核心观点
【业绩较去年同期增长，回款率115%保持较高水准】2023上半年中交地产实现销售金额214.6亿元，销售面积100.3万平方米，分别同比上升4.7%和下降3.6%，销售金额同比与TOP50强房企的约6.5%的增幅比相对较小。从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2023上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2023上半年集团实现整体销售额388.6亿元，同比增长52.2%，其排名上升到第22名，行业排名持续提升。此外，中交地产积极推动销售回款，增强现金安全性，2023上半年实现销售回款246.4亿元，回款率115%，保持较高水准。
【土储足够5年开发，七成位于二线城市】截止2023上半年末，中交地产共拥有115个项目，项目总建筑面积为3112万平方米，权益比为59%。总土储中，在建及待建面积 1,504 万平方米，较2022年末下降8.8%，按照企业当下的开发节奏预估，可以满足企业未来5年以上的发展所需。在建及待建总土储的分布方面，70.6%位于二线城市，中西部占比达到48.0%。
【合约负债覆盖营收倍数近2倍，保证未来营收稳定】2023上半年中交地产实现营业收入87.6亿元，同比下降29.6%，其中地产销售收入86.8亿元，同比下降30.0%，占营收比例下降0.6个百分点至99.0%，其他业务稳健增长，其中房产租赁收入0.42亿元，同比增长107%，代建项目管理费收入794万元，同比增长41.8%。特别值得注意的是，合约负债为337.0亿元，预计覆盖2023年的营收规模倍数为1.92，维持在较为合理的范围内，保证未来营收结转稳定。
【债务结构有所优化，仍需关注短期流动性安全】截止至2023上半年末，中交地产共持有现金154.77亿元，较期初上升47.7%，包含银行贷款、信托融资、债券融资的总体债务合计418.3亿元，较期初上升0.6%。其中，短债总额162.55亿元，较期初下降12.7%，现金短债比降至0.95，较期初的下降0.39，长短债比为1.66，较2022年底上升0.39，整体债务结构有所优化。净负债率147.0%，剔除预收账款资产负债率82.4%，分别较期初下降19.6个百分点和0.2个百分点。值得注意的是，面对当前的企业的偿债压力以及市场机会，中交地产获得母公司支持。2022年12月和2023年2月，合计获得中交房地产集团的145亿元的借款额度。
01 销售
业绩较去年同期增长
回款率115%保持较高水准
销售业绩增幅略小于同规模企业，销售回款率115%。2023上半年中交地产实现销售金额214.6亿元，销售面积100.3万平方米，分别同比上升4.7%和下降3.6%，销售金额同比与TOP50强房企的约6.5%的增幅相对较小。销售权益为71.7%，同比下降8.3个百分点。地产积极推动销售回款，增强现金安全性，2023上半年实现销售回款246.4亿元，回款率115%，保持较高水准。
从中交房地产集团（剔除绿城中国）来看，即包含中交地产及其他非上市部分，根据CRIC《2023上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2023上半年集团实现整体销售额388.6亿元，同比增长52.2%，其排名上升到第22名，行业排名持续提升。
02 投资
土储足够5年开发
七成位于二线城市
土地储备充足，足够企业5年以上的发展所需。截止2023上半年末，中交地产共拥有115个项目，项目总建筑面积为3112万平方米，权益比为59%。总土储中，期末累计已竣工面积 1610 万平方米，在建及待建面积 1504 万平方米，在建及待建面积较2022年末下降8.8%，按照企业当下的开发节奏预估，可以满足企业未来5年以上的发展所需。
在建及待建总土储的分布方面，70.6%位于二线城市，中西部占比达到48.0%，值得注意的是，中交地产的三四线主要布局经济发展潜力较强的沿海城市，长三角和珠三角的三四线城市占比达到12.9%，中西部土储98.2%位于二线城市，土地储备质量相对较高。
03 营收
合约负债覆盖营收倍数近2倍
保证未来营收稳定
营收同比下降29.6%%，代建管理费同比增长超四成。2023上半年中交地产实现营业收入87.6亿元，同比下降29.6%，其中地产销售收入86.8亿元，同比下降30.0%，占营收比例下降0.6个百分点至99.0%，其他业务稳健增长，其中房产租赁收入0.42亿元，同比增长107%，代建项目管理费收入794万元，同比增长41.8%。特别值得注意的是，合约负债为337.0亿元，预计覆盖2023年的营收规模倍数为1.92，维持在较为合理的范围内，保证未来营收结转稳定。
毛利率降至8.1%，净利润首次亏损。2023上半年中交地产实现整体毛利润约7.14亿元，同比下降53.9%，整体毛利率约为8.1%，同比下降4.3个百分点。净利润亏损4.43亿元，其中归母净利润亏损5.69亿元，而2022年同期归母净利润为0.84亿元。利润亏损，主要由于一方面限价项目结转拉低企业的盈利空间；另一方面，在市场下行下资产减值损失计提达到3.03亿元，而去年同期仅为20万元。未来中交仍需加强项目权益及并表水平，提升公司股东的收益水平。
04 偿债
债务结构有所优化
仍需关注短期流动性安全
债务结构有所优化，仍需加大资金回流。截止至2023上半年末，中交地产共持有现金154.77亿元，较期初上升47.7%，包含银行贷款、信托融资、债券融资的总体债务合计418.3亿元，较期初上升0.6%。其中，短债总额162.55亿元，较期初下降12.7%，现金短债比较期初下降0.39至0.95，但仍难以满足“三道红线”要求，短期仍有一定的偿债压力。长短债比为1.66，较2022年底上升0.39，整体债务结构有所优化。杠杆率水平方面，截止至2023上半年末，中交地产净负债率147.0%，剔除预收账款资产负债率82.4%，分别较期初下降19.6个百分点和0.2个百分点，但仍不满足“三道红线”要求，处于红档。
面对当前的企业的偿债压力以及市场机会，中交地产获得母公司支持。截止2023上半年末，累计获得控股股东方借款174.87亿元，融资成本区间0.00-8.00%。得益于获得母公司持续的资金支持，中交地产于2022年12月和2023年2月合计获得中交房地产集团的145亿元借款额度；同时在7月将62.18亿元的控股股东借款实现展期；并再次获得7.52亿元的借款。值得注意的是，虽来自母公司的借款及支持较为稳定，但企业仍需关注的杠杆水平及流动性安全，积极通过提升项目去化保证资金回流，提升公司的安全性。
