受疫情和行业政策影响，文旅和教培堪称两大最“惨”行业。一面是，景区、旅行社收入腰斩，连年亏损；一面是，K12业务停摆，裁员减/降薪，转型自救……
如今，这两个最“惨”行业代表在西安旅游大厦相遇了。近日，西安旅游（000610）公告称，其以2200.6万元的价格将西安旅游大厦七层房产及辅助资产（下称“原总部办公楼”）转让，接盘方是新东方教育科技集团有限公司（下称“新东方”）。目前双方已经完成过户变更和辅助资产的交割。
值得注意的是，西安旅游去年以来已经多次转让资产或资产使用权。其先后以1.78亿元转让了渭水园100%股权，以380万元的年租金整体租赁旗下分公司上林宫酒店。此番完成原总部办公楼的转让后，又开始谋划将扎尕那旅游特色小镇项目运营主体的股权以9104.03万元的底价公开挂牌转让。
仅从转让资产来看，西安旅游直接获利将接近3亿元。毫无疑问，这将给公司的扭亏和现金流带来直接性的改善，但是面对扣非净利润连续8年亏损的现实，如何促进主业转型突破，实现业绩的持续性改善，依然是西安旅游必须回答的问题。
一场交易
位于西安南二环西段的总部办公楼，可谓是西安旅游的发家之地。这是2003年从大股东西旅集团旗下购得，耗资751.25万元，建筑面积达1379.66平方米。彼时，西安旅游主业营收逼近1亿元，从“狭小、简陋”的环城南路旧址搬到了南二环新址。
恰逢“实现了对西安城墙和洽川风景名胜区的投资开发”，总部迁址西旅大厦令公司上下欣喜而振奋。不过，随着2019年12月公司总部迁址曲江新区华商文化传媒中心，这块陪伴了西安旅游16年之久的西旅七层转而成为一块闲置资产。
不久之后，西安旅游集团以其评估价值1820.16万元作为底价，在西安文化产权交易中心公开挂牌交易。今年1月，意向受让方新东方逐渐浮出水面。仅仅3个多月后，双方即签订《资产转让协议》，约定以2200.6万元转让原公司总部办公场所资产，包括西旅大厦第七层房产和6个地下停车库。目前，双方已经完成过户变更和辅助性资产的交割。
图片来源〡西旅集团官网
“我们原总部办公楼是一处闲置资产，是一个正常的资产处置。”西安旅游董秘办相关人士向粉巷财经（ID：nbdfxcj）表示，此次转让主要是处于盘活闲置资产的考虑。西安旅游此前表示，本次交易将有效促进西安旅游主业转型升级，进一步降低资产负债率，提升整体经营效益。
从接盘方来看，新东方的出手着实令人有些意外。去年末，新东方已经斥资2213.58万元接盘西安饮食（000721）的原总部办公楼——西旅大厦第六层房产及辅助性资产。再算上此番出手，新东方将拥有西旅大厦两层房产。
在“双减”政策下，教培龙头新东方的日子也并不好过。此前俞敏洪曾透露，新东方要退租1500个教学点。有统计显示，截至11月，郑州、西安、合肥、成都等新东方分校，共计捐出了73366套新桌椅。
这种背景下，新东方为何连续接盘西旅大厦两层房产，又将如何消化呢？万联证券投资顾问屈放分析称，其实是双方都有这个需求。新东方的西安总部就在南二环，它购置资产可能是出于业务整合和一体化的考虑。
此外，新东方官网显示，西安四大教学区中排序第一的便是南二环教学区，地址为西安旅游大厦。
“卖卖卖”
除了总部办公楼外，西安旅游已经多次转让旗下资产或资产使用权。
去年9月，其将全资子公司西安渭水园温泉度假村公司100%股权，以1.78亿元总价转让给陕西大兴医院投资管理集团，一举助力前三季度业绩扭亏为盈；去年10月，其又将分公司上林宫酒店及附属经营场所，整体租赁给西安秦岭野生动物园的母公司——西安大汉上林苑实业公司（关联方），租赁期5年，年租金总额为380万元。
受此影响，西安旅游2020年实现投资收益1.81亿元，一举助力其实现净利润3757.63万元，同比扭亏为盈。在外界看来，此番原总部办公场所的转让也不乏扭亏的考虑。
图片来源〡粉巷君制
值得注意的是，当前西安旅游还在推动另外一处景区类资产挂牌转让。今年10月，西安旅游密集发布公告，拟以9104.03万元底价挂牌转让扎尕那旅游特色小镇项目运营主体的全部股权——迭部县扎尕那生态旅游文化发展有限公司（以下简称“生态旅游公司”）全部股权（51%）及迭部县扎尕那康养置业有限公司（以下简称“康养置业公司”）全部股权（70%）。
这个项目曾被寄望于破解“主业缺乏旅游景区类核心资源支撑突出问题”。西安旅游此前表示，这是其抢占优质旅游资源，实施项目带动，实现转型升级的旅游资源类战略投资，将会对公司未来可持续发展形成有力支撑。
图片来源〡西旅集团官微
不过，西安旅游董秘办相关人士向粉巷财经确认，当前公司仍在继续推动这块资产转让，“因为这个项目涉及房产地产业务。”
随着国家主管部门重启“退房令”，要求央企全面退出房地产市场，而地方国资退出房地产业务也是大势所趋。比如，去年8月，陕西省国际信托有限公司就退出了陕西玉龙房地产83.33%的股权。
此外，屈放认为，首先从交易资产来看，增值率达88%，这笔投资是盈利的。再者，伴随近两年国内旅游市场不景气，这可能也是西安旅游部分回收现金流的一个表现。
近年来，西安旅游留给外界的印象是“卖卖卖”，清退闲置资产不遗余力，转型却推进缓慢，也不乏投资者对公司经营管理能力产生质疑。此前，西安旅游也在2020年年报问询函的回复中提及“公司运营管理层级多，运营管理效率低，成本费用高企也是影响公司整体经营效益的重要方面。”
“转转转”
实际上，甩卖资产和业务转型“焦虑”的背后，是西安旅游“惨痛”的业绩。今年前三季度，西安旅游实现营收4.22亿元，同比增长130.82%。但是净利润，仍然亏损3373.42亿元，面临较大的扭亏压力。
从主要业务板块来看，今年上半年旅行社、酒店和商贸分别实现营收8059.19万元、2963.31万元和1.41亿元，分别占据总营收的32.07%、11.79%和56.14%，旅行社业务依然低迷，而商贸业务逐渐成为营收的主要支撑。
在11家主要的参股控股公司中，近半数上半年净利润为负。仅从旅游服务板块来看，西安海外旅游有限责任公司和西安中旅国际旅行社有限责任公司净利润分别亏损94.7万元和74.79万元，处于迭部县的康养置业公司（房地产业务）和生态旅游公司净利润分别为-299.02万元和246.13万元。
更令人忧虑的是，此前西安旅游扣非净利润已经连续8年为负，并且遭到深交所的问询。甩卖资产是可以改善公司的现金流，但是从长远发展来看，通过转型升级增强主业的持续性盈利能力，才能够真正走出困境。
投资者对此也是操碎了心。免税店、元宇宙、十四运门票销售权……资本市场上任何的“风吹草动”，都会有投资者在互动易平台询问西安旅游是否有相关计划，但是答案多是否定的。
实际上，西安旅游近年来围绕“提内拓外”理念，除了推动旅行社业务创新之外，酒店业务和商贸业务成为重点培育的主业方向。其中，商贸业务已经逐步取代旅行社业务成为第一大主业。
图片来源〡西旅集团官微
从酒店业务来看，大力推动连锁酒店和精品民宿发展。西安旅游称，将以旗下解放饭店、胜利饭店为试点，巩固现有酒店和民宿业务，加快提升服务质量和营销能力。2021年底，直营店要达到20家，加盟店10家。
作为和平门外的地标性建筑，胜利饭店从筹备改建到拆除改建，历史长达12年之久。今年10月，全新的铂金万澳·胜利饭店试运营以来，更是备受外界期待。毕竟，几年前这座酒店就号称将实现年营收8675万元，净利润3692.05万元。
当然，外界还有更多的想象空间。2018年西安旅游和西安饮食两家旅游文化类上市公司几乎同时被划转至曲江新区旗下，不过两年来，擅长资本运作的曲江新区并未对两家公司有何大的动作。
今年9月，西安旅游和西安饮食又在同一天宣布，总部办公地迁址毗邻大雁塔景区的西影大厦。两家旅游文化类上市平台，加上曾经蜚声国内外的西影集团，三者接下来将会有怎样的联动乃至整合，令人倍感期待。
“我们暂时没有业务合作。但是，现在这种情况会很方便。”西安旅游董秘办相关人士表示。