中交地产（SZ000736，股价15.87元，市值110.37亿元）的财报向来像谜一样，股价和财务表现则向来不甚匹配。
据《每日经济新闻》记者统计，2022年中交地产的股价从6.31元狂涨至17.91元，涨幅超过180%；共拉出28个涨停板，为中交地产有史以来涨停板最多的年份，引发上市公司发出14次风险提示公告。
中交地产一直被诟病“增收不增利”，但2022年的变动差异尤其大。营收方面164.52%的巨大增幅，却匹配着85.60%的归母净利润降幅。在华南地区，中交地产的营收增幅达到2963.53%，但成本增幅达到了更为惊人的7883.07%。
不过中交地产自有说法，“因房地产开发周期性，个别年度预计会出现一定的波动”。
不计成本冲规模，华南区域成本增幅达7883.07%
中交地产的业绩变动幅度之大在央企中十分罕见。
报告期内，中交地产总资产为1373.07亿元，较上年末降低3.28%；实现营业收入384.67亿元，较上年增长164.52%；实现利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%；实现归属于上市公司股东净利润0.34亿元，较上年同期减少85.60%。
2020年和2021年，中交地产营收分别是123亿元、145.42亿元，增速分别是-12.54%、18.23%；相应的归母净利润分别是3.47亿元和2.36亿元，增速分别是-35.92%、-32.19%。
近三年中交地产主要财务指标对比来源：企业年报
对于2022年营收和归母净利润的剧烈变动，中交地产并没有在年报中多做解释。
值得注意的是，房地产销售成本的大幅增加拖累了中交地产2022年的财务数据。
报告期内，中交地产的房地产销售实现营收382.92亿元，同比增长165.08%；但成本也达到了332.06亿元，同比增幅达到197.49%；毛利率13.28%，同比减少9.45个百分点。
而在2021年，中交地产的房地产销售营收是144.45亿元，同比增长18.36%；成本111.62亿元，同比增长24.03%；毛利率22.73%，同比减少3.53个百分点。2020年，中交地产的房地产销售营收是122.05亿元，同比下降12.47%；成本约90亿元，同比下降13.94%；毛利率26.26%，同比增加1.25个百分点。
不过，受益于营收情况的大幅好转，中交地产2022年经营活动产生的现金流净额由负转正至29.35亿元，增幅达165.92%。
记者梳理发现，中交地产“增收不增利”，在华南和华北地区表现得尤其典型。
根据2022年报，中交地产在华南地区的营收增幅达到2963.53%，但成本增幅达到了惊人的7883.07%，毛利率同比减少51.54个百分点；华北地区的营收增幅达3083.23%，但相应的成本增幅达到了3243.92%，毛利率同比减少4.11个百分点。
2022年中交地产各区域业绩及成本情况来源：企业年报
也就是说，在华南和华北地区，2022年中交地产几乎是以不计成本的代价在布局。华中地区情况稍好些，营收增幅236.88%，但成本增幅也达到了323.90%。
公开资料显示，中交地产华南区域总经理是王剑，2022年升任副总裁，曾就职于万科、绿城等；华北区域总经理是宗鸣，曾就职于万科、旭辉等，加入中交地产之前掌管旭辉北京事业部。
2019年7月从绿城再度回归中交地产之时，董事长李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿元之上”。2022年是中交地产的冲刺之年，但行业的巨变加上企业本身存在的问题，令这种不惜一切代价对规模的渴求，看起来有些疯狂。
不过，中交地产去年12月披露过一份“十四五”规划，其中提到，中交地产计划以高质量发展为主线，实现公司发展由以高杠杆、粗放式为主的发展方式向以高效益、集约式为主的发展方式转变。根据公司“十四五”期间投资、营销计划及交付方案，预计“十四五”期间营业收入、利润总额、净利润等财务指标进一步扩张，企业规模不断扩大，因房地产开发周期性，个别年度预计会出现一定的波动。
向控股股东借款185.88亿元，都用来拿地了？
年报显示，2022年中交地产实现签约销售金额458.82亿元，较上年同期降低18.07%；销售回款450.84亿元，较上年同期降低23.72%；实现签约销售金额（权益口径）296.65亿元，较上年同期降低25.46%；销售回款291.32亿元，较上年同期降低30.47%。
尽管如此，但从中交地产的发展计划看，背靠强大的母公司，逆势扩张依然是主要方向。
记者梳理年报发现，2022年中交地产的土地成本达187.22亿元，占营业成本比重达56.22%，而2021年这一比例为43.87%，2020年为33.56%。
另据中指研究院统计，2022年中交房地产（包括中交地产、中交城市运营等平台）拿地金额为114亿元，行业排名第28位。
在目前的市场情况下，中交地产要实现规模之梦，势必需要借助母公司的力量。从该公司2022年发布的公告也可看出，其向母公司借起钱来毫不手软。
这从中交地产去年12月9日的一份公告中可见端倪。当日，控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称地产集团）又一次向中交地产提供不超过45亿元借款额度，但20天后的2022年12月29日，中交地产又向地产集团发出了借款申请，合计65.6亿元，年利率7.5%。
公告显示，“本次借款后，我司已使用向地产集团借款额度为185.88亿元”，这与中交地产2022年的拿地成本金额近乎一致。
来源：中交地产2022年12月29日公告
今年1月，中交地产继续如法炮制，向地产集团新增借款额度不超过100亿元，年利率不超过8%，额度有效期到2023年12月31日。
正如中交地产此前在借款公告中说的那样，“在多方考察和比较其他融资渠道之后，控股股东方提供的资金具有及时、快捷、便利等优势”。
来源：中交地产2023年3月30日公告
中交地产坦言，公司的发展规模和效益与行业领先企业相比尚有不小的差距，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏观调控等客观因素影响，也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够，产品溢价能力还不足。
下一步，中交地产表示，将对标行业领先企业，探索新的增长点，向管理要效益，向品质要效益。持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度等。
“复制绿城中国、创新中交地产”，2019年的宏愿，时隔4年再看，一切都要重新开始。