巨额担保叠加负债攀升，中交地产的压力正持续增大。
2月7日，中交地产发布公告，公司及控股子公司对外担保总额已超过最近一期经审计归属母公司净资产的100%，对资产负债率超过70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归属母公司净资产的50%，合并报表外单位担保金额已超过最近一期经审计归属母公司净资产的30%，请投资者充分关注担保风险。
截至2021年12月31 日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额 137.37亿元，占 2020 年末归属母公司净资产的448.73%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归属母公司净资产的97.72%。无逾期担保，无涉诉担保。
就在当天，中交地产还发布了关于为项目公司提供担保进展情况的公告，中交地产全资子公司深圳中交房地产有限公司持有惠州中交雅颂置业有限公司99.95%股权，惠州中交雅颂由于经营需要，向中国建设银行股份有限公司惠州市分行申请贷款6亿元。
被担保人惠州中交雅颂置业有限公司于2021年6月21日成立。
更早前的1月26日，中交地产发布公告称，为惠州中交置业提供连带责任保证担保不超过9.996亿元。
截至2021年9月末，惠州中交置业总资产11.15亿元、总负债10.17亿元、净资产9778万元，营业收入为0，利润总额亏损289万元，净利润亏损222万元。
对于中交地产频繁对外担保操作，IPG中国区首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示，“中交地产超额担保表明，其在依靠高杠杆、高负债推动的高周转模式所支持的规模增长这一行业共性面前也概莫能外。同时，也说明中交地产对于融资的高度依赖，这在推高中交地产流动性压力的同时，还面临连环担保带来的或有负债压力。”（或有负债：即因过去的交易或事项可能导致未来所发生的事件而产生的潜在负债。）
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠则告诉记者，中交地产频频对外担保，一定程度上说明企业流动性承压，资金面紧张。对外提供担保，会为中交地产带来一定的债务风险，特别是中交地产财务状况并不是很好的情况下，风险系数会更大，同时或也会影响企业自身的信用资质。
2月10日，中国房地产报记者就上述事由致电中交地产相关工作人员，截至发稿，电话未接通。
━━━━
负债攀升与超额担保
中交地产的负债压力由来已久。
按照房地产“三道红线”标准，房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。
根据Wind数据显示，中交地产在2020年末、2021年中期、2021年第三季度末的剔除预收款项后的资产负债率依次为83.39%、86.63%、83.68%。
剔除预收款项后的资产负债率之外，中交地产“三道红线”的另外两道红线则变化较大，如净负债率，从2020年末的204.76%增至2021年第三季度末的265.08%；现金短债比则从2020年末的1.43降至2021年第三季度末的0.985。
截至2021年9月30日，中交地产从原本的踩中两条红线转变成为三线全踩。根据“三道红线”政策，房企的踩线情况将直接影响房企的融资能力，“三道红线”全踩的中交地产有息负债规模将不得增加。
过去几年，中交地产的有息负债增长已十分迅速。Wind数据显示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司带息债务依次为109.77亿元、132.07亿元、379.33亿元、614.20亿元。
为了缓解偿债压力，中交地产曾多次向母公司求助。自2016年年末左右，中交地产就已开始向中交房地产集团借款，且其借款金额也由最初的与相关公司合计借款不超过3亿元至如今的不超过100亿元，借款期限也由最初的18个月延展至如今的60个月，这也意味着在近些年中交地产的资金需求越来越大。
与此同时，中交地产还选择通过担保方式获取融资。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称，“相较于直接融资，这种方式一般利率较低，成本较低，且程序也相对简单。”
数据显示，中交地产曾多次为子公司（包括全资、参股、项目公司）贷款提供担保。
2021年10月15日，中交地产发布公告称，公司为8家下属子公司所开具的商业承兑汇票的承兑义务提供连带责任保证，担保金额合计5639.78万元。值得关注的是，该8家子公司资产负债率均超过70%。随后，公司又相继为苏州华启、昆明熙盛、中交世贸的融资事项提供担保。
其中，涉及借款展期的子公司中交西南置业有限公司此前曾有占用业主契税的行为；中交天津置业有限公司、中交地产旗下的重庆公司还曾出现拖欠工资的行为。
截至2021年12月31 日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额 137.37亿元，占 2020 年末归属母公司净资产的448.73%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归属母公司净资产的97.72%。
对此，柏文喜表示，中交地产频繁为高负债子公司做担保的原因应该是为了融资来支持规模增长与解决子公司的流动性问题。
━━━━
业绩困境
对规模的渴望中交地产从未掩饰，这也成为其负债高企的一大原因。
“三道红线”和疫情的双重冲击下，多数房企都在高呼“降杠杆”和“稳健”，但中交地产却并未放慢其扩张步伐。
在销售额方面，2019年7月刚回到中交地产担任总裁的李永前大胆提出“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿之上”的销售目标。
在土地储备上，中交地产2020年新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，同比增长176.9%。
2020年年度报告显示，中交地产2020年销售额达533亿元，同比增长81.37%，超额完成目标，但营收和利润总额则同比分别减少12.54%、18.26%。
2021年上半年中交地产新增土地（项目）共14宗，新增计容建筑面积261.51万平方米，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元。截至报告期末，中交地产持有房地产项目98个，项目总建筑面积2727万平方米，期末累计已竣工面积834万平方米，在建及待建面积1891万平方米。
克而瑞数据显示，2021年三季度末，中交地产共实现全口径销售金额680.1亿元。
根据2021年三季度业绩公告，截至2021年9月末，中交地产实现营业收入约10.37亿元，同比下降48.8%。实现归属上市公司股东的净利润约-1.6亿元，同比下降199.04%。实现基本每股收益-0.23元，同比下降200%。
在冲击千亿的道路上，中交地产销售额显著提升，利润则明显下降。
对此，中交地产解释称本期房屋交付面积较上年同期有所降低，导致毛利润降低；期内新获取的项目数量及土地储备面积均大幅超过以往，多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加；公司预计在本报告期达到预售节点的项目较上年同期增加，因此销售费用相应增加。
销售费用方面，截至2021年三季度末，中交地产销售费用为4.1亿元，去年同期为2.82亿元，增长了1.28亿元。对于销售费用的大幅增加，中交地产方面表示，主要为本期预售项目增加，广告宣传及策划费用增加。
业绩下滑、资金承压之下，中交地产也在频繁调整自己的高管团队，试图通过对管理团队的调整扭转业绩颓势。
公开资料显示，2021年12月，高慎豪由于个人原因申请辞去公司副总裁职务，同日，中交地产宣布聘任徐爱国为公司执行总裁。同年6月，李永前辞去公司总裁职务，公司董事会同意聘任汪剑平为公司总裁，聘任孙卫东为公司执行总裁。据媒体不完全统计，中交地产五年四度换帅。
1月21日，有媒体称，中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖。这一消息，进一步突显了中交地产资金链吃紧的现状。
━━━━
“两禁两控”影响几何？
为进一步加强中央企业融资担保管理，防范重大资金损失风险，促进企业高质量发展，国务院国资委于1月初印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》（以下简称“通知”），对中央企业融资担保范畴、对象、规模等管理要求进行了明确，对央企融资担保实行“两禁两控”。
通知明确管控范围包括所有融资担保，不仅包括为企业融资行为提供的各种形式担保，同时也包括具有担保效力的隐性担保。
管控要求更加“严”。一方面，基于同股同权、控制风险原则，对中央企业融资担保实行“两禁两控”：严禁对集团外无股权关系企业担保，严禁对参股企业超股比担保，严控对高风险子企业担保，严控对子企业超股比担保。另一方面，严格限制担保规模。参考目前中央企业担保规模占净资产的平均比重、上市公司担保管理规定等，明确中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超过本企业净资产的50%。
管控方式更加“实”。考虑企业担保属于重大风险事项，公司法等规定担保必须由董事会或股东大会决议，因此通知从中央企业实际管理出发，要求担保预算由集团董事会或其授权决策主体审批以提高效率，但企业担保制度和特殊担保事项仍由集团董事会审批，充分发挥董事会的风险把关作用。
整改要求更加“细”。明确对企业新开展违规融资担保行为进行严肃追责，要求企业对存量违规融资担保业务限期整改，力争两年内整改50%，原则上3年内全部完成整改。
“‘两禁两控’的实行对中交地产是有一定影响的。”梁楠表示，根据“两禁两控”要求，中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超过本企业净资产的50%，这也就意味着如果企业总担保规模、担保额超过规定中的比例，就必须进行整改，而当前中交地产的担保额来看，还是有一定的整改难度，
在柏文喜看来，该通知对中交地产而言有着直接影响，会迫使中交地产及其子公司降负债、去杠杆乃至资产缩表。中交地产在被迫缩表的情况下要维持现有规模或者维持规模增长，就只能在可能的范围内提高自身周转速度和效率，这又正是央企很难解决的体制短板之一。