“对于金科来说，稳健发展将是金科当前及未来较长一段时期内发展的主基调和主旋律。”2021年年度业绩会上，金科股份董事长周达表示，稳健经营是金科2022年的核心目标，“宁肯少拿地，也不能拿错地。”
2021年，地产变革之年。上半年，行业内部还在讨论集中土拍如何在大江南北如火如荼地展开;到了下半年，形势急转，全行业主题从“求增长”转向“活下去”。
适时也，万科口中的“白银时代”悄然变成“黑铁时代”，昔日黑马房企们口中的号子也从“冲规模”变为“度寒冬”……地产行业内高增长的大浪开始退潮，岸边之上，谁在“裸泳”一眼便知。随着监管政策接连落地，地产行业加速出清，“稳健”成为房企共识。
行业内部的发展逻辑转变之际，一批提早布局的“稳健者”走在了行业前端，其中就包括金科股份。
▲ 总部大楼外景
2021年报显示，期内金科累计实现营业收入1123.10亿元，同比增长了28.05%;结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%;净利润66.88亿元;归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。
据克而瑞数据，2021房企销售排行榜上，金科位列第18位，连续第三年销售金额位列行业TOP20。至于销售面积，则连续第4年位列行业TOP10。
用一句话总结金科股份的这份财报：销售保持稳定，营收稳中有升。而进一步穿透还可发现，这份财报中的含金量远不止于此。
稳经营：抓现金、降负债
“稳健经营。”
业绩会上，金科股份董事长周达言简意赅，用一句话为2022年全年的经营目标定了调。这也是金科能够平稳度过2021年的“密码”。
回顾刚刚过去的2021年，房地产行业融资环境趋冷，市场流动性持续收紧，行业内违约事件时有发生。
现金流!现金流!现金流!一时间，现金流成为所有房地产企业的生命线，一场保卫现金流的“战争”在全行业内部打响。
从房企的经营出发，保卫现金流安全的方法不外乎两种，一个是开源节流，另一个是动态调整。
先看前者，据年报，2021年内，金科股份实现境内外各类公开市场债务融资(含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等)10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列。这部分外部融资为金科股份的现金流安全提供了强力支撑。
当外部融资环境收紧，企业的造血能力亦成为破局的关键因素。对房企而言，这样的造血能力，实为“有回款的销售”。据了解，2021年，金科累计实现销售回款1853亿元，回款率达到101%。
据金科透露，除了上述两个方式，金科股份还通过处置部分非核心资产收到股权处置款12.5亿元，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。
资金池子里的水有了，企业还需要面临另一重考验——如何安排。金科股份的答案是动态调整生产经营节奏等方式。年报显示，2021年金科股份的经营性现金流净额达142亿元，已连续四年为正。
多管齐下，金科股份为现金流安全打下一条牢固的护城河。与此同时，在保证现金流的前提下，金科还在着手“降负债”。
▲ 亮点项目代表 : 佛山金科城
近十年来，地产行业高杠杆模式曾一度被视为发展的秘钥，但其也是企业经营的主要风险来源。地产下半场，降负债成为保卫企业经营安全的抓手之一。
2021年，金科股份有息负债规模从由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元。若进一步与2020年6月末最高峰值相比，其压降规模近300亿元。
随着有息负债规模大幅压降，金科股份的各项负债指标进一步降低。
财报显示，截至2021年年底，金科股份资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点;净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点。
保现金流、降负债率，是房企穿越周期的第一道要求，其解决的问题名为“活下去”。对于金科股份而言，这绝非难题。
复盘金科股份过去一年的经营步伐，种种信息显示着，“活下去”的同时，金科股份还在修内功，思考着怎么“活得好”。
修内功：做提升、保稳定
销售，房地产企业经营的核心环节。近两年间，随着棚改红利逐步消退，长三角、珠三角以及高能级城市成为规模房企的深耕重点。
具体来看金科股份的销售分布，2021年内，金科在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南等地区的销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。在保证大本营川渝地区销售的同时，金科已将如今地产行情最好的华东地区打造成集团销售的第一支柱。
▲ 亮点项目代表 : 重庆博翠未来
若分城市能级来看，还可发现金科股份在一线及新一线的销售占比已达43.47%，在二线及三线城市的占比也分别达25.04%和17.73%。随着城市能级逐步提升，金科股份的去化能力也将有进一步的优化。
告别土地红利时代，地产行业迈向高质量发展新阶段。对于现阶段的房地产企业而言，作为销售的先导环节，拿地对销售的决定性作用愈加凸显，因此，“拿对地”变得尤为重要。
“宁肯少拿地，也不能拿错地。”谈及于此，金科股份管理层态度审慎，如此表示道。
▲ 亮点项目代表 : 四季春晓
据了解，2021年，金科股份累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，对应计容建筑面积976万平方米。简单换算可得，金科股份去年拿地的投资销售比已被控制在40%以内。
金科股份还进一步透露称，合计976万平方米建面的新增土地中，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积就达557万平方米，占比56%;按城市能级划分，二三线(含新一线)城市占比约87%。
将新增土储考虑在内，截至2021年年底，金科的总可售面积达6591万平方米，其中超60%土储面积位于一二线城市。土储分布格局持续升级，这部分土储有效覆盖企业未来两到三年的发展所需，将成为金科穿越周期的优质粮草。
去年下半年以来，房地产市场还有一个核心议题——“保交楼、保民生、保稳定”。无论企业的经营能力如何，能否交付，是一家企业对外责任的集中体现。
财报显示，截至2021年底，金科及所投资的公司在建项目约400个，全年新开工面积约1485万平方米，期末在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套。
除了房屋交付，房企的责任还体现在债务兑付。据了解，2021年，金科股份全年累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，兑付率100%。
稳健的经营业绩，再加上不断兑现的企业责任，即便是在行业下行期间，金科的信用评级水平始终保持着稳定。境内评级方面，2021年中诚信、联合评级均给予金科股份AAA级;至于境外评级方面，标普国际评级将金科股份由B+跳级提高至BB-。
从过往经验来看，稳定的评级水平往往是一家房企拓展安全边际的重要指标，也是企业展开经营活动的重要依仗。
多重举措层层护航，保障着金科主营业务稳健成长。没有一个冬天不会过去，在即将来临的春天面前，金科早就埋下了一颗多元化的种子。
多元化：四位一体、生态协同
金科将这颗种子总结为八个字“四位一体、生态协同”。
如何理解?其中，“四位一体”是指精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养，系统性打造“地产+”竞争能力。在此基础上，“生态协同”则意味着加强地产主业与产业链协同赋能，进一步优化产业链上下游投资布局。
时至今日，种子已经发芽、开花。
首先看金科服务， 2021年年报显示，金科服务全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%;归母净利润达10.57亿元，同比增长71%;在管面积达到2.37亿平方米，新增在管超8000万方，同比增长了50%。
▲ 商业 : 金 walk
2021年，金科服务将业务分为空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大业务板块。分别来看上述四大业务，去年营收同比增幅分别达35%、566%、122%和109%，各项业务的增长潜力已开始释放。
而随着四大业务不断增长，四者之间的深度协同赋能效果也将愈加凸显，带动金科服务实现高质量发展。
再看产业方面，近两年来，地产公司如何为城市赋能成为业内热衷讨论的话题。其中，通过建立产业园区为城市带来发展新增量成为业内公认的可行路线之一。
据了解，2021年内，金科产业先后完成潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作。截至目前，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。
至于金科的商业板块，目前，金科已经形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。2021年，金科商业营业收入同比增长30%，EBITDA同比增长32%，在管项目80个，在管面积307万平米，其中自持体量98万平方米。
▲ 商业 : 金科爱情海
四位一体稳健运营，生态协同持续运转，随着金科的轻资产运营能力不断提升，其对外的影响力不断扩大。
资料显示，2021年金科服务直拓独立第三方管理面积已超5000万方;第三方累计合约管理面积近2.3 亿方，占比达到63%;第三方累计在管面积近1.4亿方，占比达到58%。
▲ 总部大楼
于此同时，金科的代建业务也日渐发展成型。据了解，2021年，金科全年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积近600万平方米，代建储备货值近500亿元。
以上种种多元业务都将与地产主业一起，成为金科股份穿越周期的重要依仗。
“公司经营发展的稳健态势没有变，长期向好的趋势没有变，有信心、有决心，通过高质量发展来逐步改善公司经营质效”，5月6日的业绩会上，谈及未来发展规划，金科股份管理层如此总结道。