日和2023年6月30日，公司负债总额分别为8,661,087.73万元、12,401,650.51万元、11,826,596.78万元和12,225,910.41万元，公司合并口径资产负债率分别为87.04%、87.36%、86.13%和86.64%；毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和8.15%。
公司存货账面价值分别为7,203,496.39万元、10,889,409.21万元、10,694,308.71万元和10,669,222.85万元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。
上述报告期内，中交地产剔除预收款后的资产负债率分别为82.93%、81.34%、82.25%和82.01%，净负债率分别为317.70%、284.61%、280.23%和269.11%，现金短债比分别为0.97、0.61、0.41和0.69。
从中交地产目前的债务结构看，截至2023年6月30日，期末融资余额667.24亿元，其中，银行贷款314.88亿元，债券72.82亿元，信托融资30.59亿元，控股股东方借款174.87亿元。期限方面，1年内到期192.38亿元，1-2年到期35.03亿元，2-3年到期73.82亿元，3年以上50.69亿元。
“公司的发展规模和效益与行业领先企业相比，仍有不小的差距，资产负债率近年来有所改善，但仍然偏高，商业运营整体专业能力偏弱，滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑。”
中交地产对于自身存在的问题从不避讳，但背靠实力雄厚的大股东，超额担保风险看起来都像是计划内的事项。
今年1月，中交地产公告，计划2023年融资额度不超过451.43亿元，计划融资成本不超过10%；同时拟向控股股东新增借款额度100亿元，利率不超8%。