或是为了赶在年末前完成资产剥离，“退房”心切的中天金融（000540.SZ）竟降价五成，将交易价格从180亿元猛降至89亿元，也要将旗下房地产企业中天城投100%股权“脱手”。
此举引发了监管的关注，12月6日，深交所向中天金融下发关注函，要求其就前述交易资金问题、价差问题等问题作出说明。
中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州目前最大的民营企业，立业已43年。早期，中天金融靠地产业务过得风生水起，公司创始人罗玉平也一度因此被推上贵州首富的位置。
而随着房地产红利的褪去，2014年开始，中天金融开始布局金融产业。不过金融业务并未带来增量，金融这一高杠杆的业务更让中天金融陷入尴尬境地。本次半价“大甩卖”或许是其迫切转型，又或许是千亿债务压顶下的求生。
并且，这已是中天金融第三次将中天城投摆上“货架”了。桩桩件件，这笔交易会再生变数吗？
半价“狂甩”地产业务
这笔交易并不寻常：相隔三月，作价减半。在12月2日的公告中，中天金融称拟将中天城投100%股权转让给佳源创盛和上海杰忠，转让价格为89亿元。
而在三个月前的8月底，中天金融首次披露对中天城投的出售意向，彼时暂定价格为180亿元；受让方也仅有佳源创盛一家公司。
虽然当时这一交易处于筹划阶段，但高达180亿元的交易额对于中天金融而言，因拟出售的交易标的资产净额占其最近一个会计年度经审计的净资产的比例预计超过50%。彼时，中天金融还预计这笔交易将构成重大资产重组。
中天城投于2017年1月23日成立，是中天金融的核心子公司，主要从事房地产开发与销售、房地产信息咨询。
截至6月末，中天城投未经审计的总资产和净资产分别为583.03亿元、158.7亿元。据此计算，此前拟定的初步交易价格180亿元，较其6月末净资产溢价13.4%。
之后，为推进本次交易，各方协商一致，将原暂定的审计评估基准日由6月30日调整为8月31日。
公告显示，截止8月末，中天城投的净资产账面值为42.35亿元，评估值为89.03亿元，评估增值率110.21%。最终的交易价格89亿元，对比此前的180亿元，相当于打了五折。
（图为中天城投截止今年8月末财务指标，图片来源：中天金融公告）
中天金融往期公告显示，其曾在2018年就曾筹划把中天城投转让给贵阳金世族产业投资有限公司，那时中天城投100%股权作价为246亿元，但该协议未能如愿。
三年多时间，中天城投的作价从246亿元降到180亿元，又降到89亿元。一方面是由于中天城投将应收中天金融非经营性往来83.2亿元划转至中天金融另一全资子公司，导致其净资产缩减，评估值改变；
另一方面，也与中天城投近年来收入和净利润亦在大幅下滑，盈利能力趋弱相关。2020年和2020年上半年，中天城投实现营业收入63.92亿元、47.26亿元，占中天金融总营收的比重已由27.27%降至23.98%。
有一值得注意的细节是，随着评估价值以及交易价格调整，根据《上市公司重大资产重组管理办法（2020修订）》有关规定，中天城投2020年度营业收入占中天金融同期经审计营业收入的比例未达到50%，且中天城投截至8月31日的资产总额净资产额和本次交易价格占中天金融2020年度经审计的资产总额、净资产的比例均未达到50%。
最终，本次交易也就不构成重大资产重组，但依旧需要提交股东大会审议。换言之，短期内大幅降价，这将加速推进此笔资产出售。
1386亿债务压身货币资金仅28亿
中天金融为何不惜折价，也要推进中天城投的出售？该公司的解释是，出售中天城投股权有利于其集中资金优势，聚焦金融业务发展领域。
搜狐财经梳理发现，中天金融前身就是中天城投，2006年借壳上市。在过去43年间，其掌门人罗玉平以房地产开发商的身份为人们所熟知。2018年时，罗玉平还曾以131亿元的身价成功位列贵州首富。
2015年是中天金融的发展史上的一大转折点，彼时随着贵州省提出“引金入黔”战略，这家以房地产起家的上市公司，开始推进金融产业布局。直到2017年，更名为中天金融。
在金融领域，中天金融被外界熟知的是其对华夏人寿股权的收购事件。正是在2017年，中天金融拟出资310亿元收购华夏人寿20%-25%股权，并支付了70亿元定金。
70亿元定金是什么概念？这已远超中天金融近四年的净利润之和。财报数据显示，2017年-2020年，中天金融累计实现净利润仅52.29亿元。
但中天金融对华夏人寿的投资，并不顺利。去年7月，中国银保监会发布公告，对包括华夏人寿、新华信托等六家机构实施接管。今年7月，该接管期限被延长一年至明年7月16日。中天金融只能继续““深套其中”。
大力布局金融虽有六年之久，但中天金融的业绩并未走高，反而呈逐年下滑趋势。前述2017年-2020年，中金金融净利润由20.82亿元一路下滑至仅5.72亿元。
（图为中天金融近年来营收、净利润指标变化，数据来源：东方财富）
今年前三季度，中天金融实现营业收入223.23亿元，同比增长11.2%；净利润亏损8.7亿元，同比减少208.67%。
这是中天金融布局金融六年来首次出现亏损，而今年前八个月，中天城投实现营业总收入44.14亿元，净利润3.48亿元，盈利能力竟远在中天金融之上。
另一方面，中天金融的债务压力不断加大。截至今年9月末，中天金融资产总额1600.08亿元，负债总额1386.02亿元，负债率达86.62%。
截止期末，中天金融短期借款便有26.23亿元，一年内到期的非流动负债更是高达245.29亿元，而同期，其货币资金仅为28.21亿元，资金缺口明显。
中天金融曾披露，其出售中天城投股权将增加净利润约11亿元（最终以审计结果为准）。即使如此，从长期来看，断臂豪赌金融的中天金融，未来该靠何支撑？仍令人担忧。
佳源系“蛇吞象”
本次交易的另一关注点，便是受让方。如前所述，在中天金融12月给出的交易方案中，新增一受让方即上海杰忠。
根据交易方案，中天金融拟将中天城投99%股权转让给上海杰忠，将1%股权转让给佳源创盛。
从股东构成来看，上海杰忠的股东都来自浙江，包括佳源创盛，仁和智本及子公司杭州仁和，以及德丰科创集团。且值得一提的是，德丰科创集团创始人赵建忠曾是佳源集团高管。
而佳源创盛官网去年6月发布的一篇文章显示，彼时，佳源集团与中天国富证券签署了战略合作协议，而后者竟是中天金融的子公司（持股比例为95%）。
深交所的关注函中，也要求中天金融必须说明上海杰忠与佳源创盛、上海杰忠相关股东方之间是否存在关联关系或一致行动关系。
种种迹象背后，都与佳源集团相关。公开资料显示，佳源集团创始人名为沈玉兴，该公司历史可追溯到1995年成立的佳源房地产公司。2018年10月，沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。
目前，沈玉兴和佳源系旗下已有6家成员公司，包括深圳美丽生态（000010.SZ），分拆地产港股上市的地产公司佳源国际（2768.HK）和物业公司佳源服务（1153.HK），以及挂牌新三板的西谷数字（836081），和在澳交所上市的博源控股和联合锡矿。
以地产业务来看，佳源集团实为“双头”模式，即包括佳源国际和佳源创盛两家公司。公开资料显示，在此之前，两者一直双线并行、互不涉足，业务也分布全国不同区域。
佳源创盛曾表示，本次收购中天城投主要是看中其在贵阳市有丰富的低成本土储。财报显示截止今年6月末，中天金融拥有土储总建面1663.91万平方米，剩余可开发面积约占96%，主要分布在贵阳。
可预见的是，伴随着对中天城投的收购，“佳源系”的两家房企将在贵阳产生交集。而佳源集团在2017年时，就曾提出冲击千亿销售额房企的目标，但至今仍未实现。在中指院公布的房企2020年销售百强榜中，佳源集团还从2019年的第38位退至第46位。
在关注函中，深交所对上海杰忠的定金支付情况和后续履约能力也提出了质疑。此前公告显示，上海杰忠为今年4月才新成立公司，目前暂未展业，该公司同意根据本次交易价款的实际付款进度及融资需要，将自身的注册资金由9亿元增加至不超过45亿元。
“佳源味”甚浓的上海杰忠，即使如愿吃下中天城投，之后的投后管理也让外界担忧。仅以佳源集团已上市的佳源国际为例，截止今年6月末，其土地储备便达到了1867万平方米。
收购中天城投再获得1600万平方米，规模便一下子接近翻一番。即便是拥有充足的收购资金，针对收购后的项目开发资金和债务压力也可想而知，这一过程中势必会推高杠杆。