4月25日，中交地产举行2022年度业绩说明会。相比于其他大部分品牌房企，中交的这场业绩会姗姗来迟，且以文字问答形式进行。
会上，投资者最为关心的就是中交的盈利问题。去年，公司营收同比大增164.52%，但归母净利润不到5000万元，同比减少85.60%。而且，这已是其归母净利润连续下滑的第四个年头。
近年来，中交一直脚踩“三道红线”。为了改善资产负债率，中交地产董事兼总裁汪剑平表示：“正在积极推进向特定对象发行股票事宜，如能够顺行发行，将扩大公司净资产规模，改善公司资产结构。”
01
营收同比大增
数据显示，中交地产2022年实现营收384.67亿元，同比增长164.52%；实现利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%。关于营收逆势大增，财报中表示，系“报告期内交房结转项目的增加。”
在利润方面，去年归属于上市公司股东净利润0.34亿元，同比减少85.60%；扣非利润为亏损1.86亿元。近两年来，地产行业进入下行周期，不少房企都录得亏损，营收与净利双降甚至大额亏损的情况也十分普遍。相比之下，中交地产能盈利已属难得。
具体来看，房地产开发业务贡献了中交业绩增长的大头，收入为382.92亿元，占比为99.54%。全年实现销售金额为458.82亿元，同比下降18.07%；销售面积195.78万平米，同比下降14.32%。销售金额下滑幅度小于TOP50强房企约-39%的平均降幅，这一指标中交的表现优于同规模企业。
2022年中交实现销售回款450.84亿元，回款率为98.26%。与其他房企一样，去年中交也十分重视代建业务，全年签约销售面积为8.77万平方米，签约销售金额为13.63亿元，分别同比上升293%和33%。
02
拿地偏好二线珠三角占六成
土地方面，2022年中交转向珠三角。从企业公布的拿地明细看，2022年中交地产在珠三角、长三角和中西部的拿地金额占比分别为59.4%、28.1%和12.5%。在前两个区域，中交拿地金额分别上升47.6%和18.6%，而在中西部则下降27.3%，可见其投拓区域向东南方向移动的轨迹。
在具体城市能级上，中交偏好二线城市，2022年新增土储的90.9%位于二线。总土储中，超7成位于二线城市。中西部土储98%位于二线城市。中交也有项目位于三四线，主要集中在沿海城市。
董秘田玉利也表示，中交在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域。
谈及今年的投拓思路，田玉利表示，中交将优选市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块，以资金投入产出效率高的市场化商品房项目为主。
“2023年投资方向仍主要以资金投入产出效率高的市场化商品房项目为主，适度布局城市更新项目，择机选择政策性住房项目，谨慎获取持有型物业类项目。”他补充道。
03
操盘金额骤降净利润连年下滑
不过，与其他具有央国企背景的同行相比，中交的成绩又显得差强人意。
如同样具有央企背景的保利置业，2020、2021两年，操盘金额分别为479.7亿元、493.7亿元。同期，中交的操盘金额为450.1亿元、452.9亿元，仅落后于前者三四十亿元。在克而瑞百强房企销售榜单上，二者排名相差也仅三五个“身位”。
差距在2022年拉大。去年保利置业以438.7亿元的操盘金额，超越21位同行，在百强房企销售榜单中位列第35位。而这一年，中交的操盘金额下滑近4成至285.2亿元。两家房企的排名差距也拉大至18个身位。
具体到业绩数据，2022年的中交地产，处于增收不增利的怪圈中。过去一年，中交的营收大幅增长164.52%，利润总额较上年同期也增长43.36%。不过，归属于上市公司股东净利润同比减少85.60%，归母净利率仅有0.1%。扣非利润最终亏损1.86亿元。
实际上，这已是中交地产净利润连续第四年下滑。2019-2021年，中交地产分别实现净利润为5.42亿、3.47亿、2.36亿，同比分别下滑33.04%、35.92%、32.19%。
同期，其毛利率也在逐年下降。2019-2021年，其毛利率分别为25.36%、26.52%、22.91%，逐年递减。转至2022年，其毛利率再次下滑9.48%至13.43%。
对此，中交方面表示，前期高毛利项目逐渐结转完毕、近年新增项目成本较高，且销售端存在限价等，是盈利空间收窄的主要原因。
“2022年，随着项目交付结转面积的增加，公司营业收入有明显增加。但随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕，近年拿地成本不断提高以及销售端限价等各类因素影响，房地产行业毛利率总体呈现下降趋势，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间出现一定程度的收窄。”在今日举行的2022年度业绩说明会上，财务总监刘兵表示。
“另一方面，并表范围内项目公司持股情况不同的项目，盈利情况存在一定差异，归母净利润亦受到影响，导致2022年归属于母公司所有者的净利润较少。”刘兵表示。
04
募资降债改善财务结构
在央企开发商中，中交地产是少有的连年脚踩三道红线的公司。
2021年，中交地产三道红线相关指标表现不佳，其中净负债率为 217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.7倍，三道红线全踩。
2022年中交地产的净负债率为为171.78%，剔预资产负债率为82.61%，现金短债比0.53。虽然在指标上有所改善，但仍然同时踩中三道红线。
为解决净资产规模较小、资产负债率高的问题，中交还将于近期进行定增。公开资料显示，目前深交所已受理中交的发行申请，募集资金总额预计不超过35亿元(含本数)。
中交董事兼总裁汪剑平表示：“公司目前总股本较小，与同行业上市房企相比偏低，地产项目的开发建设需要大额资金投入，因此债权融资在促进公司业务规模增长的同时，也导致公司资产负债率指标偏高。目前正在积极推进向特定对象发行股票事宜。”