据媒体报道，此前5月份中交地产曾陷入“到期借款无法偿还”风波，公司于5月11日对此进行了回应，指出“公司融资渠道畅通，现金流正常”。尽管做出回应，但是资本市场上仍然选择用脚投票，自5月12日后中交地产收获3个跌停。
从2021年年报来看，中交地产在融资渠道和现金流上情况并不算佳，手头资金也并不能轻松覆盖其短债，且在融资渠道上中交地产也较为依赖高成本的信托融资以及其他借款，其中其他借款由前几年不足15亿元的规模，暴增至128.39亿元。
从年报来看，2020年中交地产按下扩张“加速键”，在2020年和2021年拿地金额快速走高。2022年中交地产扩张动作仍频频，就财务问题辟谣后不久，中交地产5月19日宣称以7.6亿元收购花样年所持有的中交花创（绍兴）置业有限公司51%股权，这一举措也让业内震惊，对于中交地产的真实资金情况也颇为好奇。
债务攀升
与行业内不少房企一样，2021年中交地产业绩整体表现不佳，其中营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；实现归属于母公司股东的净利润为2.36亿元，同比下降32.19%。需要提及的是，2019年中交地产的收入就已超过140亿元，同年归母净利润为5.43亿元。
也就是说3年后中交地产营收仍徘徊在同一水平，而归母净利润甚至腰斩。不过，与其他房企降负债不同，中交地产的债务规模在近几年快速攀升，截至2021年末融资余额为629.4亿元，同比增长38.15%，而2020年和2019年，该数值分别为455.6亿元和214.04亿元。
债务规模快速扩大，且短期借款涨幅最为明显。年报显示，2021年年末，1年以内的借款为189.74亿元，而货币资金只有123.7亿元，存在66亿元的资金缺口。而作为对比的是，2020年中交地产455.6亿元的借款中，一年内的融资款只有36.26亿元。
好的一面是，步入2022年，中交地产一季度货币资金增加了50亿至173.99亿元，同期内短期债务也略有减少，在手现金能覆盖其短债。
更为关键的是，中交地产2020年以来融资渠道逐渐依赖于高成本的信托融资，2020年信托融资余额由前一年的8亿元暴增20倍至165.81亿元。2021年信托融资余额虽然较2020年来说增长不多，仅增加了约30亿，但是在整体融资规模中占比仍较大，占比为29.48%。
而不同于2020年大举借道信托融资，2021年中交地产的其他借款规模暴增，由2020年的11.74亿元上涨至128.39亿元，增加了116.65亿元，且融资利率也不低，最高达8%。此外，2019年和2018年，中交地产其他借款规模也均不足15亿元，分别为13.94亿元和10.8亿元。
“其他借款”融资渠道具体包括什么？是否为控股股东中交房地产集团有限公司（下称“中交集团”）借款，缘何在2021年暴增？记者致函中交地产，截至发稿，对方未予以回应。
不过，从财报来看，中交地产对于其控股股东中交集团的“输血”确实颇为依赖。年报显示，2021年，为提高决策效率，保证公司2021年度资金需求，公司拟向中交集团借款不超过100亿元人民币，借款年利率不超过10%。
具体来看，2021年4月，中交地产向中交集团借款20亿元，期限6个月；2021年7月，中交地产向地产集团借款不超过11亿元，期限1年。
此外，2021年12月，中交地产称公司及控股子公司向中交集团的部分借款进行展期，同时新增部分借款。其中，中交地产向集团借款26.8亿元，展期两年；同时新增借款23亿元，期限两年；向中交集团控股的中交鼎信股权投资有限公司续借1亿元，展期两年。
高成本的融资猛增，利息支出也就随之增加。2018年和2019年，中交地产的利息支出分别为10.51亿元和11亿元，2020年直接涨幅接近两倍至30.69亿元，2021年进一步增加至38.93亿元。
开启扩张模式
在业内看来，债务快速攀升源于中交地产拿地扩张，而从年报来看中交地产近两年确实在拿地扩张上按下了“加速键”。
年报显示，2021年中交地产新增土地计容建筑面积371.66万平方米，土地总价为388.02亿元，其中中交地产的权益地价是241.09亿元，而这其中有三分之二是在上半年完成的，2021年上半年，中交地产耗资286.64亿元拿地，权益地价为201.48亿元。
2020年更甚。2020年中交地产拿地新增计容建筑面积635.59万平方米，增长176.9%，土地总价535.8亿元，权益价款252.54亿元。而对比2019年和2018年，中交地产拿地金额分别为181.59亿元和130.3亿元。
也就是说，对比2019年，2021年中交地产拿地支出一下子增长了近两倍，仅权益地价就已经超过上一年的全部地价支出。而2020年和2021年，正是房地产行业“寒冬”期，不少房企在拿地方面都颇为谨慎。
且需要提及的是，在2020年和2021年，中交地产在拿地过程中新增不少高价地块和“地王”项目，比如武汉锦绣雅郡、中交泓园、苏州2020-WG-53号地块以及绍兴地王项目中交朗清园等。
2020年1月，中交地产以总价86940万元竞得武汉214号金银湖宅地，楼面价10685.84元/㎡，溢价率53.36%，成为彼时的区域“地王”。同年年底，中交地产又相继在武汉花山拿下两宗地块，楼面价分别为12251.19元//㎡，溢价率44.26%；10555元/㎡，溢价率25.86%。
2020年8月3日，中交地产以19.30亿元竞得苏州2020-WG-53号地块，楼面价17652元/㎡，溢价率13.88%。同年9月，中交地产以9.7亿元总价拿下绍兴一地块，楼面价达19359.95元/㎡，溢价率20.95%。
截至目前，上述地块均已入市，但去化表现均不算佳，以绍兴地王为例，该地块对应的项目为中交朗清园，克而瑞数据显示中交朗清园2021年5月开盘，总供应292套，至今成交25套。而苏州地块对应项目为中交东映东吴，2021年4月开盘至今，总供应572套，成交149套。
武汉的两个的项目表现相对较好，其中“214号金银湖宅地”对应项目为中交泓园，2021年4月开盘供应729套，成交514套；武汉花山地块对应的项目为中交越秀知园，2021年6月开盘供应820套，不到1年时间去化544套。
步入2022年，中交地产仍是拿地动作频频。仅从2022年一季报来看，中交地产2022年就通过股权收购、招拍挂等方式新入手了6宗地块，土地价款为137.53亿元。最近的一次是，中交地产5月19日宣称以7.6亿元收购花样年所持有的中交花创（绍兴）置业有限公司51%股权。