近日，中交地产发布了2021年年报，据年报显示，其业绩增收不增利，扣非净利润在近4年中首次出现罕见的较大亏损，且各项业务毛利率出现不同程度下降。
但相反的是，其股价近段时间连续走高，大股东还精准减持套现上亿。
不仅业绩下降，中交地产的“三道红线”更是全部踩中，这在有央企背景，拥有融资便利的房企中属实罕见。另外，中交的短债无法覆盖，存在较大缺口。
除了表内负债，中交高达净资产四倍的巨额担保也为其偿债更加一层风险，在最近出台的政策中，中交根据要求需要整改，但以其目前的状况，怕是有些难度。
增收不增利，扣非净利润下滑至负数
4月14日，中交地产发布2021年年度业绩报告。
据年报显示，实现营业收入145.42亿元，较上年增长18.23%;归属于上市公司股东的净利润2.36亿元，同比减少32.19%;扣非后的净利润-4.32亿元，同比减少2143.7%。
对比此前其扣非净利润的数据来看，其2020年的扣非净利润为2100万元;2020年为2100万元;2019年为2.59亿元;2018年为2.86亿元，如今中交地产的扣非净利润已经下降至负数。
可以看出，中交地产和大部分房地产一样，陷入了增收不增利的漩涡，并且其扣非净利润在近4年中首次出现罕见的较大亏损。
另外，中交地产期末现金及现金等价物为107.6亿元，虽然相比2020年底的89亿元增加了18.6亿元，有所提升，但其经营净现金流也已连续4年为负值，净流入为-44.5亿元。
从毛利率波动来看，中交地产的房地产销售的毛利率同比去年下降3.53%为22.73%;房产租赁的毛利率下降1.65%到60.14%的水平;物业管理的毛利率减少了33.34%为-55.50%;其他业务的毛利率下降15.27%到57.98%的水平。
整体来看，其四大项业务的毛利率都出现了不同水平的下滑。
从成本支出来看，中交地产2021年的销售费用支出为6.93亿元，同比2020年末的5.19亿元增加了33.53%;2021年的管理费用为4.99亿元，同比2020年的4.34亿元增加了14.98%。
也就是说，中交地产的费用支出不同程度的上涨必然会挤占其利润空间。
有趣的是，在业绩增收不增利的情况下，中交地产却在过去的16个交易日内创下了12个涨停的记录。股价飙升的同时，其大股东湖南华夏和重庆渝富相继减持套现上亿。
脚踩“三道红线”，短债无法覆盖
业绩下降的同时，其债务压力也不小。
据年报显示，截至2021年12月31日，中交地产总负债为1240.17亿元，资产负债率为87.36%。
值得一提的是，从2016年以开始，中交地产的资产负债率普遍不低于85%。
中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。
也就是说，如今的中交地产三道红线全踩，这在身为有央企背景，有融资便利的房企中实属罕见现象。
另外，中交地产截止2021年末的短期借款为8.89亿元，同比2020年末的22.39亿元来说已经下降的一半;其一年内到期的非流动负债相比2020年末的58.19亿元已经上升到如今的177.86亿元，翻了有三倍;应付票据为3.8亿元。
其短债合计为190.55亿元，但其年报中的现金及现金等价物为107.6亿元，很明显其资金无法覆盖短债，有巨大的偿债风险。
以现在的情况来看，其负债压力进一步加大。
为了缓解债务压力，中交地产多次向母公司借款。此前的2021年中交地产向控股股东中交房地产集团借款了两次，两次额度都是不超过一百亿，年利率不超过10%。但以目前来看，借款并没有改善中交地产的窘境。
业绩下滑，负债攀升，现金流承压，再加上如今行业下行的大背景下，中交地产的千亿梦怕是很难完成了。
巨额担保，不符合“两禁两控”要求
去年，房地产行业多家放弃暴雷，在行业下行的情况下，房企纷纷发债补血，甚至卖子回血等操作不断，只为保证现金流充足好度过“寒冬”，而中交地产也不例外。
近段时间，中交地产频繁为旗下子公司融资提供担保。
3 月 27日，中交地产惠州为中交置业提供担保，担保金额不超过 4.998 亿元，担保方式为连带责任保证担保。
2月7日，中交地产为惠州中交雅颂提供不超过5.997亿元的担保，惠州中交雅颂就中交地产提供担保部分向中交地产提供反担保。
1月26日，中交地产为惠州中交置业提供担保不超过9.99亿元，担保方式为连带责任保证担保。
巨额的担保已经让中交地产的担保风险急剧上升。
截止2022年2月28日，公司为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额144.7亿元，占归母净资产的444%。
然而，中交地产巨额的担保，不仅在债务上加大了压力，还不符合“两禁两控”的要求。
根据要求显示，中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业(含本部)担保额不能超过本企业净资产的50%。但以中交地产高达归母净资产四倍的担保额，想要整改怕是难上加难。