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中交地产(000736)内幕信息消息披露
 
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中交地产扣非净利润巨亏:脚踩“三道红线” 短债无法覆盖

http://www.chaguwang.cn  2022-04-19  中交地产内幕信息

来源 :中国财经时报网2022-04-19

  近日,中交地产发布了2021年年报,据年报显示,其业绩增收不增利,扣非净利润在近4年中首次出现罕见的较大亏损,且各项业务毛利率出现不同程度下降。

  但相反的是,其股价近段时间连续走高,大股东还精准减持套现上亿。

  不仅业绩下降,中交地产的“三道红线”更是全部踩中,这在有央企背景,拥有融资便利的房企中属实罕见。另外,中交的短债无法覆盖,存在较大缺口。

  除了表内负债,中交高达净资产四倍的巨额担保也为其偿债更加一层风险,在最近出台的政策中,中交根据要求需要整改,但以其目前的状况,怕是有些难度。

  增收不增利,扣非净利润下滑至负数

  4月14日,中交地产发布2021年年度业绩报告。

  据年报显示,实现营业收入145.42亿元,较上年增长18.23%;归属于上市公司股东的净利润2.36亿元,同比减少32.19%;扣非后的净利润-4.32亿元,同比减少2143.7%。

  对比此前其扣非净利润的数据来看,其2020年的扣非净利润为2100万元;2020年为2100万元;2019年为2.59亿元;2018年为2.86亿元,如今中交地产的扣非净利润已经下降至负数。

  可以看出,中交地产和大部分房地产一样,陷入了增收不增利的漩涡,并且其扣非净利润在近4年中首次出现罕见的较大亏损。

  另外,中交地产期末现金及现金等价物为107.6亿元,虽然相比2020年底的89亿元增加了18.6亿元,有所提升,但其经营净现金流也已连续4年为负值,净流入为-44.5亿元。

  从毛利率波动来看,中交地产的房地产销售的毛利率同比去年下降3.53%为22.73%;房产租赁的毛利率下降1.65%到60.14%的水平;物业管理的毛利率减少了33.34%为-55.50%;其他业务的毛利率下降15.27%到57.98%的水平。

  整体来看,其四大项业务的毛利率都出现了不同水平的下滑。

  从成本支出来看,中交地产2021年的销售费用支出为6.93亿元,同比2020年末的5.19亿元增加了33.53%;2021年的管理费用为4.99亿元,同比2020年的4.34亿元增加了14.98%。

  也就是说,中交地产的费用支出不同程度的上涨必然会挤占其利润空间。

  有趣的是,在业绩增收不增利的情况下,中交地产却在过去的16个交易日内创下了12个涨停的记录。股价飙升的同时,其大股东湖南华夏和重庆渝富相继减持套现上亿。

  脚踩“三道红线”,短债无法覆盖

  业绩下降的同时,其债务压力也不小。

  据年报显示,截至2021年12月31日,中交地产总负债为1240.17亿元,资产负债率为87.36%。

  值得一提的是,从2016年以开始,中交地产的资产负债率普遍不低于85%。

  中交地产净负债率为217.7%,剔除预收账款后的资产负债率为82.0%,现金短债比为0.6倍。

  也就是说,如今的中交地产三道红线全踩,这在身为有央企背景,有融资便利的房企中实属罕见现象。

  另外,中交地产截止2021年末的短期借款为8.89亿元,同比2020年末的22.39亿元来说已经下降的一半;其一年内到期的非流动负债相比2020年末的58.19亿元已经上升到如今的177.86亿元,翻了有三倍;应付票据为3.8亿元。

  其短债合计为190.55亿元,但其年报中的现金及现金等价物为107.6亿元,很明显其资金无法覆盖短债,有巨大的偿债风险。

  以现在的情况来看,其负债压力进一步加大。

  为了缓解债务压力,中交地产多次向母公司借款。此前的2021年中交地产向控股股东中交房地产集团借款了两次,两次额度都是不超过一百亿,年利率不超过10%。但以目前来看,借款并没有改善中交地产的窘境。

  业绩下滑,负债攀升,现金流承压,再加上如今行业下行的大背景下,中交地产的千亿梦怕是很难完成了。

  巨额担保,不符合“两禁两控”要求

  去年,房地产行业多家放弃暴雷,在行业下行的情况下,房企纷纷发债补血,甚至卖子回血等操作不断,只为保证现金流充足好度过“寒冬”,而中交地产也不例外。

  近段时间,中交地产频繁为旗下子公司融资提供担保。

  3 月 27日,中交地产惠州为中交置业提供担保,担保金额不超过 4.998 亿元,担保方式为连带责任保证担保。

  2月7日,中交地产为惠州中交雅颂提供不超过5.997亿元的担保,惠州中交雅颂就中交地产提供担保部分向中交地产提供反担保。

  1月26日,中交地产为惠州中交置业提供担保不超过9.99亿元,担保方式为连带责任保证担保。

  巨额的担保已经让中交地产的担保风险急剧上升。

  截止2022年2月28日,公司为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额144.7亿元,占归母净资产的444%。

  然而,中交地产巨额的担保,不仅在债务上加大了压力,还不符合“两禁两控”的要求。

  根据要求显示,中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%,单户子企业(含本部)担保额不能超过本企业净资产的50%。但以中交地产高达归母净资产四倍的担保额,想要整改怕是难上加难。

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