2021 年全球疫情跌宕蔓延，国际、政治经济格局持续、深刻变化。
近日，金科股份（000656）正式发布2021年年报，报告期内，该上市公司实现营业收入1123.09亿元，同比增长29.05%；在楼市整体收紧的大背景下，全年实现净利润36亿元；扣除非经常性损益后，金科股份净利润依然达到28.69亿元。
近期，在金科股份2021年业绩发布会上，金科股份董事长周达强调，“眼下正是政策传导的关键时期，保障公司持续稳健经营，不出现信用风险，企业才能最终受益，稳健经营是2022年的核心目标。”
长效政策落地行业增速放缓
纵观2021年，全国房地产系统化调控已成常态，长效政策落地。
各地楼市政策调控持续加码，包括住房“限购、限贷、限售、限价”政策、房企融资“三道红线”、金融机构对房地产融资的“贷款集中度管控”、部分重点城市的“两集中供地”等。按照探索新发展模式的要求，政府将全面落实房地产长效机制，保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。
当然这也直接对全国楼市形成一定量冲击，受政策调控及部分房企信用违约影响，全国房地产销售增速放缓。
2021年，全国商品房销售面积17.94亿㎡，同比增长1.9%（2020年同比增速2.6%）；商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%（2020年同比增速8.7%）。2021全年市场整体表现创新高，呈现“前高后低”态势，上半年市场在调控中依然保持持续上行，但下半年房地产市场销售、投资、开发均呈明显降温态势，随着调控政策不断趋严及部分民营房企信用违约影响，行业销售增速大幅放缓。
进一步来看，2021年全年全国300城市土地成交量同比减少15%，成交金额同比下降7%，均为自2016年以来首次出现回落；受政策影响，2021年采取“集中供地”的22城在成交金额上已经超过58%的比重，同比增长57%。
在房地产极为重要的融资方面，行业整体融资规模增速下降，市场流动性偏紧。2021年，房地产贷款余额达52.17万亿元，较2020年增加了2.6万亿元，同比增长5.22%，低于全部贷款增速（11.6%），新增贷款占比下降至19.1%。其中，房地产开发企业到位资金20.11万亿元，同比增长4.2%；国内贷款2.33万亿元，同比下降12.7%；随着各项政策不断加码，房地产行业融资规模持续收紧。
应对政府集中供地政策变化，金科股份表示，上市公司坚持多元化拿地模式，获取优质土地资源。
2021年，金科股份累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万㎡，投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。其中，金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万㎡，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约87%。
目前，金科股份货值储备充足。截至2021年末，金科股份土地储备为6591万㎡，可覆盖未来2~3年销售，绝大部分可售资源位于高能级城市，一线、二线、三线城市占比86%；在业态分布上，纯住宅储备货值占比77%，变现能力强。
金科服务业绩同比增长逾7成
如今，房地产行业是什么样的现状，大家也都比较清楚，毋庸再赘述。
根据2021年年报披露，金科股份经营业绩保持稳定，在行业低迷的大背景下取得这样的业绩实属不易。具体来看，金科股份全年实现营业收入1123.09亿元，同比增长29.05%；全年实现净利润36亿元，扣除非经常性损益后，金科股份净利润依然达到28.69亿元。
目前，金科股份位列中国企业500强第107位，中国民营企业500强第26位，重庆企业100强第1位；并获得“2021中国房地产百强企业稳健TOP10”、“2021中国房地产上市公司综合实力20强”、“2021中国房地产上市公司A股十强”等荣誉。
在年报中，金科股份表示，将持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
细分来看，金科股份的地产主业将以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在重庆、苏州、成都、南宁、合肥、济南、无锡、郑州等重点城市。
对于智慧服务，金科股份则是将其定位为全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务产品体系，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。
3月29日，金科服务（09666）发布2021年业绩报告，这是金科服务登陆港股市场之后的第二个年报，多项核心数据增长超过七成。2021全年，金科服务营收达到59.68亿元，同比增长77%；实现净利润10.77亿元，同比增长70%；实现归母净利润10.57亿元，同比增长近72%。
此外，金科股份在产业方面，2021年临沂、潍坊两地产业园区开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城完成招商，同步探索通过“园区运营管理”做实轻资产运营业务；商业方面，金科·爱情海商业年项目实现更名运营，首个超大型城市综合体“悦FUN”正式亮相，商业已形成三大成熟产品线。
有息负债大规模压降300亿元
为实现更好稳健发展，保持合理的杠杆水平是非常必要的条件，家里有余粮才不会慌。自2021年下半年以来，房地产行业面临“转型期”“阵痛期”，房企、特别是大多数民营企业面临生存和发展的考验，确保现金流安全成为房企的首要目标。
据2021年年报披露，在保障现金流安全的前提下，金科股份已大幅压降有息负债规模。有息负债由2020年年末的976.64亿元下降至2021年末的806.10 亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。
与之对应的是，金科股份有息负债结构持续优化；上市公司银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。
为确保现金流安全，金科股份开展体系化的现金流管理工作：一是抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，实现销售回款1853亿元，回款率1达到101%，创历史新高；二是通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正；三是处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。
在公开市场融资渠道通畅：2021年，金科股份实现境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS 等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列，为公司的可持续健康发展和现金流安全提供强力支撑；全年累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用，得到投资者认可。
截至2021年期末，金科股份资产负债结构持续优化，其中资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点；扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点；存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。由此，金科股份主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级；境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定，上市公司美元债成功发行。
5月6日，金科股份举办2021年业绩发布会，针对市场普遍关心的5月、6月公开市场债务兑付问题，金科股份董事长周达表示：“金科股份的策略是两条腿走路。一方面，积极推进项目复工复产，做足销售回款，尽可能盘活沉淀经营资金。另一方面，利用公司25.5亿元可发行债券额度，积极推进新增发行20亿元小公募，目前正在与主承券商、评级机构、交易所、潜在投资者进行密切沟通。”
对于2022年的销售安排，金科股份管理层透露，金科股份坚持做“有回款的销售”。根据2022年的推盘计划，四个季度的供货节奏大致按2:2:3:3实施，一季度总体推盘量较小，后期随着市场企稳回升，推盘增加。随着多地的楼市政策逐步放松，预计在三、四季度房地产市场会有明显改善。
对于中长期发展，金科董事长周达表示，依然十分看好中国房地产发展前景，经历本轮深度调整之后，过去高负债、高增长、高周转的经营模式变得不可持续，行业发展将由规模化竞争向差异化竞争转变。