来源 :亿翰智库2023-04-20
引言
2022年，房地产市场经历深度调整，中交地产营业收入同比增速达164.52%，业绩好于行业平均水平，新增土地储备11处，为公司后续发展提供有力支撑，同时，公司依旧具备AA+的主体信用评级，多渠道融资和紧抓回款有望不断优化债务结构，实现健康发展。
砥砺前行，业绩优于同行
2022年中交地产实现销售金额458.82亿元，同比下降18.07%，实现销售面积195.78万平米，同比下降14.32%，均好于行业平均水平，同时实现销售回款450.84亿元，回款率为98.26%。权益方面，公司实现权益销售金额296.65亿元，实现权益销售回款291.32亿元，整体上保持较为稳定的情况。
结转方面，上半年公司实现营业收入384.67亿元，同比增长164.52%，大幅增加的原因是报告期内交房结转项目的增加。从收入结构来看，房地产开发业务仍是公司业绩增长的大头，收入达到382.92亿元，占比为99.54%；房产租赁、物业管理和代建业务分别实现营业收入4936.07万元、758.04万元和136,300.0万元。
我们认为在房地产行业深度调整的背景下，公司业绩好于行业平均水平的原因是：
（1）灵活制定销售策略，提升营销业务精益化管理水平。①智慧营销：疫情冲击下，公司顺势而为，积极开展线上营销，通过APP、微信公众号、中交优家小程序、进驻电商平台等多种线上营销形式拓宽销售渠道。②营销管理充分数字化升级：汇聚、整合销售端数据资源，统一数据标准，确保数据质量，做到精准推送。③优化营销管理：从销售目标、库存管理、价格管理、渠道管理、案场管理、变更管理、业财融合、产证交房、销售回款等方面全面梳理，坚持市场导向，统筹平衡售价和去化的关系，因城、因项目制定销售策略，提升公司各项营销业务管理水平，降低管理成本。
（2）完善体制建设，提升管理质量。①向管理要运营效率：公司完善基本治理制度，对项目进行全生命周期管理，加强全过程跟踪纠偏，把控关键节点；持续推进成本标准化，以全面预算为统领，降低成本、节约资源。②向创新机制要动力：公司全面梳理党委会、董事会、经理层权责范围，各司其职、协调运转，通过有效制衡的治理机制，科学决策；进一步完善组织管理模式，实行契约化管理，增强组织活力。③向能力建设要动能：公司加大优秀人才引进和培养力度，完善市场化薪酬分配机制，调动人才主观能动性；加快信息化建设，建设经营管理全面数字化，把握技术进步新机遇。
土地储备蓄力，期待后期发力
受房地产市场下行，中国城镇化进程放缓等因素影响，各大房企的拿地偏好均表现出高确定性、向一二线城市集中等特征。从2022年公司拿地的情况来看，公司与市场基本保持同步。
在城市策略上，优选市场基本面良好、投资风险小的城市和板块；在产品策略上采取规避风险态度，主要投资资金投入产出效率高的市场化商品房项目，适度布局城市更新项目，择机选择政策性住房项目，谨慎获取持有型物业类项目。
凭借平台优势，公司新增土地储备项目11个，总占地面积59.67万㎡，总计容建筑面积128.64万㎡，土地总价款234.37亿元，权益总价款109.55亿元。分城市层级来看，主要拿地区域为新一线及二线城市，其中新一线城市土地总价款73.81亿元，占总价款31.49%，权益总价款42.17亿元，占总价款38.49%；二线城市土地总价款139.2亿元，占总价款59.39%，权益总价款58.72亿元，占总价款53.6%；三线城市土地总价款21.36亿元，占总价款9.11%，权益总价款8.66亿元，占总价款7.9%。优质且丰富的土地储备能够为公司的后续发展提供有力保障。
信用评级保持AA+，持续优化债务结构
2022年公司继续聚焦房地产开发主业，积极开展债券融资、供应链金融资产证券化业务以及权益融资业务，同时加大销售力度抓紧销售回款。降低整体融资成本，做好规模扩张与财务稳健之间的平衡，进一步优化债务结构和相关指标。
2022年，公司继续保持AA+的主体信用评级，实现多渠道融资，中交地产已经通过公司债、中期票据、信托贷款等多种方式进行融资，涉及资金额度超过300亿元。除了关联方借款、多渠道融资，中交地产为旗下项目公司提供近35.33亿元担保融资，保证资金弹性。