买什么样的房子才靠谱？选择什么样的房企才靠谱？
是不是房子卖得越快越好？企业规模越大越好？
又或者，是不是央企或者国企开发的楼盘就一定不会出问题？
在一个充满了不确定性的楼市中，因为信息与专业的不对称，购房者安全感普遍偏低。
而我们在讨论专业问题时往往容易忽略常识。
对于买房成败这件事，产品力就是唯一的评判标准。
最近几年楼市震荡，大家把目光聚焦在保交付之上。
保交付只是一个行业的下限，而上限一定是靠产品力的创新与发展决定。
同时，产品力又是房企的一面照妖镜，能够照出一家房企的信誉度、管理力、运营力和价值观。
只有那些能够高标兑现产品力的房企才能赢得未来的发展机遇。
上周，“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。
传统的百强房企评定方式主要是以销售额等规模数据作为参考，所以多年来业内人士又将“100强”称为“100大”。
而楼市发展到今天，更需要关注的是企业的体质是否健康，是否具备良性循环和可持续发展的能力。
而能够直接反映上述方面的两张榜单引起了我的注意。
首先是“成长性TOP10”，中交、绿城、华润、中国铁建、招商蛇口、金地、华发等在列。
与此同时，另一张榜单“交付力优秀企业”，中交、绿城、华发等也赫然在列。
而对比去年的百强房企TOP100排名，中交地产提高了3名，荣登第20位。
对比三张表格显而易见，中交地产就是一家坚持长期主义，依靠产品力驱动发展的企业。
1
在“最困难年”大规模高质量交付
中交地产的产品力究竟成色几何？是否经得起市场检验？
我们先来看一组数据，即便是在被称为“楼市史上最困难的”2022年，中交地产在全国13个城市、23个项目实现了准时甚至提前交付，实现近2万户的高质量交付。
厦门中交·国贸鹭原，提前两个月组织“工地开放日”，快速组建专业工程师品质小组，进行多轮“一户一检”，确保“查验-现场整改-复验-签收交付”这一流程的高标准、高效率闭合。
厦门中交·国贸鹭原交付实景
宁波中交·春风景里，打造出高端豪宅封面作品，清一色的国际大牌配置，荣获“2022中国房企Top10高端甄选作品”。
宁波中交·春风景里实景图
武汉中交泓园，成为了区域的人居典范。
公建化外立面融入大面的玻璃与金属线条，勾勒出具有经典美感又现代感十足的立面意向。
武汉中交·泓园交付实景
双入户大堂配置，地下车库选用了只有豪宅才配有的金刚砂耐磨地坪。
让业主的尊贵仪式感，从归家的那一刻便已开始。
中交地产之所以有较高的产品力，除了得益于其成熟的产品工艺外，还有赖于健康安全的财务体系。
这是高成本投入、高品质交付的核心保障。
2
产品力的诀窍
我将这种财务体系的诀窍概括为两个字：投、守。
首先是投，即成本投入。
一个楼盘的品质上限很大程度上依赖于成本投入，而钱的来源就非常关键。
我在个人平台的文章、视频中多次强调过，不要片面地将房企性质与品质画等号。
而应该多看项目公司的自有资金实力。
换句话说，一个楼盘的成本投入如果主要来源于卖房的销售款，那么基本等同于看天吃饭，品质几乎是没有保障的。
中交·泓园实景图
而如果项目自有资金充足，不依赖销售回款投入建设，那么这个楼盘的品质确定性就相对要高很多。
而中交地产的诸多项目，就有这种自有资金优势。
其次看守，即守住底线。
在市场震荡的近三年，一些公司迫于短期现金流的压力不得不“割肉求生”。
很多楼盘“跳水”后的销售价格已经远低于财务成本，这种做法无异于饮鸩止渴。
财务成本是房企的生命线，也是产品力的红线。
任何一家公司基本不可能在亏损之下把交付的产品力做到规划预期的水平。
中交·澄园生活艺术馆实景图
只有错买的，没有错卖的。房地产是一个资金密集型行业，也是一个精算行业，成本可以精确到每一套房源的单价。
所以那些宣传“捡漏”和“薅羊毛”的楼盘，往往充满了陷阱。
而中交地产在市场震荡期间，守住了财务成本这条底线，不价格“跳水”，不扰乱市场。
只有首先做到对企业规范与健康经营的负责，才能做到对业主和社会负责。
所以我经常说，越是在困难时期，我们越是要首先考虑那些不降价，或者价格相对坚挺的楼盘，他们的这份实力与责任值得社会尊重，也值得获得市场回报。
一个健康的企业，一定能够保持合理的利润，只有这样才能对所有利益关联方负责。
中交越秀·知园生活艺术馆实景图
所以，从确保产品力的角度看，买房时不应该在不计成本的条件下苛求房企降价，而应当更加关注房企自身的资金状况与财务能力。
一家企业能够通过规范而卓越地操盘，在保证应有的高投入后，还能够保持合理的利润，就值得购房者托付终身。
3
交付倒计时，心比颜值更好
还有三个月，武汉楼市即将迎来年中大考，一批楼盘将统一交付。
位于光谷花山的高质量改善作品中交越秀·知园就在其列。
这一次，中交地产能够在武汉复刻中交·泓园的辉煌吗？
目前知园的建设进度如何？近期我来到工地探访。
客观来讲，受到去年全年反复的疫情影响，项目原本提前交付的计划被推迟了。
中交越秀·知园的主体工程已经建设完工，目前施工进度主要在园林、入户大堂和地下车库。
整个小区的人车分流动线以及园林归家动线已经非常成熟。
俯首漫步，园内生机盎然。
园区内部“一街两轴五园”基本成型，名贵树种是品质社区的点睛之笔，几十种树种陆续种植，结合植物的观赏季节，营造出四季有景的城中隐世花园。
中交越秀·知园实拍图
园林造景运用高低相间的绿植、微型花园、蜿蜒的小径等元素巧妙搭配，园林盛景错落有致。
绿意盎然，一步一景。
抬头仰望，小区蔚蓝一片。
住宅楼的外立面颜值非常高。中交越秀·知园采用公建化处理，以大量LOW-E玻璃立面和转角窗打开室内视野，让建筑融入自然又时尚大气。
通过打造极致的窗墙比，大幅提升了居住空间的采光，同时保证高端住宅的居住私密性。
中交越秀·知园实拍图
项目通过玻璃材质、黑色铝材面与浅色仿石材面，让建筑表达出黑白琴键的韵律感。
同时能把大量云彩、山水等自然景观倒映在建筑上，这种将建筑与自然融合的手法让惬意生活更富有诗意。
一个非常有趣的现象是，楼体外立面的实拍图竟然比效果图的颜值还要高。
中交越秀·知园效果图
其中一个很重要的原因是，2021年项目首开之后大卖，实现了七开七罄的业绩，项目热销节奏过快，来不及也不需要对效果图花太多心思处理。
房子一半的价值在窗外。因为实景的呈现不仅直接关系到小区的品质，更和居住舒适度息息相关。
在这一点上，中交越秀·知园从设计师手中的一张张图纸到沙盘、施工，再到如今的实景呈现，堪称高标准地将蓝图进行复刻。
高层住宅内部的公区建设基本完毕，电梯口细边框不锈钢门套现代感十足。
施工人员正在对双大堂空间进行施工，包括地面入户大堂安装壁画，地下入户大堂和车库也在陆续施工。
按照规划，双大堂建成后将比肩高档酒店的奢适。
中交越秀·知园社区大堂效果图
中交越秀·知园周边社区配套较成熟，附近还为这些低密社区住户开设了一家宠物医院。
此外，华中科技大学附属花城小学也于去年秋季开学，与小区直线距离约400米。旁边是华中科技大学附属花城中学。
回头来看，中交越秀·知园这种容积率只有1.3的地块，在尚未交付时，周边配套已经全面成熟，这种进度放在全武汉都十分罕见。
我们在中交越秀·知园看到的不仅是产品力，更看到了诚挚的责任感。
项目从2021年年中首开至今，利用“中交地产在武汉”官微向业主发送了14份家书公布工程进度与实况。
中交越秀·知园一直践行中交地产产品自查自纠体系，在施工过程中，项目做到了工程信息透明化。
按照既定计划，今年4月份，项目将邀请业主代表走进工地参观。
5月份，项目将举办工地开放日，接受社会各界的参观与指导。
4
中交，执着于创新产品
目前，中交越秀·知园的高层已经售罄，剩下少量叠拼在售。
中交越秀·知园是中交地产目前在武汉开发的住宅地块中，土地条件最优秀的项目。
以产品力著称的中交显然不会轻易错过创新作品的机会。
1.3的容积率，显然适合做出墅质产品。
一共6层高的叠拼，中交越秀·知园巧妙构思，将传统非常鸡肋的两套中叠横向打通，建成了墅质花园洋房。
而中交越秀·知园的下叠样板间是武汉必看的叠拼样板间。
这套建面约167㎡的下叠样板间最大的设计创新是利用北高南低的坡地，打造出了下沉庭院，并将庭院与地下拓展空间连通。
中交越秀·知园下叠样板间实景图
如此一来，“负一楼”成了实际上的阳光一楼。
也就是在经过拓展后，地下实际只有一层，地上有三层空间。
因为是边套户型，三面围合院子，这套下叠实际做出了类似联排乃至双拼的功能性与空间感。
中交越秀·知园下叠样板间实景图
英国作家塞缪尔·约翰逊说，回家享受美好是一切抱负的最终目的，是所有事业奔波的终点。
丰富的退台、露台设计，让生活嵌入自然，将鸟语花香引入家中，这里正是塞缪尔·约翰逊所说的终点。
目前，在售叠拼面积段为建面约141㎡—167㎡，已经做成了准现房，计划于今年6月交付。