金科股份
一、财务回顾
销售规模持续上升：2021年公司结算收入和结算面积持续实现增长，实现营业宗收入1123亿元，并表口径结算面积1201万平米，分别同比增长28.05%，18.44%。与此同时，近年来公司持续提升拿地城市能级，优化城市结构，结算单价也连续4年呈现上升趋势，2021年结算单价达到9352元/平方米，同比提升8.12%。结合最近2年公司的销售情况，预计未来两年公司结算单价还有进一步的提升空间。
结算业绩短期承压：受制于房地产调控周期，拿地成本提升，减值准备计提增加，低效库存去化等因素影响，公司2021年结算净利润为66.88亿元，归母净利润为36.01亿元，分别同比下滑31.08%和48.78%，毛利率为17.22%，同比下滑5.94个百分点，净利润率为5.96%。
结算业绩是对公司过去的经营结果、财务报表的呈现和审视，面对行业调控、金融政策和市场环境的急速恶化，公司同样也面临着结算业绩阶段性承压的情况，但是金科经营发展的稳健态势没有变，长期向好的趋势没有变。公司管理层将根据市场和行业发展模式的变化，及时调整经营策略，聚焦经营质效，通过体系改革、系统优化、模式调整等举措，千方百计的稳定和改善公司的盈利能力。
牢牢守住现金安全：面对行业巨变，公司迅速调整经营思路，将确保现金流安全作为阶段性的首要工作来抓，上下一心，全力以赴。一是抓销售回款，提高经营性现金回款质量，实现销售回款1,853亿元；二是通过动态调整生产节奏等方式，实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续4年为正；三是果断处置风力发电资产，收回现金12.5亿元，通过金科服务引进战略投资者，贡献现金超40亿元。除此之外，公司还对部分合资合作项目进行了股权优化，隔离合作风险，盘活项目的现金流。
财务结构逐步优化：截至报告期末，公司资产负债率降为79.07%，同比降低1.65个百分点，净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低了0.68个百分点，存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点；现金短债比方面，因为货币资金余额有所降低，同时会计处理上将部分年内有回售权的公开债务纳入短期负债考虑，导致阶段性下降至一倍以下。2022年，公司将继续聚焦现金流安全，相信随着存量债务的逐渐降低，销售端的逐步企稳改善，预售监管政策的优化，公司希望年内实现现金短债比提升至1以上。
有息负债大幅压降：2021年为保持合理的杠杆水平，公司大幅压降有息负债规模，由上年末的977亿元下降至806亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。过程中，公司有息负债结构也得到了优化，银行融资余额为419亿元，占比52.03%，基本上与上年持平，非银行金融机构融资余额降至197亿元，占比降至24.45%，压降了4个百分点，公开市场融资余额为190亿元，占比达到23.52%，提升了5个百分点。
报告期内，公司主体信用等级维持稳定，境内评级方面，中诚信、联合评级均给予AAA级，境外评级方面，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定，也助力公司美元债成功发行。同时公司在公开市场保持了良好的信用，年内实现境内外各类公开市场债务融资10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列，全年完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元。
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二、经营回顾
销售质量聚焦回款质效：报告期内坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，公司实现销售金额约1,840亿元，同比下降17.56%，连续三年位列行业前二十位，房地产销售面积约1,966万平方米，同比下降12.23%，连续4年位列行业前十位。公司提高销售回款质量，实现回款1,853亿元，回款率达到101%，创历史新高。2021年销售规模的同比下滑，从月度数据来看，下半年房地产市场急转直下，导致公司下半年销售同比下降约39%。
销售结构趋于优化：2021年公司持续省域深耕的经营策略，在重庆、江苏、浙江、四川、山东、河南等省份均实现了超100亿的销售规模，其中重庆市连续4年位居第一位，市占率突破10%以上。
按区域结构分类，公司在华东、重庆、西南（除重庆外）、华中、华南地区销售金额占比分别为41%、20%、13%、12%、8%，区域布局日趋合理。
按城市能级分类，公司在一线及新一线城市销售占比提升至43%，二线城市销售占比提升至25%，三线城市销售占比为18%，三线以下城市销售占比降至14%，公司城市能级得到逐步改善和提升。
土地储备量足质升：2021年，为确保公司现金流安全，公司在下半年果断暂停投资拿地，全口径土地投资376亿元，较2020年减少超500亿元，。即使减少了土地投资，公司储备依然保持充裕。截至报告期末，公司总可售面积为6591万方，可以覆盖未来2-3年的销售。
从分布上看重庆、西南（不含重庆）、华东、华中、华南地区的占比分别为20%、19%、24%、16%、9%。在三线以上城市能级的土地储备占比85.65%。
紧抓经营保障交付：截止报告期末，公司在建项目约400个，全年新开工面积约1,485万平方米，在建面积约6,096万平方米，竣工面积约2,111万平方米，交付住宅面积约2,175万平方米，房屋套数约14.16万套，努力做到保交付、保民生、保稳定。
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三、业务回顾
高质量发展战略：公司持续推动四位一体·生态协同的高质量发展战略落地实施，即：精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养。在此基础上，进一步打造产业链生态圈，形成协同发展的战略布局。
为了推动四位一体生态协同的高质量发展战略的落地实施，公司聚焦投资力、产品力、服务力三大核心竞争力，努力构建更好的竞争能力和发展能力。
投资力：只有做好投资工作才能确保经营绩效的兑现。公司尤其重视拿地多元化能力提升，提出“1+6”投资发展模式，以产品力为驱动，通过招拍挂、收并购、一二级开发联动、城市更新、地产+商业、地产+产业，六个方式全面系统提升投资力。
报告期内，公司投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下，有效补充了优质土地资源。通过多元化方式获取的土地金融建筑面积为557万平方米，占比56%，新增土地储备按计容建筑面积计算，二三线含新一线城市占比约86%。
产品力：结合市场需求和自身资源禀赋，公司明确提出要打造“三高两好”产品，即高颜值、高体验、高附加值、去化好、利润好的项目。因此2021年公司持续深化琼华、博翠、集美三大产品线，新增都市、和雅两大子产品线。产品力方面共荣获53个国内外知名奖项，年度产品力排名大幅提升，也成功举办了“三孩房”户型设计大赛，年度产品的评奖等活动，也获得业内外一致好评和关注。
服务力：公司持续构建客户满意第一的服务文化，整合全生命周期客户服务内容，打造具有金科邻里文化特色的服务IP，塑造有客户感染力、行业竞争力和社会影响力的服务品牌，不断提升客户满意度、忠诚度。2021年公司业主满意度88.44%，处于行业的领先地位。
多元业态全面发力：具体业务从智慧服务、科技产业、商旅康养、金科代建4个方面的多元化发展，来解读金科四位一体生态协同战略的发展情况。
智慧服务：金科服务作为全国领先、西南第一的综合服务物业服务商，2021年全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%，归母净利润10.57亿元，同比增长72%，合约管理面积达3.6亿平方米，在管面积达2.4亿平方米，第三方占比约为63%，连续10年业主满意度超过90%，位居行业第一梯队。
报告期内，我们为金科服务引进了国际顶尖的股权投资基金，我们相信有控股股东的业务支持，有博裕投资的资本赋能，也将极大推动金科服务未来更加多元的业务增长，更加科学的治理结构，助力其成长为行业最具投资价值的标的之一。
2021年金科服务提出空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数字科技服务4大业务曲线，通过各业务的深度协同赋能，实现可持续高质量发展。
其中，空间物业服务实现收入39亿元，占比65%，同比增长35%，毛利率提升至29%。社区增值服务的渗透率，转换率和复购率均有大幅提升。2021年社区增值服务营收近15亿元，占总营收的25%，同比大幅增长566%，毛利率保持在42%。本地生活服务业务2021年聚焦布局和能力建设，全年实现营收4.7亿元，同比增长122%。2022年，我们预计不管是收入、利润，还是与其他业务的发展协同上，本地生活服务业务都会有更好的表现。数字科技服务2021年保持快速增长，全年实现营收1亿元，同比增长109%，毛利率维持44%，同时也为其他板块持续赋能，降低成本近2,000万元。
未来金科服务会抓牢国家数字化转型升级的机遇，在智慧城市服务、数字空间运营等方面挖掘机会。
金科商业：金科商业已形成了金科中心、金科·爱琴海和金·WALK未来生活中心三大成熟的产品线。
截止报告期末，金科商业在管项目80个，在管面积307万平方米，其中自持体量98万平方米，实现了营业收入同比增长30%，EBITDA同比增长32%的业绩表现。以金科中心、爱琴海、金科乐方、金科美林会为代表的金科商业已经初具规模。2022年公司预计将在沈阳开业首个元宇宙主题的商业综合体。
金科产业：截至报告期末，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1,300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2,000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。报告期内先后完成潍坊智慧科技城开园运营、江津智慧科技城、济宁生命健康科技城的招商工作。
金科代建：代建是房地产企业打造新增长模式的重要内容，是将公司管理和运营能力、资源与团队优势高效利用的有效途径。2021年，公司积极拓展代建业务，业务模式日趋成熟，全面实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积160万平方米，代建储备建筑面积近600万平方米，代建储备货值近600亿元。
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四、2022年经营计划
2021年，面对新的发展形势，公司全面分析深入论证之后，及时确定“一稳、二降、三提升”的经营发展策略。公司要在稳健发展的基础上，围绕现金为王，利润为本，大力提升经营绩效，进而改善和提升盈利能力。
聚焦到2022年的经营计划，主要包括两大核心课题：一是现金流安全，二是经营发展。
现金流方面：我们将从以下四方面着手：一是坚持集团资金一盘棋，强制管控，提高集团资金的整体使用效率。二是坚持资金计划“三收三支”原则，严格按照“以收定支、先收后支、收大于支”，强化资金计划管控。三是强化回款，把“做有回款的销售”作为底线，同时抓好回款质效，确保各类资金颗粒归仓。四是积极盘活项目现金流，实时处置低效沉淀资产，不断优化资产结构。
经营发展方面：2022年结合市场环境和公司高质量发展的战略要求，科学谋划各项生产经营计划，探索新的发展模式。在稳健发展的基础上，量入为出，稳中求进。其中投资发展方面，坚持聚焦高等级城市布局的策略，深入挖掘代建业务，持续做好城市深耕。营销方面，要坚持聚焦有回款的销售，科学铺排供货节奏，提升销售质量。生产经营方面要坚持预算迁移、动态调整，弹性应对的目标管控机制，追求产出最优。竣工方面，要坚定执行“保交付、保民生、保稳定”的经营原则，回报金科业主信任，保障业主权益。
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五、社会责任
公益事业：公司积极响应国家号召，主动履行社会责任，以消费帮扶和纾困帮扶为工作重点，继续深化与慈善机构合作，累计投入超千万元，主动参与抗洪救灾，助力河南灾后重建，关心关爱困境儿童，持续推进贫困大学生资助，累计帮扶大学生2000余名。期内通过持续的公益投入和社会贡献，公司先后获评全国脱贫攻坚先进集体、第十一届中华慈善奖捐赠企业等重要荣誉称号。
绿色建筑：公司在适应时代发展的潮流下，一直致力于项目实现绿色建造，绿色建造领域，已先后荣获2021年中国绿色地产指数TOP30第7位。2021年中国绿色地产TOP10等重要奖项。截止报告期末，公司在全国累计获得绿建认证项目350个，集中绿建一星298个，二星48个，三星4个，绿色生态小区157个。
品牌建设：2021年公司位列中国企业500强第107位，中国民营企业500强第26位，重庆企业100强第1位。