权衡快与慢、重拾稳与优
行业寒冬时，“熬日子”成了常态。
进入2022年，从政策到资金，一波波“放松潮”让房市露出暖色。然要说熬战结束，还有些尚早。
克而瑞数据显示，2022年6月房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水直言，当前楼市销售没有明显回暖，房地产融资环境依然严峻，预计未来仍有房企不得不加入债务违约阵营。
不算夸言。这不，千亿金科正在努力“渡劫”。
01
可贵增持
钱去哪了抗住下一波？
最近半年来，外界对金科股份财务状况的关注，不乏热度。
近日，更被曝出票据支付违约，以及名下在商品房销售、不动产管理、商业管理等与主营业务相关的关键类别核心商标“金科”“JINKE”已被查封，公司及项目公司部分银行账户及持有的金科服务部分H股全流通股票被司法冻结等。
据大众证券报报道，上述核心商标被查封事项消息被公司证券部工作人员证实属实。
孰是孰非、纷纷扰扰中，6月9日深交所向金科股份下发《关注函》，要求说明是否存在票据支付违约情形；核实说明公司核心商标、部分银行账户及股票等相关资产被查封冻结事项是否属实；进一步梳理排查是否存在其他金融债务违约的情形，以及涉及的诉讼仲裁、相关资产被查封冻结等的具体情况；核查说明公司股票是否存在可能被实施其他风险警示的情形。
6月12日晚，金科股份回应：
截至本回函日，公司未按期向联融保理兑付的商业承兑汇票余额为4407万元，占最近一个会计年度经审计净资产的0.11%，未达信息披露标准。商业承兑汇票到期未能按期兑付存在客观原因，公司正和联融保理协商解决问题，对其采取诉前保全方式冻结公司商标以及部分资产的行为并不认可。
同时，金科股份表示，其涉及的金融负债违约、诉讼仲裁、资产查封冻结事项不会对公司生产经营产生重大影响，且不存未来3个月不能恢复情形；截至回函日，主要的银行账户资金不存被查封冻结情况，公司不存被实施其他风险警示的情形。
6月13日，金科股份再发公告，部分董事、监事、高级管理人员及核心骨干将自愿增持公司股份，拟增持合计不低于500 万元，且不超 1,000 万元。此举基于未来前景信心、对公司的价值认可。
及时回应，安抚不少市场情绪；真金白银的增持计划，更是一味信心提振剂，可喜可贺。
不过，从股价看13日下跌1.47%，14日、15日连涨，16日、17日又跌。市场似乎仍不乏观望之态。
在互动易上，用户irm9733417提问，请澄清一下除现在已被诉讼的商业承兑汇票的问题外，是否还有其他债务违约风险？毕竟公司一季报货币资金218.82亿，现在连不到2个亿的债务都出现如此问题，让人不得不考虑公司治理是否出问题！
对偿债能力存疑担忧，不算苛求。
一方面，早在今年3月，金科系旗下的理财平台“小金牙”被曝违约、产品逾期兑付。
上海票据交易所公布的一份截至2022年3月31日持续逾期名单中，金科股份及其旗下公司赫然在列。信息披露，2022年3月，金科股份3月累计逾期8130.65万元，月末逾期余额5735.2万元。
一方面，在业绩会上，金科股份副总裁兼财务负责人宋柯表示，金科正筹备发行20亿元小公募，用以归还5月28日到期的“20金科03”本金12.5亿元和7月8日到期的“19金科03”本金6.96亿元。
而6月13日，金科股份却又对外宣称，对“20金科03”展期至2023年5月28日。
6月16日，“21金科地产SCP003”债也宣布成功展期。
据悉，该债务票面利率6.80%，发行规模10亿元，到期日期2022年6月20日，最终延期至2023年3月17日。
展期成功，值得庆幸。然债压是否也肉眼可见，钱究竟去哪了？
要知道，2021年金科经营性现金流量净额为142亿元，连续四年为正。
6月2日，联合国际将金科地产集团股份有限公司的国际长期发行人评级和国际长期发行债务评级从“B+”下调至“CCC-”，发行人评级展望负面，移出负面评级观察名单。同时将由金科发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从“B+”调至“CCC-”。
行业分析师李晨表示，评价下调不利房企融资，后续金科的资金考验度，仍然不低。能否抗住下一波偿债，有待时间观察。
02
“开源”能力降低
三原因反思
这已是金科股份一个多月内，收到的第二封监管层来函。5月16日，深交所对公司2021年报下发问询函，直指财报疑点。
问询函要求金科股份说明：报告期内净利与营收变动趋势相背离的主要原因，是否与同行业可比公司及行业平均水平存较大差异及合理性。
勿怪这么关注，业绩下滑度确实有些大：
2021年营收1123.10亿元，同比增长28.05%；归属于上市公司股东的净利36.01亿元，同比减少48.78%；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利28.69亿元，降53.61%，基本每股收益0.61元。
2022年一季度，营收126.72亿元，同比仅增2.21%；净利亏损2.94亿元，同比下降138%；扣非净利润亏损6.32亿元，同比下降164%。公司及所投资的公司实现销售金额约211亿元，同比下降约57％。
本身债务压身，又盈利能力下滑、甚至转亏，自然引发各方不安。
当然，行业寒冬环境是个考量。不过2022年1-3月，百强房企整体业绩规模同比降低47%。金科股份下滑度超过了行业水平。
更深考量，还在自身，例如将鸡蛋放在一个篮子里。
截至2021年6月30日，金科累计在重庆、长沙、大连、苏州、天津等城市新增土地储备39宗，土地购置合同金额达354亿元，计容建筑面积835万平方米，其中二三线（含新一线）城市占比约93%。
而机构数据显示，2022年一季度，26个二、三线城市市场尽显疲态，同比跌幅扩至46%。受限去年同期基数较高，叠加国内疫情反弹，6成以上二、三线城市成交同比腰斩。
不妨设想，如果布局能再均衡些，是否能降低一些被动压力？
金科股份董事长周达表示：“结转业绩短期承压，既有外部原因，也有自身管理的内部原因，公司需要努力去改善，这方面责无旁贷。”
归纳业绩下滑主因：一是受拿地成本上升影响，报告期结算毛利率由上年的 23.16%滑至17.22%，同比下降5.94 个百分点，导致毛利下降 9.74 亿元；
二是受房地产调控及现金流影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项目所在市场变化后，对存在预期减值的存货等资产计提减值准备，计提金额21.62亿元，同比增长 427%；
三是受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响，投资收益较上年减少 5.09 亿元，同比下降 39.06%。
总结的很到位，但反思是否也到位呢？
先看第一条，2021年尤其上半年，整个行业面临土地成本上涨局面，金科股份上半年新增土地计容建筑面积835万平方米，新增土地总价354亿元，新增土储的平均楼板价相较2020全年提高了12.4%。
是否有些激进，过于乐观？市场预判、风险敬畏很重要。
再看资产计提减值准备，表面看是行业原因，实则也有自身前期盲目扩张的考量。
行业分析师于盛梅表示，由于过去房地产业高速增长，不少房企对行业前景及市场判断过于乐观，一路规模扩张、高周转、高杠杆运营，过高估计了项目投资收益，也让成本风险堆积。一旦市场环境变化，就易导致减值计提。
聚焦金科股份，在位于济南、杭州、广州等12个项目中，仅荥阳金科集美公馆一项，就计提了2.91亿元，这块地是郑州金科在2019年斥资3.81亿元所获。
再看第三条，借助“抱团”合作，不少房企实现了规模大幅提升，但表面繁华背后，亦存隐忧。
尤其去杠杆周期下，房企普遍面临资金紧张。如不同房企在项目预期、运营模式等方面兼容性较差，就会导致项目投入、开发、运营等环节效率不高，从而影响去化收益。
简单来说，合作模式易让企业快速做大，也易让企业“虚胖”，降低发展质量，当泡沫褪去问题就会显现。2021年，金科股份投资收益较上年减少 5.09 亿元，同比下降 39.06%。
03
负债疑云
永续债利弊
盈利性下降，自然不利偿债能力。
2021年，金科有息负债规模下降明显，由2020年末的976.64亿元降至806.1亿元，压降规模约170亿元，较2020年6月末高峰值压降近300亿元。
结合行业环境，难能可贵、值得肯定。
玩味在于，报告期内财务费6.7亿元，同比增加39.33%。这也导致深交所要求说明其有息负债规模减少但财务费用增加的原因及合理性。
截至今年一季度末，金科股份剔除预收账款后的资产负债率为78.83%，仍高于70%。踩中一条红线。
一季报，金科手头货币资金218.82亿元，短期借款43.28亿元，一年内到期非流动性负债237.02亿元。
如此算来，金科股份截至3月底现金短债比为0.78，而在去年12月底时为0.91。现金状况出现恶化，看来上文投资者的债务担忧并非空穴来风。
这只是金科股份的纸面负债。
天风证券曾指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
2021年，金科股份的归母净利同比下滑近五成，少数股东损益却上升了15.46%，达到30.88亿元；占净利润总额的比重为46.2%，同比提升18.6个百分点。
将时间线拉长，2019年-2021年，金科股份的少数股东损益分别为6.81亿元、26.74亿元、30.88亿元。
而同期所对应的少数股东权益分别为247.8亿元、365.8亿元、388.1亿元。
权益与损益如此不匹配，是否有“明股实债”之嫌？
另一厢，2020年和2021年永续债分别同比上升167.72%、93.63%，增加至21.42亿元、41.48亿元。
行业分析师郝瑞表示，永续债降低纸面净负债率的同时，还可给企业输血。不过长期看，也是一把双刃剑，未来的高利率必将吞噬企业利润。若过多依赖这个“资本迷药”，有饮鸩止渴之患，非长久计。
2022年3月11日，金科地产集团股份有限公司公告，公司及控股子公司、参股公司近期均获得贷款，公司及旗下子公司分别为此提供担保，涉及金额19.89亿元。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，在被担保公司财务状况恶化的情况下，对于担保方来说，或将影响主体公司的信用资质，带来系列隐患。
04
强制平仓 VS 股权质押
综合明线、暗线，金科股份债压不小。
中国基金报引述业内人士所言，“一般来说，公开市场债券暴露风险，后期再想进行各种渠道再融资都基本不可能”。
是否过于悲观，仁者见仁，不做评价。
可以肯定的是，虽展期成功，但警报远未解除。能否“渡劫”过关，也是一场时间鏖战，对金科股份、黄红云来说，腾挪时间并不多宽裕。
5月20日，金科股份遭遇“股债双杀”。A股股价跌停，债券“19金科03”、“21金科01”大跌并被临时停牌。
当晚，金科股份公告，5月18日至19日期间，控股股东金科控股及其一致行动人广东弘敏合计减持公司股份已达到1%，其中，金科控股系信用担保账户被强制平仓导致被动减持，广东弘敏系因股票质押融资到期需归还相关融资而导致减持。
5月25日，金科股份公告，金科控股5月20日至5月24日被中信证券强制平仓，被动减持751.46万股，占公司总股本的0.14%。
金科方面解释称，由于金科控股与中信证券开展的融资融券业务存在违约风险，中信证券对金科控股在中信证券信用担保户持有的部分公司股份进行强制平仓减持。
遭遇强制平仓，市场信心波动是一方面，股权质押则是另一面原因。
目前，金科实控人黄红云质押股份约4.55亿股，占其持有股份的77.5%；而一致行动人广东弘敏更有约4.81亿股质押，占其持有股99.43%；金科控股有约42.56%的股权被质押，且质押价已出现跌幅。
回顾过往，从2016年与“野蛮人”融创争夺控制权，最后凭借员工持股计划胜出。到2021年，黄红云与陶虹遐离婚纠纷，最终与广东弘敏达成一致行动人协议定了风波。
可以说，创始人黄红云对控制权的守护很坚定、也来之不易。如何快速提振内外信心、握紧控制权，不乏一道迫切思考题。
05
重塑信任金身
一条稳优新路
值得肯定的是，面对一系列危机，金科股份态度还是十分积极的。
公告中，金科股份承诺“不逃废债”。除与AMC（资产管理公司）、合作方、欠款单位进行紧密沟通，推动资产盘活方案外，金科股份还积极引进国资战略投资者。未来一段时间，金科股份将把“保交付”作为第一要务，主动担当，“不躺平”。
6月15日，金科股份获深股通增持566.06万股，连续4日获深股通增持，共计3566.28万股。
审视业务面，槽点之外，一些可喜进步也不容忽视。
2021年，金科股份销售金额约1840亿元，连续3年位列行业TOP20。
尤其在“非房业务”上，金科商业2021年营收同比增长30%。商业地位跃居商业地产企业前20强。截至2021年，金科商业在管项目达到80个，在管面积超307万平米。
非房业务(生活服务)毛利率实现“三连升”，且近两年突破30%水平、高于开发业务。
产业运营方面，金科产业已实现全国22个城市布局，累计开发和管理园区28个，入园企业年产值超2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城等标杆产业园区。
2022年1-5月，中指研究院房企销售业绩统计数据显示,金科集团销售额366亿元，当月虽同比减少56.8%，但排名第17名。1-4月销售额281.0亿元,当月排第19名。
不难发现，金科仍有较强的去化能力、较扎实底盘。叠加6月13日真金白银的增持计划、6月16日的成功债务延期，应该说金科不缺“渡劫”斗志、外界不乏力挺决心。
内外共振，可以预见，金科此次债务危机或只是一时风浪，以时间换空间，最终“渡劫”是大概率事件。
但相比什么时间、以什么代价脱困，更重要的是金科以什么姿态、什么路径开启烈火新生、重塑信任金身。而不是好了伤疤忘了痛，再次大块朵颐、重复旧路径，酝酿更大隐患。
对一家千亿房企，追逐规模、忽视风险敬畏，往往是导致企业急转直下的症结所在。对行业来说，高周转、高杠杆的粗放时代一去不返，急需探索一条质量为先、稳优深耕的新路。
阵痛过后，房住不炒的基调不变。房市下半场，大不代表强、快不代表优。如何权衡快与慢、重拾稳与优，是包括黄红云在内所有房企人需要深思的灵魂考题。
谁能更快更准、率先卡位，谁就能率先稳了、甚至由大变强、跻身新王。
危机往往共生，“渡劫”也是另一种价值淬炼。
否极泰来应有时，跨越行稳致远的新价值分水岭，天助自助者！