来源 :观点地产网2022-05-13
5月13日，标普将金科地产集团股份有限公司（简称“金科股份”，000656.SZ)的发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”。标普还将其高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”。
观点新媒体了解到，评级下调的原因是，在过去几个月销售额下降的情况下，金科股份用手头的现金偿还债务后，该公司现在没有足够的流动性空间来消化不利的行业状况。尽管2022年的监管环境对于开发商来说相对良好，但艰难的运营环境可能会继续给公司的销售和利润率带来压力，导致信用指标下降。
在标普的评估中，金科股份有能力适应不断变化的市场环境，以及受益于其在岸发行记录，应该能够支撑其在当前低迷时期的业务运营。尽管自2021年下半年以来行业急剧下滑，但该公司在2021年以及2022年第一季度的运营中分别产生了142亿元人民币和25亿元人民币(付息前)的正现金流。
通过将金科地产集团物业管理公司部分出售给战略投资者，公司总共获得了约30亿元人民币，公司还在2021年剥离了一项风电非核心资产。
金科股份于2021年12月和2022年2月在国内市场分别发行8亿元和15亿元人民币。在该公司面临着前所未有的资金压力时，资产剥离和债券发行在一定程度上缓解了其用现金偿还债务的压力。
标普预计，未来两年，金科股份的收入增长将放缓，利润率压力也将持续下去。据标普估计，该公司的营业收入在2021年强劲增长28.1%至1120亿元人民币后，未来几年可能会出现下滑。艰难的行业环境促使该公司清理库存，包括提供折扣，以提高流动性。
同时，以较低价格出售的项目的收入将在未来两年内入账。这可能会给金科股份的EBITDA带来一定影响，对其杠杆率施加压力。标普预计，在2022-2023年，其并表后债务/EBITDA之比将小幅升至5.5倍至6.5倍，而2021年为5.3倍。
在未来一到两个季度，再融资需求仍将是金科股份的首要任务，使其业务运营层面的现金资源转移。公司约有70亿元人民币在岸债券将在2022年内到期或可回售，大部分在5月至9月期间。
第一季度的销售业绩促使金科股份使用手头的现金偿还债务。截至3月底，其现金总额从2021年12月底的289亿元人民币下降到218亿元人民币，而债务同期减少了82亿元人民币。
标普还认为，合作伙伴的传染风险会降低金科股份从项目层面获得资金的机会。该公司的合作伙伴模式，加大了来自合作伙伴的交易对手风险。由于其所持有项目公司的股份而产生的销售额占其总销售额的60%-70%。
稳定的展望反映了标普的观点，即金科股份将保持其产生流动性的能力，并为债务偿还保留现金，以度过行业低迷周期。标普还认为，随着未来6至12个月的债券到期，该公司将以手头现金和少量新发行债券的形式结算国内债券。
若金科股份的流动性相较现在有所恶化，标普或将下调其评级。如果该公司的合同销售额持续大幅下降，就可能出现这种情况。现金回收率下降和无法再融资也会促使公司进一步耗尽手头的现金来偿还债务。
若发生以下情况，标普或将上调其评级：(1)如果公司的合同销售额反弹到足以维持稳定的业务运营，并且能够维持其利润率，使其并表后及穿透式债务/EBITDA之比持续保持在5倍以下。;(2)流动性状况改善，流动性来源与使用量之比增加到1.2倍以上。