024年4月26日的A股市场激动人心：成交量过万亿，上证指数大涨1.17%。今天应该不少杆友吃到肉了吧。
同时最近也正值2024年一季报叠加2023年报密集披露期，此前不少公司因为业绩暴雷而引发股价大跌，这种情况不少见。
今天杠杆地产要看的这位是个特例：该司无论是2024年1季度还是2023整年，业绩增速都不算好、利润更是同比大跌。但业绩披露次日也就是今天，该股涨停了……
这家公司名叫我爱我家。没错，就是那个大名鼎鼎的房产中介。
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1季度有点惨
先来看业绩，2024年1季度，我爱我家的业绩其实有点惨。营业收入27.53亿元，同比下滑12.6%；毛利润2.35亿元，同比下滑约48.5%；归属净利润2538万元，同比下滑50.97%；扣非净利润-5477万元，同比下滑222.98%。
其他的数据如营业总收入环比、归属净利润环比、扣非净利润环比这些，我爱我家1季度都是下滑的。
我爱我家有这样的业绩并不意外，其实看每月的楼市交易等数据就能察觉一二。
1季度，房地产放松政策各种加码，无论是喊话还是落地动作都不少，但数据看上去并没有那么火热，这里杠杆地产就不展开说了，总而言之，行业承压依然明显。
在此背景下，主要做二手房买卖业务的我爱我家业绩自然下滑。如该司财报所言：一方面，在去年高基数背景下，其所在核心城市二手房买卖业务整体成交量出现下降；
另一方面，我爱我家所在城市房屋交易均价同比有不同程度下降。以上两个因素共同导致公司二手房买卖业务 GTV 出现下滑。
不过，1季度我爱我家的租赁业务仍然保持稳健增长，继续成为该司业绩的稳定器。其中普租单量 4.37万单，同比上升1.1%。
截至2024年1季度末，我爱我家相寓业务在管房源 27.9 万套，相对于年初增加 0.8 万套。
截至2024年1季末，我爱我家国内运营门店总量约2,794 家，其中直营门店2,284家，加盟门店510家，经纪人总数约3万余人，其中直营城市经纪人总数约 2.8 万人。
这1年多时间里我爱我家门店减少很多，根据此前2022年报披露，其门店总数为3583家，在运营中的加盟门店及特许门店总数量为1215家，较2022年初减少744家。
已知2024年1季度又进一步减少到 2,794 家，可以算出1年零3个月时间里，我爱我家的门店数量又减少约789家。
回想2021年时，我爱我家尚处于通过加盟模式加速扩张的阶段，没想到第二年便开始迅速转向。
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2023年净利润悲催
和一季报一同披露的，还有我爱我家2023年度业绩。
2023年我爱我家的数据也不算好看，如下图：营收120.9亿元，同比上升3.58%；毛利润11.45亿元，同比上升13.25%；归属净利润-8.5亿元，同比下滑173.91%；扣非净利润-7.5亿元，同比下滑133.8%。
具体来看，我爱我家的各项业务有涨有跌。
其中公司经纪业务收入 40.9 亿元，同比增加 15.9%，毛利率 20.2%；
资产管理业务营业收入 57.6 亿元，同比增长 1.9%，毛利率-5.4%， GTV 约 169 亿元，同比增加 2.6%；
新房业务收入 11.1 亿元，同比-12.6%，毛利率约为 12.6%，GTV 约为 453 亿元，同比减少 6.6%；
商业租赁及服务业务收入 4.1 亿元，同比增长 4.6%；
更值得注意的是利润指标，在杠杆地产印象里，这是我爱我家9年以来第二次年度净亏损，上次就是2022年，净亏约3.1亿元。
对于净亏损扩大，我爱我家称主要是受到部分非经营性以及一次性因素的影响，这些因素对公司利润总额的影响约 7 亿元，主要包括以下几个方面：
其一：计提资产及信用减值准备的影响。期内商业地产营销业务提取相关商誉资产减值损失约 2.6 亿元；计提我爱我家云数据有限公司商誉减值约 0.5 亿元。新房业务相关信用减值损失约 1.3 亿元。
其二：员工持股计划带来的影响。公司于 2021 年实施了员工持股计划，其中，在 2023年度确认的股份支付费用约为 0.3 亿元。
其三：政府补贴退回的影响。2023 年二季度，我爱我家杭州公司退回部分政府补助资金。
其四：投资性房地产公允价值变动的影响。出于审慎性原则以及公司相关会计政策规定，公司预计自持的部分物业投资性房地产公允价值变动损失约 0.5 亿元。
其五：品牌升级带来营销费用增加。2023 年，我爱我家品牌焕新升级，门店装修升级改造，以及各项营销推广费用等约 1.5 亿元。
03
股价涨停背后
综上，无论是2023年还是2024年1季度，我爱我家的整体表现实际上并没有很亮眼。尤其2024年1季度，无论营收还是利润，降速都更快。
而这种趋势目前来看不知道反转时间在哪，也就是说我爱我家未来增速仍存在较大不确定性。
不过这些情况似乎并不影响我爱我家今日（4月26日）涨停。这是为啥呢？
虽然咱大A通常股价涨跌和公司基本面关系不大，但在这种重要时间点，一般多少还是会反馈到股价里一些的。
在杠杆地产看来，我爱我家股价大涨的原因可能有以下几点。
其一：1季度整个房地产行业整体萎靡，我爱我家的这个业绩大部分在意料之中，投资者已有预期；加上该司细分板块来看，租赁业务增长还比较稳健。
其二：最近半个月来，该司的股价基本一路走跌，昨天（4月25日）更是跌破五日线，1.57元的收盘价，比此前4月3日的2.22元跌去近30%，差不多达到该司股价14年来的最低点……
其三：今日A股整体放量增长，房地产板块涨势很猛，房地产服务板块整体也涨了近3%。作为A股该领域的排头兵，我爱我家自然要领涨。
接下来的问题是：我爱我家的上涨可持续吗？今天来看，10日线是站上去了，不过房地产服务整体行情是否启动仍存在较大不确定性。这种不确定性意味着信心尚未完全到位。然而，信心比黄金还珍贵。