中迪投资2023年年度董事会经营评述

（原标题：中迪投资2023年年度董事会经营评述） 中迪投资（000609）2023年年度董事会经营评述内容如下： 一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　2023年度，房地产市场在经历“供求关系发生变化”的情况下，从供给端到需求端，不断有新政策落地实施。2023年8月之后，城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发布政策推进执行首套房“认房不认贷”，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；同时，在央行政策指导下，各地推动利率下调，减少了购房成本，减轻月供压力，增加消费需求，更好满足刚性和改善性住房需求；在首付比例方面，多数城市首套房首付比例下降至20%，二套房首付比例下降至30%，降低了购房门槛。9月份，部分二线城市迎来“限购政策”的解除，部分城市对原先的限购政策进行优化，为市场注入信心。10月份，部分城市在房地产供给端施行优化土地政策，在供给端释放需求，对房地产企业也推出了“保交楼”政策支持，为房地产企业提供了更多的融资渠道，保障房地产企业的项目完工交付。全年政策走势前高后稳，目的在于从供、求两端通过政策引导，激发房地产市场活力，但在前期政策收紧带来的影响未能快速消除，新政策落地执行后，居民对房价下跌预期也未消退，影响了房地产市场在政策引导下的修复节奏。　　2023年度，公司继续全力推动下属房地产业务的开发建设及销售工作，通过对部分债务采取延长还款期限、降低贷款利率、债务重组等方式减轻公司债务压力；依托政府调节政策，达州房地产项目获得“保交楼”资金支持。前述措施为公司房地产项目的后续发展创造了条件。报告期内，公司位于四川省达州市的“中迪-花熙樾”房地产住宅项目2号楼于2023年12月完工交付并部分实现确认销售收入。　　（一）进一步降低房地产项目债务风险、拓宽融资渠道　　为应对房地产开发业务资金面上的压力，公司在2023年度内将降低债务风险作为工作重点。对于重庆“两江-中迪广场”商业项目，公司、中美恒置业与三峡银行经多次协商，降低了中美恒置业贷款利率，截止目前，相关贷款利率降至6%。　　同时，公司对现有债务进行了优化，妥善化解了债务风险。经公司董事会、股东大会审议通过，达州绵石、广卫地产签订了《债权债务确认及清偿协议》，根据协议约定广卫地产代达州绵石向东方资产偿还共计19,574.32万元的债务本金及利息，新的债务规划延长了还款期。　　在防控债务风险的同时，公司也在积极拓宽房地产项目融资渠道。报告期内，公司子公司达州绵石、达州中鑫与达州市产业发展有限公司、达州市达川区人民政府、达州市达川区住房和城乡建设局签订协议，由达州市产业发展有限公司通过达州市达川区人民政府提供“保交楼”专项借款，总额为22,260万元，期限为不超过三年。而且，中美恒置业已被重庆市纳入到“两久”项目名单，也有助于中美恒置业拓展融资渠道，强化项目资金保障。　　（二）继续推动房地产项目开发　　报告期内，公司全力推动“中迪-花熙樾”房地产住宅项目的开发建设，于2023年12月完成了该项目2号楼的完工交付，实现确认销售收入4,438.49万元。公司位于达州市的另一房地产住宅项目“中迪-绥定府”项目于2023年度内确认了部分现房销售收入1,325.33万元。同时，就中美恒置业与中建一局诉讼事项，目前已达成初步一致意见，对前期完成的工程进行了确认，降低了中美恒置业的赔偿金额，减少了实际损失。在此基础上，各方将尽快处理诉讼事项。 二、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　公司业务包括房地产开发、股权投资两大方向，房地产开发业务集中在重庆市、四川省达州市，股权投资主要为对康平铁科的股权投资。　　报告期内，公司房地产项目位于重庆、达州，重庆的“两江-中迪广场”主要为商业项目，达州的“中迪-绥定府”、“中迪-花熙樾”项目主要为住宅项目，其中“中迪-绥定府”项目为刚性需求与改善性需求相结合，“中迪-花熙樾”项目主要为刚性需求住房。报告期内，公司继续推动下属房地产业务的开展，主要工作集中于两个方面：一方面持续推动“中迪-花熙樾”项目的开发建设，完成了2号楼的完工交付，实现确认销售收入4,438.49万元，“中迪-绥定府”项目于报告期内确认了部分现房销售收入1,325.33万元。另一方面，公司加快落实债务化解，经与三峡银行协商，进一步降低了中美恒置业的贷款利率；通过债务重组方式处理了达州绵石、东方资产的债务问题。同时，公司利用房地产支持政策，为达州房地产项目争取到“保交楼”借款资金的支持。　　发展战略和未来一年经营计划　　2024年度，公司业务发展仍将围绕对原有房地产业务的持续推动，以及聚焦新业务领域、开拓发展新局面。在房地产开发方面，2023年度公司通过多方面的措施减少了现有债务利率，延长了债务期限，还通过政府的助力政策拓宽了融资渠道，获得政府借款支持。前述措施为房地产业务的开发建设，在一定程度上缓解了债务、资金压力。2024年度，公司将继续推动位于四川省达州市的房地产项目的开发建设，在政府“保交楼”资金支持下，加紧“中迪-花熙樾”项目的开发建设，“中迪-绥定府”已完成户型调整，以刚需型小户型与改善型大户型相结合，充分适应购房人的购房需求，达州绵石也将做好各项施工建设工作。同时，公司也将提升前述房地产项目的去化速度和优化回款制度，做好销售、回款工作。针对中美恒置业与中建一局的诉讼事项，在已经达成基本协议的情况下，尽快处理诉讼事项，确保协议的顺利履行，为中美恒置业下属“两江-中迪广场”项目后续开发创造条件。　　在新业务开展方面，公司以“十四五”规划为出发点，对新材料、新技术两大业务方向的指导性政策、市场行情、发展趋势进行深入研究，为公司开拓新的业务领域，更好的实现公司战略目标提供支撑。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　按照房地产企业的经营惯例，本公司之地产项目公司为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期限自保证合同生效之日开始，至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截至本报告期末，公司承担阶段性抵押贷款保证额约为人民币45,833.67万元。 三、核心竞争力分析　　公司贯彻落实了年度经营方针，有效化解了中美恒置业、达州绵石的债务问题，降低了公司债务风险；公司将会更加注重加强适应性组织建设，构建更科学、更合适的管理体系，焕发企业经济活力，提高可持续经营能力。 四、公司未来发展的展望　　2024年度，公司房地产业务将在债务、资金问题得到一定缓解的基础上，继续推动开发建设工作。未来，公司将围绕可持续发展，在稳定推动原有地产业务的基础上，继续推动新业务的开拓工作。　　（一）稳步推进房地产经营计划　　2024年度，公司将继续推动下属房地产项目的开发建设与销售。“中迪-花熙樾”作为保交楼项目，有政府的关注和支持，利用保交楼资金保障该项目施工建设的顺利开展；“中迪-绥定府”项目已完成户型调整，既有刚需型小户型，也有改善型大户型，能够同时满足各类购房人的购房需求，该项目也将加紧工期，加快销售回款，实现项目的良性循环经营。另外，针对中美恒置业与中建一局的诉讼事项，为控制诉讼风险，双方已达成了初步的协议，后续双方将保持沟通，为诉讼事项的解决、协议的后续履行提供有利条件。　　（二）积极开拓公司未来新业务　　当下我国强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”，在这一历史性发展机遇和背景下，新材料、新技术已然成为国家经济增长的重要引擎之一，同时也是经济双循环战略的重要支撑，对于未来产业发展具有强劲的引领作用。　　2024年度，公司将以“十四五”规划为基本点，以可持续发展为目标，以新材料、新技术为主攻方向，依托国家经济、行业政策发展，打造科学合理的业务体系，推动新业务的开拓。　　（三）债务化解方案　　在债务化解风险方面，公司已经通过降低利率、延长还款期限等方式得到一定的解决，并且达州房地产项目获得“保交楼”资金支持 、“两江-中迪广场”被纳入重庆市“两久”项目名单，都适时为公司房地产项目拓宽融资渠道提供了帮助。2024年度，公司将继续充分利用“保交楼”资金支持，做好达州房地产项目的开发建设；对于“两江-中迪广场”项目，也将利用好政府“两久”项目资源，力争拓宽融资渠道，增强融资能力。另一方面，公司也将全力促进各房地产项目的销售工作，提高项目去化率，加强项目“造血”能力，缓解资金压力。　　（四）保障措施　　为推动公司的可持续发展，首先需进一步加强公司的法人治理结构，提升治理层的学习能力，加强对上市公司治理制度的学习，增强治理层决策力，扩充公司管理层队伍，吸纳专业人才，提升管理能力及履职能力。不断加强各项内部控制制度的完善与更新，以中国证监会、深交所发出的业务指引为基础，结合公司实际，完善公司内控制度体系。同时，公司也将积极引进高质量人才，组建符合新业务发展形势的业务团队。