来源 :每经网2021-09-01
中报数据：今年上半年，金科股份（000656.SZ）实现合同销售约1025亿元，同比增长约18.0%；实现合同销售面积1005万平方米，同比增长17%；实现销售回款约997亿元，回款比例高达97%。实现营业收入约439.7亿元，同比增长约45.1%；公司房地产业务毛利率为19.01%；归母净利润约37.1亿元，同比增长2.5%；
降库存并不意味着牺牲利润
“国家对房地产行业的主基调一直很明确，就是一个‘稳’字：稳房价、稳地价、稳预期。这一基调是持续的，是一惯的，而且是坚定的。”
金科股份董事长周达表示，在新的行业发展之下，企业要实现高质量发展，就要不断适应新政策、新环境、新规则。“我们认为，未来地产行业不管是土地还是金融还是人才等各项资源，都会越来越朝着优秀稳健、综合实力强的企业进行倾斜”。
为了更好地顺应行业和政策的变化，金科股份从上半年就开始着手对总体经营策略进行调整，不把规模增速作为最主要的目标导向。周达表示，“未来较长的一段时期内，我们将坚持‘一稳二降三提升’的总体经营策略，这是适应行业发展的阶段性选择，也是公司把握房地产行业未来发展主动权作出的战略性判断、战略性布局和战略性抉择。”
不过，周达也强调，“稳健发展并不是完全不要规模，而是根据阶段性的宏观环节和自身资源的实际情况，确定合适的规模增速。”在他看来，要做到降负债和降库存，不能简单的做加减法，而是在保证现金流安全前提下，要进一步优化负债的融资来源结构、期限结构和成本结构；降负债的底线就是公司要持续保持“绿档”；降库存也并不是意味着牺牲利润，而是要开拓思路、多措并举，在保证一定利润的条件下降库存。
“坦率地讲，过去几年我们在资产运营方面并没有太多积累和优势。今年，我们专门成立了产业园区事业部、商旅康养事业部，加大对一线公司的全链条赋能，取得了不小的进步。接下来将持续的大力培育和提升商业、园区的资产运营能力，提高持续经营性营收占比，逐步优化公司资产结构，并赋能住宅开发获得溢价。”周达表示。
行业毛利率未来保持20%-25%
从今年房企的中期业绩报告可以看出，谁都没有逃过利润下降或收窄的定律，金科也同样承压。
在周达看来，净利润增速放缓的原因：一是整个行业的毛利率下行，二是近几年与其他房企之间的合资合作相对比较多，三是去年同期公司规模净利润基数相对较高。
“对于行业毛利率，我们认为未来会保持在20%-25%，这是行业的整体水平。”周达表示，金科的毛利率能维持在行业的整体水平以上。
“总体来讲，要提高毛利率可以总结为拿好项目、建好项目、做好服务、精细管理四个方面。”对于提升公司盈利能力，周达表示，金科做了相应的谋划和安排，首先是拿好项目，希望通过1+6多元拿地模式进一步夯实，通过多元拿地渠道获取更多的毛利率有保障的项目。
“其次在做好产品这一块，希望能够在未来的3-5年品质利润型的产品和周转效率型的产品结构要保持相对均衡，其中品质利润型产品占比要达到30%以上。”周达表示，此外还要做好服务，也就是要持续业主满意度在行业的领先水平，不断扩大金科对B端、C端提供增值服务范围和营收占比。
“最后，是不断提高精细管理能力，通过公司各个业务板块的精益管理，不断提升公司经营效能和管理效能，希望用两到三年的时间，逐步把权益占比提升至65%至70%比较理想的水平。”周达表示。
值得一提的是，今年上半年金科累计新增土地储备39宗，建筑面积835万平方米，土地购置合同金额为354亿元，投销比保持在40%以内。其中，通过地产+商业、地产+产业、收并购等非直接招牌挂方式获取的土地计容面积达到了470万平方米，占比57%。