“三道红线”、“房贷集中度”、“供地两集中”，构成了房地产行业长效机制的三大利器，前两者的威力正在逐步显现，让行业迎来了“大鱼吃中鱼”乃至“快鱼吃慢鱼”的时代。
2021年已过去了一半多，房企收并购大戏多有上演，这次的主角是在近来在公开招排挂市场并不活跃的阳光城(SZ:000671)。
7月21日晚间，阳光城披露《关于收购永康项目公司股权的公告》，阳光城的全资子公司杭州高光置业有限公司（以下简称“杭州高光置业”）拟以 61.45亿元，收购永康市智信企业管理有限公司（以下简称“永康市智信”）持有的金华虹光置业有限公司（以下简称“金华虹光”）100%股权以及其对应的应收债权。
如以61.45亿元的成交总价来看，这远超远洋集团收购获取红星地产70%股权所付出的40亿元，仅次于融创收购彰泰集团及彰泰服务所付出的99亿元。不过，这笔交易的溢价率仅为1.39%，阳光城就将这7块位于浙江永康、总面积为35.23万平方米的土地收入囊中了。
阳光城称，该系列土地质地优良，估值合理，无重大法律瑕疵；交易完成后，可为其浙江大区房地产项目储备资源，并快速实现销售。
61亿收购案，阳光城获浙江永康7宗地
这笔交易的对象永康市智信，成立于今年1月，拥有国资背景，永康市人民政府国有资产监督管理办公室股权穿透后持有该公司97.2542%股权，浙江省财政厅穿透持有永2.7458%股权。
根据公告，交易完成后，阳光城的全资子公司杭州高光置业将成为金华虹光的直接控股股东。因杭州高光置业与永康市智信一样成立于今年1月，因此其无最近一年财务数据。
今年1月-4月，杭州高光置业实现营业收入为0，营业利润和净利润亏损460.88亿元。截止4月末，其资产总额61.5亿元，包括存货61.4亿元和1.2亿元其他应收款；负债0.87亿元，包括合同负债0.71亿元和0.06亿元。
图片来源：《阳光城集团股份有限公司关于收购永康项目公司股权的公告》
阳光城在公告中表示，基于交易资产负债权清晰、资料齐全等多因素，本次交易对价由资产基础法评估而出。评估结果61.45亿元，相较金华虹光账面值60.62亿元，存在1.39%的溢价。
对此，阳光城表示，主要系金华虹光所属房地产项目有一定增值，即其流动资产（即存货）增值 8415.87万元。但因阳光城还许诺收购100%股权对应的应收债权，综合来看，阳光城也算是“平价”购入。
这7宗土地的资产成色如何？公告披露，其为原浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚公司”）所属的众泰小镇项目，卓诚公司因债务问题以出售所属众泰小镇项目资产的方式进行破产重整，便以土地及在建工程作价增资入股方式过户至其新设的公司即金华虹光名下。
之后，永康市智信参与对金华虹光100%股权的竞买，成为金华虹光实控人。如今，永康市智信又以61.45亿元的价格转让给阳光城；同时，永康市智信承诺，与已购买了其中一块土地所开发的商品房住宅用户重新约定新房交付时间，在原基础上延长1年。
具体而言，这7宗土地中，包括1宗已开发地块的约300套商品房住宅已经全部销售完毕，正式协议签署后，阳光城将承接该地块的代建义务。
剩余的6宗地块也是商住土地，总面积35.23万平方米、计容建面85.64万平方米，三宗处于尚未开发状态。另外三宗土地处于不同的开发程度，其中2宗地块为前述已开发项目的二期和三期工程。
图片来源：《阳光城集团股份有限公司关于收购永康项目公司股权的公告》
按照惯例，后续其余6宗地块的代建业务也会由阳光城承接。换言之，这笔收购对阳光城的吸引力在于：项目资产的持久保值、与国企合作的稳定性以及利益的最大化。
阳光城还有带动销售方面的考虑，财报显示，截止2020年末，阳光城土地储备为4251.97万平方米，长三角土地储备占比15.41%，远超大福建仅次于珠三角。
今年4月举行2020年业绩会时，阳光城就曾披露，预计2021年公司整体可售货值约3260亿元，其中福建、上海、浙江大区便合计占了43%。
2021年销售额年度目标同比增速0.9%
事实上，今年阳光城在土地投资端同样面临着来自“集中供地”政策所带来的激烈竞争。此前，在谈及该政策时，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌就曾表示，“我们的财务实力还不是很强，会按照自己的研判集中有限的资源，在我们一些感兴趣的城市会重点进行集中。”
不过，朱荣斌也表示，“过去主要城市土地都是分散供应，每一次土地竞争的程度都非常激烈，阳光城很难进入北京、上海这样的最热点的城市，集中供地，我们期待有机会能进入这些城市。”
阳光城今年在公开招拍挂方面的投资力度有所调减，单看今年二季度，阳光城新增土地项目7个；同期，其通过收并购新增的项目数则为11个。观点指数发布的“1-6月房地产企业新增土地储备报告”显示，阳光城上半年拿地金额为154.4亿元，较去年同期减少50%左右。
在深交所的互动易平台上，不止一位投资者围绕“上半年拿地巨减”等相关问题向阳光城提问。7月13日时，阳光城曾回复投资者，称其在集中供地中综合考量拿地情况，对土地利润率不高的土地进行规避；并表示，拿地减少是因为有新业务拓展的计划，还有增加公司利润、增加与国企项目合作开发等方面的考量。
而本次61.45亿元的大手笔并购背后，也折射出阳光城目前在拿地策略上的转变和利润增长的追求。去年9月，阳光城宣布引入泰康作为战投，这也是房地产行业去年唯一获批的险资与房地产公司间的深度合作。泰康的加入给阳光城注入资金34亿的同时，也带来了长达十年的对赌协议。
双方约定，以阳光城2019年40.2亿的归母净利为基础，前5年其归母净利年均复合增长率不得低于15%，且前5年累积归母净利不低于340.59亿元。如果业绩不达标，大股东阳光集团要进行现金补偿。
这也意味着在“三道红线”融资收紧下，阳光城面临的压力除了负债端，还需要提升盈利能力，兑现业绩承诺。
截止2020年末，阳光城净负债率94.9%，现金短债比为1.06；但同期，剔除预收账款的资产负债率为79.1%，距离监管层要求的70%依有近10个点的差距，“三道红线”仍踩一条，划归“黄档”企业。
阳光城还被质疑存在“明股实债”操作，2016年-2020年，阳光城少数股东权益由57.2亿元持续增长至285.6亿元。2020年末，少数股东权益在总权益中占比48%。
同期，少数股东净利润却分别为2.0亿、1.7亿、8.9亿、3.0亿、2.7亿，忽高忽低。2020年，少数股东利润仅占净利润比例的4.9%，与少数股东权益48.2%形成鲜明对比。
上述期间，阳光城的净利润率也不乐观，前四年维持在6.72%-7.08%，2020年为6.68%创近五年新低。
阳光城也意识到了这一问题，朱荣斌在2020年业绩会上称，“利润率低不可怕，可怕的是产生亏损。”其认为扩大利润规模的背后，重要的是确保利润安全的实现。
销售目标的制定，也体现出了阳光的“谨慎求稳”。其给自己定下的2021年销售额目标为2200亿元，相对2020年完成的2180亿元增速仅0.9%。
而2015年-2020年，阳光城销售额从310亿元增至2180亿元，到了2020年销售额同比增速已跌至个位数，仅为3.3%。
最新一期销售数据显示，截止今年6月末，阳光城实现销售额1013.16亿元，同比增长12.56%，年度目标完成率46.05%。而中指研究院数据显示，2021年上半年，32家房企目标完成率均值为50.5%。