图片/中房报图库
于中交地产而言，刚过去不久的2022年上半年仍然称不上是“友好”的。
8月29日，中交地产（000736.SZ）发布2022年中期业绩，公告显示，今年上半年，中交地产实现营业收入124.42亿元，同比增长151.39%；归属上市公司股东净利润为8425.4万元，同比下降47.87%，归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损4546.75万元。
销售方面，2022年上半年，中交地产实现全口径签约销售面积104万平方米，较上年同期减少15.58%；实现签约销售金额205亿元，较上年同期减少35.94%；实现销售回款金额195亿元，较上年同期减少24.71%。
截至6月底，中交地产货币资金105.6亿元，相比去年底减少1.6%，其中受限资金18亿元，短期借款30.9亿元，比去年底8.9亿元大幅度增加；一年内到期有息负债223.5亿元，比去年底177.9亿元增加45.6亿元。
资金情况难言乐观，中交地产则认为“风险可控”，并为旗下项目公司提供频繁的财务援助。截至2022年6月末，中交地产累计对外提供财务资助余额近130亿元，占公司2021年末经审计归属母公司所有者净资产比例为399%。其中对有股权关系的房地产项目公司提供股东借款余额约85.84亿元，占公司2021年末经审计归母净资产比例为263%。
对于中交地产频繁对外担保操作，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示，中交地产超额担保表明，其在依靠高杠杆、高负债推动的高周转模式所支持的规模增长这一行业共性面前也概莫能外。同时，也说明中交地产对于融资的高度依赖，这在推高中交地产流动性压力的同时，还面临连环担保带来的或有负债压力。
连踩“三道红线”
在行业调整期，中交地产延续了去年营业收入增长的态势，上半年营业收入过百亿元，同比增长151.39%。中交地产表示，上半年营业收入之所以能实现大幅增长，主要由于本期交房结转收入项目增加。
而与此同时，房地产开发等业务的营业成本也大幅增长176.8%，高于营收增速，导致毛利率下滑8%，净利润也出现大幅下滑。上半年，中交地产实现归属上市公司股东净利润为8425.4万元，同比下降47.87%；归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-4546.75万元，同比增长了87.08%。
相比归属上市公司股东净利润“腰斩”下滑，中交地产少数股东获利颇多，上半年归属少数股东的综合收益约2.48亿元，相比去年同期增长了1.38亿元，“分食”了中交地产上半年的巨额净利润。
融资方面，虽然拥有央企背景，但中交地产的融资优势不突出，其银行贷款平均融资成本在3.8%-6.5%，债券平均融资成本在3.52%-4.99%，信托融资平均成本为6%-8.5%。并且高成本的信托融资，在中交地产的新增融资占比超过65%，利息跳涨进一步增加还债压力。
近年来，中交地产的负债规模直线攀升，从2019年-2021年的总负债分别为414.51亿元、866.11亿元、1240.17亿元，流动负债数额也随之升高，分别为285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元。
从现金流来看，2019年-2021年，中交地产经营活动产生的现金流量净额分别为-46.12亿元、-187.4亿元及-44.52亿元。投资活动产生的现金流量净额分别为-7.71亿元、-15.39亿元、-41.6亿元。
拉长时间线可见，自2013年以来的9年时间里，中交地产只有2018年一年经营活动产生的现金流量净额为正值，其他均为负流入。投资活动产生的现金流量净额只有2014年是正值，为1.59亿元。
到2022年上半年，投资活动产生的现金流量净额仍为负值，但经营活动产生的现金流量净额得到一定改善，较去年底的负值转正，同比增长124.31%。中交地产解释称，出现这种变动主要系支付的土地款减少。
上半年，中交共新增8宗土地，合计土地价款163.71亿元，权益价款63.55亿元，其中总价为137.53亿元的6宗地块为今年一季度获取，二季度投资力度明显放缓。
柏文喜认为，中交地产是目前所有上市央企开发商里唯一全部踩中“三道红线”的房企。无论是对新增债权融资还是参与土地拍卖来说，都会给这家企业的经营造成较大压力。
中交地产基本面的状况并未和二级市场呈现出一定相关性。今年上半年，中交地产股价走势极为动荡，最疯狂的2个多月间，一共出现20个涨停板、9个跌停板。当前中交地产走势趋于平淡，股价从5月中31.71元的年内高点，回调至8月30日的12.28元/股，下跌61.27%。股价一路走高时，公司的前三大股东中交房地产集团、重庆渝富、湖南华夏，几乎同步启动减持股份套现。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，股东减持套现的行为和股东自身资金需求是有一定关系的。但同时或是由于中交地产的负债增长较快，又频繁为项目公司给予资金支持、耗资拿地等，使得本就承压的资金面进一步收紧，企业经营风险或随之上升，因此，股东减持或许也是对企业发展前景的看好情绪下降的体现。
规模扩张“后遗症”
将现金流运作得如此紧张，中交地产“异于央企常态”的打法映射出其对于规模和行业地位的渴求。
2016年，7家国企改革试点之一的中交集团开始加速改革重组，并在该年底向国资委上报了试点方案。2017年，中交地产集团旗下A股上市平台“中房地产”正式更名为“中交地产”。
按照时任中交建设副总裁宋海良的要求，以此为起点，地产集团作为中交集团之下从事房地产的二级专业子集团，不应该止步于前，需要有更大的目标，与中交集团的地位匹配，做到前三、前两名。在对规模的欲望和渴求下，中交地产开始一改往前的谨慎和保守，风格也开始变得凌厉和激进。
2017年，中交地产土地成本只有13.91亿元，较2016年同比增长6.98%；2018年，中交地产土地成本激增至20.42亿元，同比增长30.42%。
2019年7月，“强硬派”总裁李永前回归后，又为中交地产定下新目标：“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿以上”。因而，2019年中交地产土地成本进一步增长至49.31亿元，同比大幅增加141.52%。这一年，中交地产占营业成本的比重也达到了46.97%。
近两年，行业环境影响下房企拿地十分谨慎。中交地产虽然土地成本没有2019年激进，但依然保持大手笔拿地的状态。
中交地产年度报告显示，该企业近年间拿地力度加大。2020年，中交地产共计新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.90%，土地购置总价款535.80亿元，权益价款252.54亿元；2021年，中交地产持续加大拿地力度，获取新项目24个，对应新增土地储备总建筑面积371.7万平方米，新增土地储备总价约388亿元。
土地上的“高歌猛进”增加了业绩压力。根据财报数据，2021年中交地产全口径签约销售金额仅有560亿元，同比微增5.07%；去化与周转较慢，存货周转率为0.12次，较上年的0.22次大幅下降。
而至2022年6月，中交地产拿地规模虽有一定回落，但销售乏力态势依然明显。上半年，中交地产全口径签约销售面积104万平方米，较上年同期减少15.58%；实现签约销售金额205亿元，较上年同期减少35.94%；实现销售回款金额195亿元，较上年同期减少24.71%。
资金压力下，中交地产通过出售股权、合作方增资等方式，将旗下多家控股子公司转变成不需要并表的合营联营公司，并频繁调用其下属子公司的富余资金。据不完全统计，2021年-2022年中交地产抽调旗下合作项目公司富余资金90.31亿元，利率多位于5%以下，远低于大股东借债8%-10%利率水平。
柏文喜认为，中交地产抽调资金还是因为资金紧张债务高企，还债压力太大所致。通过调整旗下公司股权，可以把原来必须要合并会计报表的控股子公司，改为不需要合并会计报表的联营公司。既然不合并会计报表，那联营公司的高额负债，在填制会计报表时就会予以剔除出，财务报表的负债率也会因此降低。
项目销售端承压
从土地储备到销售目标，再到盈利能力，其中至关重要的就是操盘能力。2021年5月，中交地产联合卓越集团在北京一批次集中供地中成功摘取昌平区生命科学园及马连店两宗地块，项目案名分别为北清云际、奥森春晓，于10月份相继入市。
在股权架构中，中交地产及中交房地产集团分别在两项目占比59.98%和82.99%，不过操盘方面，北清云际由卓越操盘，中交地产负责的是奥森春晓。
销售端来看，北清云际自2021年10月入市以来，共预售11个楼栋962套房源，截至8月30日签约546套，网签率56.76%。近乎同期入市的奥森春晓，批准销售620套房源，截至8月30日签约243套，网签率39.19%。
除了与北清云际正面竞争外，奥森春晓还面临昌平区多个项目同期销售的压力。当前昌平区新房市场，还有集中供地新入市和限竞房遗留、老地新卖等9个项目同期在售。除国誉燕园（指导价3.9万元/平方米）、中海汇智里（网签价4.8万元/平方米）2个拉开价格差距的项目外，剩余项目多位于5万元/平方米-6.2万元/平方米，同区域同质化项目供应井喷，将对奥森春晓未来销售造成一定压力。
存量项目端，中交地产参与开发的商品房海淀幸福里、亦庄橡树湾，以及共产房北京上东郡、北京中交富力雅郡已经清盘。其占股49.9%的延庆新城项目樾熙府，2019年10月开盘但未能查到签约信息，截至目前该项目下发的3个预售许可期限均已到期。
值得注意的是，自去年首批集中供地后，中交地产在北京土地市场再未通过招拍挂摘地。当前除操盘的奥森春晓项目外，已无其他住宅项目和土地储备，中交地产北京市场开始告急。