销售额同比下降35.9%；增收不增利归母净利润仅八千万；债务结构有待改善。
核心观点
【业绩表现好于同规模企业，回款率95%保持较高水平】2022年上半年中交地产实现销售金额205亿元，销售面积104万平方米，分别同比下降35.9%和15.6%，销售金额降幅小于TOP50房企约-48.1%下滑幅度，虽销售下滑但业绩表现优于同规模企业。销售权益达到80.0%，同比上升了12.5个百分点，权益比进一步拔高。就中交房地产集团而言，其包含非上市部分，根据CRIC《2022年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2022年集团实现整体销售额255.4亿元，排名由54名上升到第38名。
【拿地积极性高于百强房企，股权收购、增资等多元方式获取】2022年上半年中交地产新增土储总建面95.8万平方米，新增土储总价164.5亿元，分别同比下降63.4%和42.6%，虽然拿地总量低于2021年，但拿地销售金额比仍达到了0.80，远高于百强平均的0.16。从拿地方式看，中交地产投资拿地方式较为多元，新增的8个项目中，有3个项目是通过股权收购拿地，此外另有一个项目是通过增资的方式获得，其余来自招拍挂土储，在当前市场下行的情况下，中交地产发挥央企优势，保持一定的投资强度。
【增收不增利，营收同比大增，归母净利不足1亿】2022年上半年中交地产实现营业收入124.4亿元，同比增长151.4%，此外合约负债440亿元，覆盖2021年的营收规模倍数为3.03，覆盖倍数较高，未来营收值得期待。盈利方面，2022上半年中交地产实现整体毛利润约15.84亿元，同比上升52.7%，整体毛利率约为12.4%，同比大幅下降8.0个百分点。但仅实现归母净利润0.84亿元，同比大幅下滑47.9%，归母净利率仅有0.7%，未来企业仍需加大项目的权益占比，提升股东盈利水平。
【“三条红线”处于红档，中交房地产集团驰援90亿元】截止至2022上半年末，中交地产共持有现金105.55亿元，较2021年底下降14.7%，现金短债降至0.44，短期偿债压力较大。同时，截止至2022上半年末，企业应付一年内到期关联方欠款近11.5亿元，长期关联方欠款达140.7亿元，另外企业还有超百亿的应付工程款，公司及子公司实际对外担保余额25.9亿元。净负债率高达212.1%，剔除预收账款资产负债率82.53%，不满足“三道红线”要求，处于红档。值得注意的是，面对当前的企业的偿债压力以及市场机会，中交地产获得母公司支持，2022年3月和6月，向中交房地产集团借款合计90.8亿元，期限均为两年，借款年利率7.5%-8.0%。
01
销售
业绩表现好于同规模企业
回款率95%保持较高水准
2022年上半年中交地产实现销售金额205亿元，销售面积104万平方米，分别同比下降35.9%和15.6%，销售金额同比较TOP50强房企的约-48.1%的下滑幅度小，虽销售下滑但业绩表现优于同规模企业。销售权益达到80.0%，同比上升了12.5个百分点，权益比进一步拔高，有助于企业进行项目管控，提高利润水平。就中交房地产集团而言，其包含非上市部分，根据CRIC《2022年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，2022年集团实现整体销售额255.4亿元，排名由54名上升到第38名。
值得注意的是，中交地产积极推动销售回款，增强现金安全性，上半年实现销售回款195亿元，回款率95%，保持较高水准。
02
土储拿地积极性高于百强房企
股权收购、增资等多元方式获取
拿地保持积极态势，权益拿地销售金额比达0.38。根据企业年报，2022年上半年中交地产共新增8个项目，新增土储总建面95.8万平方米，新增土储总价164.5亿元，分别同比下降63.4%和42.6%，拿地金额权益为38.6%，而2021年权益达到81%，权益相对较低。从拿地强度来看，虽然拿地总量低于2021年，但拿地销售金额比仍达到了0.80，权益拿地销售金额比也达到了0.38，远高于百强平均的0.16。
从拿地方式看，中交投资拿地方式较为多元，新增的8个项目中，有3个项目是通过股权收购拿地，此外另有一个项目是通过增资的方式获得，其余来自招拍挂土储，在当前市场下行的情况下，中交发挥央企优势，保持一定的投资强度。
区域分布方面，珠三角占比超6成，着重布局二线城市。从企业公布的拿地明细来看，上半年未在京津冀拿地，珠三角拿地金额占比达到60.5%，而长三角和中西部的拿地占比分别为21.6%和17.8%，差距不大。珠三角的投资主要是在厦门拿了一块地，总价99.6亿元，权益地价19.12亿元，而长三角主要聚焦在三四线城市的台州和常熟。拿地能级上以二线为主，占比达到87.0%。由此中交地产上半年的新增土储楼板价走高，拿地均价为17169元/平方米，同比上升56.6%，若剔除厦门项目的影响，拿地均价为9227元/平方米，相比当前19712元/平米的售价，拿地成本仍相对较低。
土地储备充足，超七成位于二线城市，土储质量较高。截止2022上半年末，中交地产共拥有总土储建面3012万平方米，较2021年末下降6.4%，按照企业当下的开发节奏预估，可以满足企业未来5年以上的发展所需。分布方面，72.4%位于二线城市，中西部占比达到49.2%，值得注意的是，中交地产的三四线主要布局经济发展潜力较强的沿海城市，长三角和珠三角的三四线城市占比达到15.2%，中西部土储95%以上大部分位于二线城市，土地储备质量相对较高。
03
营收增收不增利，营收同比大增
归母净利不足1亿
营收同比增长151.4%，地产营收占比99.6%。2022年上半年中交地产实现营业收入124.4亿元，同比增长151.4%，其中地产销售收入123.9亿元，同比增长152.6%，占营收比例进一步提升至99.6%，房产租赁收入0.20亿元，为企业贡献了0.16%的营收。此外合约负债440亿元，覆盖2021年的营收规模倍数为3.03，覆盖倍数较高，未来营收值得期待。
物业开发毛利率降至12.4%，归母净利率仅0.7%。2022上半年中交地产实现整体毛利润约15.84亿元，同比上升52.7%，整体毛利率约为12.4%，同比大幅下降8.0个百分点。共实现净利润3.32亿元，整体净利润率2.7%。但仅实现归母净利润0.84亿元，同比大幅下滑47.9%，归母净利率仅有0.7%。从所有者权益来看2020年后中交地产的所有者权益从44%水平进一步下降至20%左右，2022年上半年末其所有者权益仅为18%，从近两年发展来看，中交地产虽然规模快速增长，但是其也牺牲了大量的权益，自2019年开始，归母净利占比开始持续下降，未来企业仍需加大项目的权益占比，提升股东盈利水平。
04
偿债“三条红线”处于红档
中交房地产集团驰援90亿元
现金短债比0.44，长短债比1.03。截止至2022上半年末，中交地产共持有现金105.55亿元，较2021年底下降14.7%，由于短债金额大幅增长，整体现金短债降至0.44，难以满足“三道红线”要求，短期偿债压力较大。截止至2022上半年末，企业长短债比为1.03，较2021年底也有明显下降。
近年来企业持续扩张，债务压力也有明显加大，不过由于背靠中交房地产集团，因此企业有部分债务是以关联方欠款的形式存在。根据企业年报，截止至2022上半年末，企业应付一年内到期关联方欠款近11.5亿元，长期关联方欠款达140.7亿元，另外企业还有超百亿的应付工程款，公司及子公司实际对外担保余额25.9亿元。
净负债率、剔除预收账款资产负债率均不满足监管要求，企业处于红档。截止至2022上半年末，中交地产净负债率高达212.1%，剔除预收账款资产负债率82.53%，但仍不满足“三道红线”要求，企业债务水平仍处于红档。值得注意的是，面对当前的企业的偿债压力以及市场机会，中交地产获得母公司支持，2022年3月和6月，向中交房地产集团借款合计90.8亿元，期限均为两年，借款年利率7.5%-8.0%。
